Пришло ли время продавать залоги?

Президент-председатель правления одного из крупнейших российских банков ВТБ Андрей Костин заявил накануне о готовности продать непрофильные девелоперские активы, в которые кредитная организация была вынуждена войти в кризис. Среди них такие знаковые, как здание «Детского мира» на Лубянке, «Система-Галс» и земли в районе Рублевского шоссе в Подмосковье. Пришло ли время банкам реализовывать полученное в кризис имущество, что сегодня интересно для инвесторов и при каких условиях банки согласятся расстаться с непрофильными активами, читайте в новом блиц-опросе.

Можно ли сказать, что сегодня уже наступило наиболее удачное время для банков продавать свои непрофильные девелоперские активы?

Евгений Надоршин, заместитель директора, руководитель отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle

В первую очередь это зависит от тех целей, которые преследует банк. В случае, если ему не хватает средств для ведения бизнеса или есть потребность в более ликвидном активе, то да, сейчас на рынке настало намного более благоприятное время для подобных действий, чем даже начало 2010 года и тем более 2009 год. В то же время, если мы говорим о выгодности вложений, то это совсем не факт. Пока на рынке доходности от вложений в недвижимость продолжают снижаться,  то  стоимость активов, которые можно было бы продать сейчас, будет продолжать расти. Поэтому я уверен, что если у банка есть цель как можно более выгодно продать актив, у него нет проблем с необходимыми средствами и при этом у него нет цели агрессивно выдавать кредиты, то в этом случае вовсе не факт, что с избавлением от активов в сфере недвижимости стоит спешить. В любом случае, это зависит от стратегии и приоритетов развития, определяемых руководством каждого конкретного банка.

Михаил Ильин, управляющий директор консалтинговой группы «НЭО Центр»

Решение по каждому активу и для каждого банка индивидуально, и зависит оно от общей стратегии и политики банка, от суммы, по которой актив перешел кредитору,  от суммы потенциального убытка или прибыли от сделки, от наличия возможностей дальнейшего финансирования или управления активом и т.д.

Мы считаем, что если и говорить о продаже банками каких-либо активов, то это в первую очередь эксплуатируемые, генерирующие максимальный денежный поток активы, капитализация которых приближается к докризисным значениям и ощутимый спрос на которые все-таки есть.

Что касается девелоперских активов, то при наличии управленческих и финансовых возможностей, банки не смотрят на них с точки зрения продажи, и стремятся развивать такие активы самостоятельно, видя в этом перспективу наибольшей отдачи и максимального денежного потока от реализации проекта.

Виталий Антонов, генеральный директор компании «Эспро Девелопмент»

Сегодня не самое лучшее время для банков избавляться от непрофильных активов. Рынок коммерческой недвижимости пока лишь показывает первые симптомы выздоровления, до настоящего оживления еще далеко. Существующие же сделки можно считать эпизодами, которые не носят коммерческого смысла.

Светлана Кара, директор отдела инвестиций Praedium Oncor International

В текущих условиях выход из непрофильных девелоперских активов – верная стратегия для многих банков. Мы наблюдаем увеличение активности со стороны как российских, так и зарубежных инвесторов, желающих инвестировать в девелопмент. В то же самое время многими банками принято решение самим развивать самые удачные проекты, под такие цели в банках организованы специальные подразделения.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

Ситуация на рынке недвижимости, безусловно, заметно стабилизировалось. Активизировался спрос, происходят отдельные достаточно крупные сделки. Но, вместе с тем, не думаю, что на данном этапе можно говорить о формировании именно благоприятной конъюнктуры. Процессы восстановления займут еще определенный, достаточно длительный период. Поэтому для кредитных организаций это скорее вынужденные решения, в том числе, связанные с дополнительными издержками, которые приносит содержание и обслуживание непрофильных активов в сфере недвижимости.  

Армен Киракосян, руководитель группы по финансовым рынкам отдела финансовых рынков и инвестиций DTZ IMS

Ситуация на рынке недвижимости значительно улучшилась за последний год, стабилизировались ставки аренды, есть представление о посткризисном спросе на те или иные объекты недвижимости, появились инвесторы, готовые входить в новые девелоперские проекты и банки готовые предоставлять проектное финансирование. Поскольку ситуация стабилизировалась выходить на рынок можно – это не означает, что удастся реализовать сразу все проекты поскольку инвесторы рассматривающие девелоперские проекты сейчас действуют очень выборочно, но тем не менее реализовать часть портфеля банкам будет возможно.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer

Можно говорить, что настало время для рассмотрения возможности приобретения подобных активов. Год назад неопределенность на рынке недвижимости была крайне высока, что приводило к рассмотрению проектов либо с низкой ценой, либо с минимальными рисками. Однако если говорить о банковских активах, которые перешли банкам в виде залога, то в основном речь идет о более рискованных объектах, а, следовательно, цена спроса на них была низка. Сейчас наступил период некоторой стабильности, когда возможно оценить как текущее состояние рынка, так и спрогнозировать поведение рынка в среднесрочной перспективе.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

В принципе, рынок офисов стабилен и при отсутствии новых экономических потрясений вполне возможен его дальнейший рост. Рынок торговой недвижимости чувствует себя чуть лучше, здесь уже в 2010 году наблюдалась положительная динамика. Конечно, оценивать своевременность продажи активов надо на конкретных примерах, поскольку все они разные, как по сегментам, так и по стадиям готовности.

