Пять звёзд «Пекина»

Столичный гостиничный рынок вскоре пополнится еще одним элитным отелем. На этой неделе девелоперская компания «Система-Галс» купила историческое здание гостиницы «Пекин» на Триумфальной площади. После реконструкции отель получит две дополнительных звезды и перейдет в управление люксового бренда Fairmont. Какие требования предъявляются международными операторами при выборе отеля для своего пятизвездного бренда и что ждет гостиничный рынок Москвы, портал «Арендатор.ру» выяснил у ведущих экспертов.

Какие основные требования выдвигают международные гостиничные бренды для выбора места под пятизвездочную гостиницу?

Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels

Требование одно - местоположение. Оно должно быть престижным, центральным, видимым, доступным и, в какой-то мере даже уникальным. Самые выдающиеся международные гостиничные бренды рассматривают возможность размещения в радиусе одного километра от Кремля. Так, например, в гостинице «Москва» разместится отель Four Seasons, также ранее заявлялся проект гостиницы Ruffles, которая должна разместиться на Никольской улице, в пяти минутах от Красной площади. Все, что идет дальше, скажем, район метро «Маяковская», где теперь будет реализован новый проект в здании гостиницы «Пекин», выходит за рамки традиционных канонов обычного местоположения люксовых пятизвездочных гостиниц. При этом, безусловно, в Москве еще есть, куда строить. Международные гостиничные операторы стремятся размещать свои отели в Москве, поскольку все они понимают, что Москва – это один из самых активных деловых городов мира, и спрос на их услуги здесь есть.

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, отдел стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis

У пятизвездочных отелей специфические требования к размещению, это должен быть центр города, это должны быть основные достопримечательности, основные места сосредоточения бизнес-активности. Например, Hyatt собирается строиться в районе «Динамо» - это далеко не центр города, а район Третьего Транспортного кольца, однако это стратегически правильное место: Ленинградский проспект – это важная и одна из главных магистралей, ведущая к аэропорту «Шереметьево». Конечно, если брать места возле Кремля, как, например, участок на месте гостиницы «Россия», то здесь, лучше развивать отели высокой категории. Другие проекты, на мой взгляд, лучше пока приостановить. Гостиничному рынку лучше развиваться планомерно. Как только мы получим достаточное количество отелей категории 3-4*, тогда начнет развиваться сегмент 5*.

Ольга Мусиенко, директор отдела консалтинга департамента оценки и консалтинга Colliers International

Местоположение является основополагающим фактором в успехе будущего гостиничного объекта. Пятизвездочные гостиницы обычно расположены в историческом и культурном центре города, в наиболее интересных и удобных местах для основных генераторов спроса. Например, в Москве 85% номерного фонда средств размещения категории 5 звезд функционируют в ЦАО. Однако свободных участков в центре города под строительство новых объектов остается все меньше.

Антон Мельников, заместитель директора отдела консалтинга компании Knight Frank

Деловая и культурная жизнь столицы в основном сконцентрирована в центре города. Для пятизвездочных гостиниц важны следующие факторы: транспортная и пешеходная доступность, наличие парковки, интересные видовые характеристики и хорошее окружение. Дополнительным плюсом может являться историческая ценность здания. При этом исторический центр Москвы обладает значительным потенциалом для размещения гостиничных объектов высокого класса. Кроме того, в виду активной политики столичных властей по развитию туристической инфраструктуры города и приоритетного строительства гостиниц по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, весьма вероятно смещение интереса девелоперов в сторону гостиничного сегмента.

Дамир Кафтаранов, директор по развитию Azimut Hotels Company

Прежде всего – удачное месторасположение, именно оно определяет позиционирование гостиницы на рынке. В Москве порядка 80% объектов категории 5* расположены в ЦАО.  Важно, то, на сколько, удобно подъехать к зданию отеля. И, собственно, само здание, должно иметь возможность реконструкции, чтобы соответствовать техническим требованиям операторов, которые, зачастую, достаточно жесткие. В Москве по-прежнему ощущается недостаток качественного предложения гостиничных номеров, но особенно это ощутимо в среднеценовом сегменте. Так дефицит московских гостиниц категории «три звезды» на начало 2011 года составлял года около 30 тыс. номеров, а отелей более высокой категории — 10–15 тыс. номеров.

Какие международные бренды планируют в ближайшее время выйти на столичный гостиничный рынок?

