Торг уместен?

Власти Москвы выставляют на торги около 70 участков, которые будут предназначены для сдачи их в аренду под возведение паркингов. На данный момент списки площадок дорабатываются и согласовываются в префектурах округов города. По мнению властей, город заинтересован в привлечении инвесторов к проектам паркингов. Участки для торгов будут подготовлены к строительным работам, а их стартовые цены будут минимальны. О том, насколько такой аукцион будет востребован, размышляли наши эксперты.


Кому будет интересно инвестировать средства в паркинги? Насколько окупаемы эти вложения?


Андрей Поздеев, старший консультант департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов Консалтинговой группы «НЭО Центр»


Строительство паркингов в Москве является достаточно перспективным направлением бизнеса. Город нуждается в сотнях тысяч мест цивилизованного хранения автомобилей. Стоимость реализации машиноместа в паркингах довольно высока. При этом входной билет на рынок существенно ниже по сравнению с инвестициями в строительство жилья и коммерческих объектов. Сложности с получением заемного финансирования в банках привели к тому, что в настоящее время строительством паркингов занимается очень небольшой круг строительных компаний при несоразмерно большем количестве желающих работать на рынке. Сроки окупаемости в строительство паркингов зависят от себестоимости проектов, уровня цен, периода экспозиции, и составляют 3-6 лет.


Ярослав Дарусенков, старший консультант отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International


В принципе, экономика проекта строительства многоуровневого паркинга достаточно проста, т.к. предполагает единоразовые продажи машиномест. В связи с этим сокращается и срок окупаемости. Проблема с парковочными местами стоит по всему городу. Однако условно можно выделить центральный район Москвы, где парковки нужны в большей степени под коммерческие назначения (бизнес-центры, многофункциональные комплексы), и спальные районы, в которых придомовые территории уже забиты машинами под завязку. При этом спрос можно отметить в центральном районе. Таким образом, многоуровневые парковки в центре города могут стать более прибыльными, особенно если удастся согласовать их использование под обеспечение парковочными местами коммерческих площадей.


Сороколетов Дмитрий, управляющий директор компании NAI Becar


Инвесторы обратят внимание на паркинги, если власти смогут побудить девелоперов к строительству парковок: например, с помощью системы бонусов в виде дополнительных участков под застройку или законодательно.


Александр Шелухин, Директор по инвестиционным проектам ASTERA с BNP Paribas Real Estate


В нашем городе остро стоит вопрос парковки, в связи с этим понятно желание руководства Москвы решить транспортную проблему, но маловероятно, что инвесторы будут испытывать повышенный интерес к торгам.


Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty


Любой прибыльный проект с разумными рисками интересен для инвестиций. Основное условие – это поддержка проектов городскими властями, т. е. предоставление участков под застройку в шаговой доступности от потенциальных приобретателей, число которых способно переварить объем предложений плюс проблема с парковкой в районе.
Экономика, сроки окупаемости, прибыльность полностью зависит от локального месторасположения. Первые итоги реализации программы «Народный гараж» показывают, что машиноместа в некоторых паркингах полностью раскупаются еще на этапе строительства, а некоторые уже построенные паркинги пустуют.


Яна Кузина, директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis


Говорить о сроках окупаемости трудно, так как разброс будет огромен – зависит как от стоимости строительства, так и от места. Интерес к парковкам будет расти, так как, скорее всего вместе с выделением земли под парковки власти также будут ужесточать меры к хаотичным парковкам. Поэтому данный бизнес, который на сегодня выглядит не самым рентабельным в некоторых районах Москвы, постепенно может стать все более прибыльным для операторов.


Почему власти выставляют площадки на торги, а не используют земли для реализации своей программы "Народный гараж"?