Какие девелоперские активы ВТБ кажутся Вам наиболее привлекательными?

Евгений Надоршин

Даже в кризис инвесторы проявляли интерес к офисам, сейчас он только вырос. Однако в 2010 году наиболее  уверенно улучшалась ситуация в сфере розничной торговли. В связи с этим на сегодняшний день интерес к этому сегменту со стороны инвесторов заметно вырос.  Вместе с тем  сегодня действительно сложно найти покупателя для крупной сделки, исчисляемой, скажем, сотнями миллионов долларов. Однако для некрупных сделок есть покупатели во всех сегментах коммерческой недвижимости,  в том числе, и в складском.

Михаил Ильин

Практически все активы ВТБ являются «живыми» и интересными проектами, итоговая эффективность которых зависит от многих факторов, как стратегических решений самого банка, так и сугубо рыночных.

Виталий Антонов

Без комментариев.

Светлана Кара

Самыми привлекательными девелоперскими проектами ВТБ являются девелоперские активы Дон Строя в сегменте жилья бизнес класса, это направление одно из самых динамично развивающихся в настоящее время. Также такие знаковые девелоперские проекты Системы Галс как гостиница Пекин, Бизнес Центр «Ленинградский Тауэр» и Детский Мир, безусловно, в будущем успешны с инвестиционной точки зрения.

Максим Клягин

Дон-Строй, Система-Галс, а также некоторые отдельные объекты коммерческой недвижимости.

Армен Киракосян

Наиболее привлекательным девелоперские активом ВТБ мы считаем Детский мир

Владислав Фадеев

Вопрос, конечно, в цене.

Константин Ковалев

Без комментариев.

Каким условиям должен отвечать рынок коммерческой недвижимости для того, чтобы крупные кредитные организации, как ВТБ и Сбербанк, были заинтересованы в продаже своих девелоперских активов?

Евгений Надоршин

Прежде всего, кредитовать должно стать для банка более привлекательным, чем держать активы на балансе или в дочерних компаниях. Но это не только про рынок недвижимости. Если говорить непосредственно о рынке коммерческой недвижимости, то в первую очередь, должен  вырасти спрос - должны вернуться крупные инвесторы, готовые покупать большие объекты. Сейчас  уже видно, что многие из них  снова  присматриваются к нашему рынку  - во втором полугодии мы заметили существенный рост интереса. Однако  многие пока еще не формировали ожиданий и своих стратегий. В данном случае определяющими являются традиционные критерии привлекательности инвестиционного климата,  нужна более прозрачная, открытая и предсказуемая экономическая среда, как в стране, так и на самом крупном ее рынке недвижимости  - в Москве.

Михаил Ильин

Он должен быть ликвиден – т.е. должен быть сформировавшийся устойчивый платежеспособный спрос, причем со стороны большего количества потенциальных покупателей, нежели сейчас, когда мнение нескольких потенциальных покупателей может быть приравнено к рыночному ввиду отсутствия других участников рынка. 

Виталий Антонов

Очевидно, что у банков существует соблазн расстаться с непрофильными активами либо в момент действительного подъема рынка, либо в случае, когда собственные возможности банка поддерживать достаточный уровень ликвидности иссякли. Если говорить о первом варианте, то  основное условие, которому должен соответствовать рынок, чтобы такого рода банки начали избавляться от недвижимости, это появление достаточно большого количества покупателей.

Светлана Кара

Решение о продаже определенных активов зависит от инвестиционной стратегии, выработанной для каждого проекта. Стремительное снижение ставки капитализации свидетельствует о динамичном развитии рынка и возвращении к докризисным показателям, что может мотивировать таких крупных игроков как ВТБ и Сбербанк выходить из своих активов уже в середине следующего года.

Максим Клягин

Как минимум восстановиться до докризисного уровня.

Армен Киракосян

Без комментариев

Владислав Фадеев

Любой банк заинтересован в продаже непрофильных активов, к которым относятся и девелоперские проекты. Вопрос в том, сколько готовы заплатить потенциальный инвестор. До сих пор выставлять активы смысла не было, так как либо цена была бы высока для рынка и никто бы их не купил, либо цена была бы низка (для быстрой продажи) и это еще сильнее бы обвалило рынок. Поэтому крупные собственники в виде банков, придержали активы. Предполагаю, что в ближайшее время активы будут продолжать выводиться на рынок, но сравнительно небольшими частями. Кроме того, за текущий период у банков была возможность «упаковать» актив для максимально эффективной дальнейшей продажи.

На рынок должны вернуться инвесторы, готовые приобретать как действующие объекты, так и проекты. В том числе речь идет и об инвестиционных фондах.

Константин Ковалев

Прежде всего, должен быть инвестиционный спрос.

Узнать о том, что будет с непрофильными залоговыми объектами недвижимости, находящимися сейчас на балансе банков, какие объекты недвижимости сейчас готовы финансировать банки, как вернуть интерес инвесторов к строящимся проектам, а также получить ответы ведущих экспертов рынка на многие другие вопросы Вы сможете на III ежегодном форуме «Финансирование коммерческой недвижимости», который портал «Арендатор.ру» проводит 17 февраля 2011 года.