Коммерциализация Тверской заставы

Вместо старых строений на перекрёстке площади Тверской Заставы и Грузинского Вала будет возведён торгово-офисный центр. По итогам ранее состоявшегося закрытого конкурса проект сооружения поручили создать архитектурному бюро «Меганом», ООО «Архитектурное бюро Асадова», ADM architects, «Архитектурное бюро «Проект Меганом» и ООО «Архитектурная мастерская «Сергей Кузнецов и Партнеры». Конкурс был запущен Сергеем Кузнецовым - главным архитектором Москвы. Новое здание будет находится рядом со станцией «Белорусская» Организаторы конкурса планируют изменить в лучшую сторону внешний облик площади. Перспективы данного проекта обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете выбор формата застройки данного места, с инфраструктурной и логистической точки зрения?

Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle

Площадь Тверской заставы сегодня – это развитый деловой район, с отличной транспортной доступностью – Тверская улица и Ленинградский проспект, станция метро «Белорусская» (как радиальная, так и кольцевая), Белорусский вокзал и станция аэроэкспресса, связывающая район с международным аэропортом Шереметьево. Правда, продолжительные дорожные работы на площади затрудняли транспортную ситуацию.

Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar

Учитывая существующие транспортные проблемы данной локации оценить данное место очень сложно – с одной стороны, «лакомый кусочек» для любого вида коммерческой недвижимости – с другой – любой объект (тем более масштабный) только усугубит положение. Думаю, с учетом новой политики властей, проектом  будет предусмотрена не только развязка, но и парковочные места, не говоря уже о нормальных пешеходных переходах и тротуарах. Таким образом, я бы рассматривала данный проект как часть комплексного развития всей площади.

Владислав Николаев, руководитель отдела консалтинга торговых помещений Colliers International

В случае реализации правильной коммерческой концепции торговая и офисная функции будут иметь большой рыночный потенциал. Однако совмещение полноценного торгового и офисного центра на данном участке будем проблематично.

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»

Несомненно, архитектурный облик будущего здания имеет привлекательный и современный вид. Однако его расположение вызывает сомнения.  Дело в том, что все здания вокзалов изначально уникальны и имеют историческую значимость, реконструкция или снос одного из них – серьезный прецедент для градостроительной политики Москвы в целом. Стоит отметить, что класс данного объекта не очень подходит к размещению его на данной территории. Кроме того, несмотря на хороший уровень инфраструктуры в районе Белорусского вокзала и, соответственно – хорошую логистику, будущий объект потребует ряда конструктивных изменений самой площади. Во-первых, на неоднократно реконструируемой территории вокруг вокзала необходимым станет организация большого количества дополнительных парковочных мест, что может значительно ухудшить транспортную ситуацию, и снизить привлекательность нового торгово-офисного центра. После возведения объекта необходимостью должно стать и строительство транспортной развязки, которая бы позволила не задерживать транзитный поток автомобилей.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG

Логистически же место для застройки выбрано правильно – это центр, сложившийся деловой район, связанных прямой хорошей трассой с международным аэропортом Шереметьево. К тому же, рядом находится Белорусский вокзал, дающий высокий, качественный траффик (это пассажиры как поездов белорусского направления, так и аэроэкспрессов в/из Шереметьево). Таким образом, нет оснований сомневаться в успешной экономике проекта. Востребованными будут как офисные, так и торговые площади. Важный момент – обеспечение необходимого количества машиномест, в том числе, за счет организации подземного паркинга.

Насколько востребованными могут быть офисы и торговые площади на данной локации?

Татьяна Ключинская

Офисы в этом районе очень востребованы – близость к Кремлю, хорошие транспортные магистрали, качественный пул арендаторов в существующих комплексах. Наиболее известные и яркие объекты – Four Winds, «Белая Площадь» и новый комплекс «Белые Сады». Новое строительство запланировано неподалеку от «Белого квартала» - на территории часового завода «Слава».  Также надо учитывать, что новый проект будет располагаться прямо около выхода из метро, что будет огромным достоинством как для офисной, так и для торговой части. Ритейл в этом районе драматически востребован: площадь является фактическим продолжением главной торговой артерии – Тверской и 1-й Тверской-Ямской. Качественных торговых центров здесь нет, и в случае появления современный ТРЦ будет суперуспешным – как за счет жителей района, так и сотрудников офисов. А также не забывайте о вокзале – торговые центры, расположенные у вокзала, отлично работают – достаточно вспомнить «Атриум» и «Европейский».

Анна Данченок

Достаточно посмотреть на «Белую площадь» как ближайший аналог – абсолютная заполняемость и высокое инвестиционное (теперь уже подтвержденное) качество  объекта.  Очевидно, что здесь будут востребованы как офисы, так и ритейл в формате торгового центра, аналогичного тому же Атриуму. Соотношение функций будет зависеть от ресурсного качества самого участка и возможности размещения паркинга.

Владислав Николаев

Обычно реализация офисов и ритейла в одном объеме, приводит к снижению качества обоих компонентов. Поэтому в качественных проектах офисы и торговые помещения обычно разделяют. В рамках данного проекта более эффективно сконцентрироваться только на одной из функций. Кроме того, выбор функционального использования будет продиктован не только доходностью и ликвидностью, но также позицией администрации города и ограничениями по девелопменту».

Анна Цирульская

Нехватка офисных и, особенно, торговых площадей в данном районе Москвы, конечно, создает серьезный спрос, однако на месте будущего строительства уже находится историческое здание, снос или реконструкция которого должны решаться как градостроительной комиссией правительства Москвы, так и в результате общественных слушаний.

Денис Колокольников

Нужно отметить и тот момент, что реализация проекта изменит площадь Тверской Заставы еще и в том смысле, что из большой транспортной развязки, каковой площадь является сейчас, она превратится в часть общественного пространства (ввод здания подразумевает, в том числе, создание пешеходной зоны).

Считаете ли вы данную локацию исторически значимой? Стоит ли, по-вашему, в принципе строить в данном месте крупный новый объект современного вида?

Татьяна Ключинская

При строительстве в центре города нужно бережно вписывать новые проекты в существующий ландшафт. Надеюсь, что команде проекта удастся со вкусом дополнить архитектурную панораму этого района. Что касается крупного объекта, на мой взгляд, здесь может идти речь о комплексе арендуемой площадью около 30 тыс. кв. м.

Анна Данченок

Учитывая, что сам вокзал, который формирует имидж всей площади, является памятником архитектуры, истории и культуры, в непосредственной близости имеет смысл возводить здания, которые будут интегрированы в застройку, а не диссонировать с ней.

Владислав Николаев

Затрудняюсь ответить

Анна Цирульская

Основополагающим критерием при застройке исторической территории Москвы должна быть не окупаемость объекта (несомненно, хорошая, учитывая большой пассажиропоток), а сохранение статуса территории, на которой он расположен и его соответствие исторической концепции данного земельного участка.

Денис Колокольников

Логистически же место для застройки выбрано правильно – это центр, сложившийся деловой район, связанных прямой хорошей трассой с международным аэропортом Шереметьево. К тому же, рядом находится Белорусский вокзал, дающий высокий, качественный траффик (это пассажиры как поездов белорусского направления, так и аэроэкспрессов в/из Шереметьево). Таким образом, нет оснований сомневаться в успешной экономике проекта. Востребованными будут как офисные, так и торговые площади. Важный момент – обеспечение необходимого количества машиномест, в том числе, за счет организации подземного паркинга.