Марина Усенко

Сегодня заявлено немало новых гостиничных проектов. Среди активно реализующихся в настоящее время проектов люксовых гостиниц можно назвать следующие: Four Seasons на месте гостиницы «Москва», Intercontinental на месте гостиницы «Минск», Mandarin Oriental на месте гостиницы «Центральная». На Никольской улице заявлен проект Ruffles. Если смотреть на другие локации – то это проект китайского оператора Shangri La в районе Ботанического сада. В принципе, на сегодняшний день в Москве, с учетом готовых и реализуемых проектов, уже представлен приемлемый набор глобальных гостиничных брендов.

Станислав Ивашкевич

В принципе, основные международные гостиничные операторы уже представлены в Москве какими-либо из своих брендов. Это Mariott, Hilton, Intercontinental, Hyatt, Ruffels, Starwood, Accor. Starwood намерен также развивать здесь бренд Four Points, W, A-Loft. Этот оператор также уже подписал контракт на развитие бренда Doubletree.

Ольга Мусиенко

В ближайшее время на гостиничном рынке Москвы появятся такие новые бренды, как Hilton Doubletree и Mercure международных операторов Hilton и Accor соответственно. Кроме того, в I квартале 2011 г. Windham Hotel Group планирует открыть отель под брендом Ramada.

Антон Мельников

В ближайшей перспективе ожидается выход на рынок нескольких гостиниц категории 5 звёзд под новыми для Москвы брендами. В частности, в июле 2011 г. гостей примет первый в России отель Intercontinental (203 номера). На 2012 г. заявлено открытие отелей Four Seasons Moscow (210 номеров) и Mandarin Oriental (237 номеров) одноименных гостиничных компаний. В более отдаленной перспективе Fairmont Raffles Hotels планирует открыть бутик-отель Raffles Kitai Gorod (130 номеров).

Дамир Кафтаранов

Без комментариев.

Что ждет гостиничный рынок Москвы в ближайшее время?

Марина Усенко

Мы ожидаем, что усилившийся рост конкуренции, который проявится уже в этом году, а также рост нового предложения, ожидаемого к вводу в течение последующих 2-3 лет, в обозримом будущем не позволят ценам на размещение, а также уровню доходности на номер вернуться к прежним показателям. 2011 год также вряд ли принесет с собой значимый рост показателей ADR. В целом можно ожидать проявления более четкого водораздела между усредненными показателями определенного ценового сегмента и лидерами этого сегмента, которые в силу ряда индивидуальных факторов (местоположения, физических параметров, опыта управленческой команды и проч.) могут демонстрировать гораздо лучшие результаты, чем их конкуренты.

Кроме того, сегодня начинает меняться доходность пятизвездочного гостиничного сегмента. В посткризисных условиях все экономические показатели сократились: и спрос, и платежеспособность клиентов. Сегодня начинает все больше проявляться поляризация между абсолютными лидерами пятизвездочного сегмента и недавно вышедшими на рынок операторами.

Станислав Ивашкевич

В ближайшие 3-4 года мы будем наблюдать продолжение строительства тех отелей, что заявлялись до кризиса. Кроме того, сегодня появились девелоперы, готовые строить трехзвездочные гостиницы. Правда, здесь стоит отметить, что они не готовы строить их в центре города, поскольку пока политика города не направлена на поддержку этого бизнеса.

Ольга Мусиенко

В первую очередь, мы прогнозируем увеличение доли гостиниц под управлением международных и российских сетевых гостиничных операторов и появление новых гостиничных операторов на рынке, а также новых брендов уже существующих операторов. Кроме того, будет расти качественное предложение в сегменте «3 звезды».

Антон Мельников

Мы полагаем, что въездной пассажиропоток в 2011 г. увеличится не более чем на 10-15%. В результате в этом году на фоне восстановления деловой активности и, как результат, высоких темпов роста спроса на размещение, мы ожидаем дальнейшего увеличения загрузки номерного фонда в пределах 6-8 п.п., а также роста показателей операционной деятельности гостиниц. Положительная динамика дохода на номер (RevPar), которую мы наблюдали во второй половине 2010 г., позволяет прогнозировать увеличение показателя по итогам 2011 г. в среднем на 8-12%.

Дамир Кафтаранов

В ближайшие годы гостиничный рынок станет более прозрачным, отельеры будут активнее вводить стандарты качества, сегменты сильнее дифференцируются по стоимости и качеству, что приведет к усилению конкуренции и, соответственно, росту качества гостиничных услуг.