Имидж ничто, экология - всё и наоборот

Менее 2,5% качественных офисных зданий Москвы полностью сертифицированы по международным экологическим стандартам BREEAM или LEED и могут с полным правом называться «зелеными». К таковым относятся 253 тыс. кв.м. в десяти офисных зданиях. Экодевелопмент в мире  в России пока только зарождается. За последние три года концепция «зеленого» строительства получила широкое распространение, и к концу 2015 года ожидается прохождение сертификации еще 10 московскими офисными зданиями суммарной площадью более 300 тыс. кв. м. В результате объем рынка «зеленых» офисов в российской столице вырастет более чем вдвое, то  какими мотивами движимы компании, арендующие и создающие подобные офисы, и каковы перспективы данного формата в России обсудили наши эксперты.

Создание зелёных офисов сейчас больше имиджевое решение или люди и правда стали чаще думать об экологии и энергосбережении?

Ксения Агапова, консультант по экологическим инновациям компании Jones Lang LaSalle

Для российского рынка пока, к сожалению, «зеленый» офис – это престиж и имидж, а не здравый смысл и экономия ресурсов. Такой тренд можно отнести к ряду факторов – менталитет, не сфокусированный на предоставлении будущим сотрудникам качественного пространства для работы, недопонимание всей ценности грамотной политики рекрутмента и удержания кадров, а также отсутствие привычки экономить на операционных расходах. На Западе экономия давно превратилась в культ и нередко при принятии решения об аренде офисов просчитывают стоимость аренды на протяжении всего периода аренды с учетом стоимости эксплуатационных затрат. И учитывают, безусловно, риски, связанные с удорожанием энергетических ресурсов. Важно также понимать, что для многих крупных транснациональных компаний политика устойчивого развития и экологичного управления стала неотделимой частью бизнеса.

Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE

В России данная сертификация на сегодняшний день – это чистой воды имидж для российских компаний или требование внутренних политик для иностранных компаний.  Сужу об этом по реакции представителя одной из российских крупных добывающих компаний, которые 50 на 50 % состоят из российских и иностранных акционеров. Им не принципиально применять данную сертификацию на сегодняшний день для строительства нового офиса. Все зависит от мнения западной стороны, хотя она меньше участвует в проекте. А для нашей стороны это вообще не вопрос, им это не нужно. В то же время одна, полностью иностранная компания, с которой мы работали при строительстве или реконструкции своих предприятий обязательно требует наличия сертифицированного специалиста для консультаций по зеленым стандартам.

Вера Зименкова, директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International

О строительстве «зеленого» офиса сейчас начинают задумываться компании, которые возводят офисное здание для собственных нужд, либо ориентированы на долгосрочное владение зданием. Внедрение «зеленых» технологий позволяет в долгосрочной перспективе значительно снизить затраты на эксплуатацию здания, поэтому компании нацеленные на кратковременное извлечение прибыли, в большей части ситуаций не придают значения этому фактору, тем более, что внедрение энергосберегающих технологий требует больших вложений на этапе проектирования и строительства объекта. Эта ситуация начнет постепенно меняться, когда арендаторы офисных зданий придут к пониманию выгодности таких проектов. В настоящее время аренда офиса в «зеленом» здании для подавляющего большинства арендаторов скорее имиджевое решение.

Анна Шепелева, заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank

Для каждого участника рынка сертификация офисного помещения, либо здания целиком может иметь собственную выгоду.  Согласно исследованию компании Shneider Electric, участники рынка отмечают, прежде всего, социальную выгоду от сертификации офисного здания, а именно, более комфортные условия работы сотрудников и увеличение производительности труда. Важно отметить, что экономические выгоды (сокращение операционных расходов, а также коммунальных платежей) не были названы в числе приоритетных.

Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами Группы ПСН

На сегодняшний день создание зеленых офисов – больше имиджевое решение, нежели стремление подумать об экологии и энергосбережении. Несмотря на то, что «зеленые» технологии незначительно удорожают стоимость строительства – в среднем порядка 7 – 10% , думаю, потребуется время для смены ментальности и осознания необходимости подобных проектов.

Какому из двух стандартов сертификации вы отдаёте предпочтение, в чём плюсы и минусы каждого из них?

Ксения Агапова

Все стандарты принципиально различает страна их происхождения и организации, которые ими управляют. Так, BREEAM создан британским исследовательским институтом в области строительства – Building Research Establishment (BRE Global), в его основу положен научный подход и упор на мнение экспертов (оценщиков). LEED создан на десять лет позже в США на основе BREEAM, его созданием занималась ассоциация, объединившая всех игроков строительной индустрии – USGBC, поэтому стандарт более коммерческий и является маркетинговым лидером на рынке «зеленого» строительства. Кроме того, нормативные базы, на которые опираются добровольные экологические стандарты, также отличаются: BREEAM основан на европейских и британских стандартах, а также принимает национальные стандарты там, где это возможно. LEED опирается на американские стандарты и системы сертификации продукции, практически не допуская применения локальных эквивалентов.

