Присоседившиеся отели

Столичные власти намерены активнее развивать сегмент недорогих гостиниц в центре города. Для этого инвесторам, строящим офисные и торговые центры, предложат включить в проект 15–17 номеров категории 2–3 звезды, Подобные объекты смогут рассчитывать на ускоренное рассмотрение на Градостроительно-земельной комиссии и на приоритет при распределении земельных участков, на которые был расторгнут предыдущий инвестконтракт. Перспективы данного проекта обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете перспективность данного формата?  Кто может стать целевой аудиторией таких отелей?

Станислав Ивашкевич, заместителя директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE

Абсурд полный! Что за навязывание груза, который никогда не окупится. У нас сложился стереотип, что отели 2-3 звезды это что-то простое и низкого качества. Любой гостиничный проект имеет доходность после 90-100 номеров. Штуки по 15 номеров проблемы не решит, а добавит сложностей, как при проектировании, эксплуатации, так и при дальнейшем управлении. Управлять 15-ю номерами стоит столько же сколько и 90 номерами! 

Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer

Желание развития сегмента недорогих отелей «витает в воздухе» достаточно давно. Совмещение гостиниц с офисной составляющей и даже с торговой в принципе тоже вполне допустимо. Но вот включение в проект МФК по 15-17 номеров  выглядит несколько абсурдным. Такой формат мини-отелей может успешно функционировать в проектах, когда очевидна синергия заполнения этой части проекта. Например,  когда основной функцией является спортивная, то совмещение ее с небольшим объемом гостиничных номеров выглядит логичным, поскольку для проведения двухдневных спортивных мероприятий, на которые съезжаются спортсмены из различных городов, требуется размещение спортсменов на ночь, т.е. актуальны гостиничные номера. Такой проект мы рассматривали, например, в г. Ижевске. И заполняемость гостиничных номеров была четко завязана на   количестве и качестве проводимых спортивных соревнований. В случае с офисами тоже видна синергия: предположительно гостями гостиницы могут стать гости/сотрудники из других городов тех, компаний, которые арендуют офисные площади в таком МФК. Но, если заранее с рядом компаний не будет подписано договоров, то оценить заполняемость гостиницы прогнозировать нереально. В случае с офисами возможно совмещение апартаментов. В случае совмещения мини-гостиницы с торговыми помещениями, синергии нет, поэтому и заранее спрогнозировать аудиторию крайне сложно.

Алексей Шумкин, руководитель направления девелопмента Консалтинговой группы «НЭО Центр»

С учетом привилегий  при согласовании и возможности получить ликвидный участок в Москве - идя интересна. Но необходимо четко регламентировать формат использования данного помещения, поскольку после завершения строительства велика  вероятность перепрофилирования гостиницы либо в апартаменты, либо под те же офисы. Основной целевой группой станут сотрудники или партнеры компаний, чьи офисы расположены в этом же здании.

Анна Данченок, консалтинга заместитель директора департамента и оценки компании NAI Becar

С точки зрения потребителей формат сомнительный – вопрос в инфраструктуре таких комплексов, поскольку содержание штата, обслуживающего 150 номеров не будет рентабельным при 15 номерах. Таким образом, данный формат будет более похожим на концепцию хостела с минимумом сопутствующих услуг.

Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood

Перспективы заявленного формата средств коллективного размещения вряд ли оцениваются как хорошие. Прежде всего, необходимо помнить, что в Москве преобладает бизнес-туризм и корпоративным клиентам гостиниц важны как вместимость объекта, так и наличие возможностей для проведения мероприятий. Клиентами таких мини-отелей могли бы стать индивидуальные туристы, но их, скорее всего, будет недостаточно для обеспечения стабильной загрузки и высоких операционных показателей работы гостиниц.

Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome

Для потребителей такой формат довольно перспективен. Не является новостью, что в Москве ощущается острая нехватка гостиниц среднего ценового сегмента, поэтому как туристами из регионов России, так и из-за рубежа, гостиницы категории 3 звезды будут востребованы.

Насколько трудно девелоперу вписать подобные площади в формат бизнес-центра или ТЦ, в чём могут возникнуть трудности?

