Пенсионные инвестиции

Негосударственные пенсионные фонды являются одними из самых активных игроков на рынке коммерческой недвижимости во всем мире. Совсем иначе обстоят дела в России, где сами по себе НПФ появились лишь несколько лет назад. Будучи зачастую внутренней структурой материнской компании, они не стремятся идти по пути своих европейских и азиатских коллег, совершая многомиллионные сделки по приобретению недвижимости. Однако в последнее время ситуация стала меняться: осенью прошлого года «РВМ Капитал», управляющая пенсионным фондом РЖД, купила часть бизнес-центра «Домников», а у же в этом – некий негосударственный пенсионный фонд, название которого не раскрывается, приобрел в новый БЦ Marr Plaza. Тому, когда стоит ожидать выхода НПФ на рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России, рассуждали опрошенные порталом «Арендатор.ру» эксперты.

Почему сегодня негосударственные пенсионные фонды неактивно инвестируют в рынок коммерческой недвижимости России?

Елена Горшкова, исполнительный директор НПФ «Райффайзен»

Существует как минимум два основных сдерживающих фактора: во-первых, существуют законодательные ограничения, которые не позволяют инвестировать средства пенсионных накоплений, т.е. средств обязательного пенсионного страхования, в объекты недвижимости. Объёмы же пенсионных резервов - взносов граждан и компаний, сделанных в рамках программ негосударственного пенсионного обеспечения - у большинства фондов пока не настолько велики, чтобы оправдать самостоятельную инвестиционную деятельность, которая требует содержать целый ряд специалистов от портфельных управляющих до риск-менеджеров; целесообразнее пока пользоваться услугами внешних управляющих компаний.

Сергей Канаев, коммерческий директор технопарка Nagatino i-Land

В настоящее время на рынке  есть другие, более интересные для фондов области инвестирования, а вложения в недвижимость расцениваются как высокорисковые. НПФ ищут проекты с хорошей гарантированной доходностью, а сегодняшнее положение дел на рынке недвижимости, к сожалению, не соответствует их ожиданиям.

Станислав Бибик, старший директор, рынки капитала, отдел оценки Cushman & Wakefield

Негосударственные пенсионные фонды – это, прежде всего, некоммерческие организации, которые осуществляют свою деятельность в интересах участников фонда с целью накопления пенсионных взносов и управления пенсионными активами. Объектами инвестирования выступают, прежде всего, высоконадежные активы, в том числе и объекты коммерческой недвижимости. Как известно, количество высококачественных объектов коммерческой недвижимости с длинными договорами аренды, надежными арендаторами и стабильным денежным потоком в настоящее время крайне ограничено. Более того, далеко не каждый собственник будет готов входить в сделку при появлении потенциального покупателя, так как у каждого из участников своя инвестиционная стратегия и горизонт инвестирования. C появлением большого количества качественного предложения, а также развития инвестиционного рынка, ситуация будет существенным образом меняться, приближаясь к текущей практике западных рынков.

Наталия Тишендорф, директор по России и СНГ, отдел финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle

Вопрос об инвистициях негосударственных пенсионных фондов в недвижимость встал года 3 назад на растущем рынке. Уже тогда многие фондовые управляющие задумались об инструментах для инвестирования в недвижимость. Основным решением при несовершенной законодательной базе являлся инструмент ЗПИФН. Несмотря на все преимущества этого инструмента, он не стал широко использоваться. Как и три года назад, до сих пор не разработана законодательная база.

Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar

У НПФ очень серьезные требования к рассматриваемым проектам: это должен быть офисный центр только класса А с  доходностью в 11%, с долгосрочными договорами аренды (свыше 5 лет), прозрачной системой продаж, подтвержденной балансовой стоимостью. Таких предложений на рынке единицы. Кроме того, процедура проверки проектов очень тщательная и занимается длительный срок.