Андрей Поздеев


В настоящее время политика правительства города направлена на снижение количества видов коммерческой деятельности. Программа «Народный гараж» в текущем виде является достаточно дорогостоящей и долгосрочной. Длительные сроки строительства и попытки реализации программы как «социально ориентированной» ведут к снижению доходности инвестиций. Учитывая эти обстоятельства, властям города проще перестроить текущую ситуацию таким образом, чтобы строительством инфраструктурных объектов занимались частные компании.


Ярослав Дарусенков


На сегодняшний день можно сказать, что программа Правительства Москвы по развитию многоуровневых парковок не состоялась в той мере, в которой изначально планировалась: всего реализовано меньше 10% от запланированного объема. Во многом развитие программы тормозит, как это ни странно, низкий уровень спроса на парковочные места. Только небольшой процент жильцов готов заплатить около 350 000 рублей за место. Если взять среднюю стоимость аренды места на организованных парковках (порядка 2 500 рублей в месяц), то срок аренды для того чтобы набрать указанную стоимость продажи будет составлять более 10 лет, что является очень высоким показателем. Поэтому большинство выбирает варианта аренды или просто паркуется на свободном месте у дома.


Сороколетов Дмитрий


Программа «Народный гараж» не предусматривает машиноместа, которые будут сдаваться в аренду, и предназначена, в основном, для районов жилой застройки. Если на парковке в районе бизнес-центров будет возможна лишь продажа машиномест, данное строительство будет неактуально для девелоперов.


Александр Шелухин


Этой программой еще труднее заинтересовать потенциальных инвесторов, так как состоятельных владельцев автомобилей не так уж и много. Руководство Москвы декларирует масштабные планы по улучшению инфраструктуры города, и создание необходимого количества парковочных мест будет в этом отношении играть важную роль. Ситуация со строительством парковок наверняка будет развиваться, и вариантов этого развития существует множество.


Алексей Могила

Вероятно, власти не могут собственными силами справиться в силу большого объема предстоящей работы.


Яна Кузина

Я думаю, при ограничении рыночных цен на машиноместа, которая устанавливается на уровне 350 000 рублей (по программе, если я не ошибаюсь) - мало желающих строить себе в убыток, если конечно государство не будет развертывать социальную программу, на которую тоже понадобятся дополнительные бюджетные средства.


На каких условиях инвестору будут предоставляться площадки? Земли под паркинг будут выставляться по стоимости ниже рыночной?


Андрей Поздеев


Для успеха начинания властей установление стоимости аренды участков под паркинги ниже рыночной является хотя и важным, но не единственным фактором. Гораздо важнее, на наш взгляд, является установление прозрачных и четких правил игры на рынке, снижение сроков согласования и получения ИРД, разработка банковских продуктов под строительство паркингов, а также снижение себестоимости строительства за счет внедрения новых технологий и использования при строительстве паркингов технологий массового домостроения.


Ярослав Дарусенков


Оптимальным вариантом для потенциальных инвесторов будет являться продажа участков под многоуровневые паркинги с подведенными коммуникациями.


Сороколетов Дмитрий


Безусловно, цена участков будет влиять на инвестиционную привлекательность проекта, однако если власть сможет повысить интерес к участкам возможностью, например, надстраивать будущие паркинги торговыми или офисными площадями в определенных объемах, стоимость участков будет явно не ниже рыночной.


Александр Шелухин


На сегодняшний день, у специалистов сложилось неоднозначное мнение относительно рентабельности этого бизнеса. Некоторые считают это скорее обременением или благотворительностью с надеждой получить от властей что-нибудь взамен для других своих проектов. Это касается как российских, так и иностранных участников рынка. Чтобы привлечь возможных исполнителей, власти города готовы будут предоставлять площадки под паркинги на очень мягких условиях.


Алексей Могила

Права аренды для реализации инвестпроекта могут быть проданы только на торгах. Торги проводятся в форме открытого аукциона, поэтому цена, определенная на торгах будет именно рыночной.

Яна Кузина

Наиболее интересные участки для парковок – конечные станции метро, центр, и возможно станции метро на линиях ограничения въезда в центр города, если данные меры будут вводиться.