Станислав Ивашкевич

Целевая аудитория у всех таких отелей одна - деловые туристы и командировочные.

Эвелина Ишметова

Возможность совмещения гостиничных площадей с иными форматами недвижимости - не ново. Другое дело, когда речь идет о полноценной гостинице, тогда автоматически должна вестись речь о разделении потоков между офисниками или посетителями ТЦ и проживающими в гостинице. В случае с выделением мини-гостиницы, также важно выделение зоны входа для гостиницы с возможностью разделения потоков. Также надо помнить, что гостиничные номера должны быть оснащены "мокрыми зонами", т.е. в конструктиве зданий это должно быть продумано, в то время как в офисных зданиях эти мокрые зоны разнесены по определенным вертикалям.

Алексей Шумкин

При правильном подходе к  концепции и проектированию - это не станет проблемой. Важно изначально развести потоки от различных функционалов.

Анна Данченок

Формат бизнес-центра, безусловно, в большей степени подходит для включения любой гостиничной функции, однако, подозреваю, что при реализации подобных проектов преимущество будет отдано именно апартаментам для длительного проживания или продажи и позволяет расширить спектр предоставляемых БЦ услуг. Что касается ТЦ, то синергия торговой и гостиничной функции  не очевидна, и включение гостиничных номеров на этапе проектирования  и согласования скорее может  обернуться последующим перепрофилированием номеров в офис управляющей компании ТЦ.

Роман Амелин

Включить гостиничные номера в заявленном количестве в офисный или торговый центр крайне затруднительно: гостинице необходимы отдельная входная группа, технический этаж, помещение для регистрации гостей и др. зоны. В случае строительства офисного или торгового центра такие изменения в проекте, а главное сопутствующие затраты были бы оправданы в случае организации значительного количества номеров. Для 15-17 комнат это практически лишено смысла. Также вызывает вопросы необходимость управления номерным фондом: у девелопера объекта могут отсутствовать соответствующие собственные ресурсы, а сторонняя компания, скорее всего, не окажется заинтересованной из-за низкого количества номеров.

Дмитрий Голев

Для девелоперов ситуация с перспективностью данного формата не так очевидна. Окупаемость офисного или торгового объекта составляет, в среднем, 6-7 лет, в то время как окупаемость гостиничных объектов – 10-12 лет. Для девелопера включение в состав БЦ гостиничной составляющей повлечет за собой дополнительные затраты на отделку. Гостиница – уже готовый продукт с отделкой, офисные площади можно сдавать в аренду и без отделки. Что касается торговых центров, то вписать в такой проект гостиничные номера представляется маловероятным, поскольку это слишком разные бизнесы с точки зрения доходности. Кроме того, будет достаточно сложно разграничить потоки посетителей торгового центра и постояльцев отеля. Напротив, в гостиничном проекте можно запланировать небольшую торговую составляющую.

Как вы оцениваете приблизительный  срок окупаемости подобных отелей их потенциальную рентабельность?

Станислав Ивашкевич

Очень сомнительная окупаемость. Может случится, что такая штука вообще не окупится.

Эвелина Ишметова

недвижимости. Нередко говорят об окупаемости до 10 и даже 15 лет.

В случае с мини-отелями речь скорее идет об обременении основной функции, поскольку инвесторам будет предложено введение в проект таких площадей. Не думаю, что инвесторы будут в восторге от таких нововведений.

Алексей Шумкин

Не стоит ожидать высоких показателей эффективности от гостиничного бизнеса в таких проектах, но здесь может сработать синергетический эффект, который придаст всему комплексу дополнительную стоимость.

Анна Данченок

Я бы не стала оценивать окупаемость таких отелей в ТЦ, поскольку затраты на их строительство можно рассматривать скорее как необходимые дополнительные инвестиции на начальном этапе для ускорения согласования проекта. Что касается БЦ, то здесь все будет зависеть от объема данной гостиничной функции в общей площади проекта, а также механизма ее реализации – управление или продаж.

Роман Амелин

Затрудняюсь ответить.

Дмитрий Голев

Сложный вопрос