Алексей Богданов, S. A. Ricci/King Sturge, партнер

Размер активов, которыми управляют негосударственные пенсионные фонды, относительно мал. Дело в том, что средства пенсионных накоплений законодательно разрешено размещать только в самых низкорискованных инструментах, таких, например, как акции и облигации первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены. Средства же пенсионных резервов можно размещать в недвижимости, покупая ее напрямую, но только на сумму, не превышающую 10% от размера резервов. Правда, покупать НПФ можно не любую недвижимость, а лишь коммерческую, а также земельные участки под ней. При этом фонды могут выкупать только здания целиком. В противном случае НПФ должны пользоваться услугами управляющих компаний, которым приходится платить вознаграждение в размере около 3-4%. Кроме того, сооружения должны быть сданы в эксплуатацию, заниматься девелопментом НПФ нельзя. Через ЗПИФы можно приобретать недвижимость на суммы, составляющие не более 70% от размера пенсионных резервов.

Что должно быть изменено, чтобы в России НПФ стали такими же активными игроками рынка недвижимости, как и на западе?

Елена Горшкова

В каких сферах? Да во всех. Начиная от законодательства по инвестированию и заканчивая правилами учета.

Абсолютно не факт, что российская пенсионная система повторит западный путь - но фактом остаётся то, что пока она только в начале пути. Ей нужно сначала дать развиться, прежде чем говорить об особенностях её развития.

Сергей Канаев

В первую очередь, должны появиться законодательные изменения, которые будут способствовать реализации гибкой политики по отношению к инвестированию в недвижимость и налогообложению в этой сфере.

Станислав Бибик

Без комментариев

Наталия Тишендорф

На западе, особенно в Германии, где пенсионная система формировалась десятилетиями, практически все пенсионные фонды имеют нормативы по инвестициям капитала в недвижимость. Законодательство жестко регламентировано, поэтому многие немецкие пенсионные фонды выходили на рынок России позднее других. Мы видели несколько примеров потенциальных сделок с немецкоми пенсионными фондами до кризиса.

Некоторые Российские НПФ все таки нашли интересные модели вхождения в сектор недвижимости, например через выпуск облигационных займов для финанасирования проектов. В свою очерень НПФ могут покупать облигации на рынке.

Сергей Чагин

Для этого нужна более прозрачные система собственности и договорная система с арендаторами.

Алексей Богданов

Нужно позволить пенсионным фондам инвестировать в недвижимость какой-то процент пенсионных накоплений. Снятие ограничения запрета на инвестирование средств пенсионных накоплений в жилую недвижимость также благотворно скажется на инвестиционной активности НПФ.

Ожидаете ли Вы прихода на российский рынок коммерческой недвижимости НПФ в среднесрочной перспективе?

Елена Горшкова

Скорее нет.

Сергей Канаев

Такая возможность есть, но не раньше, чем через 5-7 лет.  Сначала должно наладиться кредитование на рынке и это уже происходит – российские банки сейчас могут кредитовать даже дешевле зарубежных. Затем на рынок  недвижимости вернутся ПИФы, и только после них – пенсионные фонды.

Станислав Бибик

НПФ как продавец: На мой взгляд, существенного выхода на рынок коммерческой недвижимости НПФ ждать не стоит, так как сам процесс поиска подходящего инвестиционного актива и закрытие сделки очень трудоемкий процесс. Стратегия НПФ предполагает долгосрочный горизонт инвестирования, а при ограниченном предложении качественных объектов коммерческой недвижимости на рынке в настоящее время приход на российский рынок коммерческой недвижимости НПФ маловероятен.

НПФ как покупатель: По мере развития российского инвестиционного рынка, наиболее вероятно расширение влияния данного типа инвесторов, как покупателей, при наличии качественного инвестиционного продукта, удовлетворяющего инвестиционным критериям НПФ.

Наталия Тишендорф

Укрепление законодательной базы и развитие пенсионной системы, а также увеличение объема накоплений в НПФах неизбежно приведет к тому, что через 2-3 года НПФы войдут в число ключевых игроков на рынке недвижимости.

Сергей Чагин

Если учесть, что за последнее время состоялось 2 сделки с участием НПФ, можно сказать, что НПФ уже пришли в коммерческую недвижимость. Однако нужно время, чтобы рынок адаптировался к их требованиям.

Алексей Богданов

Объем накоплений, находящихся под управлением негосударственных пенсионных фондов, ежегодно растет. Поэтому мы ожидаем от крупнейших негосударственных фондов РФ повышения активности на рынке недвижимости.