Михаил Каплун

Нам нет смысла отдавать предпочтения, так как ни тот, ни другой стандарт не влияет на российское законодательство. LEED (L) появился на 8 лет позже BREEAM (B), и базировался на системе B. Из всего этого можно понять, что B более академичен, опытен и шире распространен, персонал, которой участвует в оценке получает доп. образование. B легче адаптируется, но ценности отличаются. Например, для B расходы воды не так критичны, как для L, а для L количество и  размер парковочных мест критичен, в отличии от B. B адаптирован под маленькую плотную Европу, с академическим, олдскульным отношением ко всему. Американцы на все смотрят проще и шире. Применение конкретного стандарта у нас зависит от корней компании. Если это американцы, индусы, то однозначно LEED, если остальные, то BREEAM. Для российских компаний полезно и то, и другое, поскольку у нас есть критерии важные как для американцев, так и для европейцев. Страна большая.

Вера Зименкова

В настоящее время существует большое количество стандартов «зеленых» зданий. Все стандарты «зеленого» строительства имеют разное количество критериев, но суть всех стандартов примерно одинаковая: здание должно быть энергоэффективным, наносить минимальный ущерб окружающей среде, предоставлять комфортные условия для работы сотрудников и т.д. Наибольшую известность в России приобрели стандарты LEED и BREEAM разработанные, соответственно, в США и Великобритании. Принятие решения, какому из этих стандартов следовать при проектировании и строительстве здания, носит скорее субъективный и эмоциональный характер, хотя бытует мнение, что получить сертификат BREEAM проще.

Анна Шепелева

В России не существует собственной программы добровольной сертификации, поэтому используются адаптированные стандарты общепризнанных рейтинговых систем. Наиболее популярными являются LEED и BREEAM, однако немецко-австрийский стандарт DGNB, набирающий популярность в мире, также появился в России. Между этими системами существуют принципиальные отличия в подходах к оценке, но, несмотря на это, они преследуют одну цель – устойчивое развитие объектов недвижимости, эффективное использование природных ресурсов и продление жизненного цикла здания. Каждый из сертификатов использует собственную рейтинговую систему и выдвигает особые требования к объекту недвижимости в зависимости от его функционального назначения и статуса. Так LEED уделяет большое внимание использованию существующих источников энергии, в то время как BREEAM предъявляет высокие требования к использованию возобновляемых источников и безопасности жизнедеятельности. Оба стандарта сертификации имеют схожие требования для зданий, например местоположение объекта, а также используемые строительные и отделочные материалы, однако жесткость требований, а также вес каждого из этих показателей отличается.

Татьяна Тикова

Затрудняюсь ответить

Какие типы арендаторов наиболее заинтересованы в том, чтобы занять «зелёный офис»?

Ксения Агапова

«Зеленостью» здания интересуются, в основном, арендаторы иностранные, которых обязывают делать это внутренние корпоративные политики. Интерес со стороны российских компаний – пока это скорее исключение, чем правило. Однако все западные арендаторы и инвесторы предпочитают «зеленые» здания – и это стойкий тренд. Через некоторое время – по моим оценкам, лет через пять - несертифицированное здание подвержено риску не сдать площади в аренду. Такую ситуацию мы уже наблюдаем на рынке Нью-Йорка, Лондона, многих других крупных городов. Если говорить об иностранных игроках - потенциальных арендаторов зеленых офисов, их полный список можно найти на Sustainability Dow Jones Index – индекс, созданный для отслеживания уровня экологичности компаний. На первых местах – IBM, Intel, Google и прочие.

Михаил Каплун

Как я уже сказал, иностранные, основываясь на требованиях своих внутренних политик. Российские, только если для показухи.

Вера Зименкова

Первооткрывателями на рынке аренды/покупки «зеленых» офисных зданий стали, прежде всего, крупные международные компании (в первую очередь, это американские, британские и западноевропейские компании). Такая ситуация традиционна для рынка офисной недвижимости России: международные компании в первую очередь ищут здания с условиями близкими к условиям их штаб-квартир, у них примерно одинаковые требования к качеству офиса компании, в каком бы городе он ни находился.

Анна Шепелева

Арендой «зеленых» помещений в большей степени интересуются западные компании, головной офис которых может предъявить требование по наличию международного сертификата энергоэффективности. Пока сертификация зданий по экологическим стандартам не является обязательной как на законодательном уровне, так и с точки зрения классификации офисных зданий».

Татьяна Тикова

Если говорить о типе арендаторов, которые рассматривают возможность разместиться в «зеленом» офисе, то в первую очередь интерес проявляют международные компании, далее идут компании, связанные с экологией, защитой окружающей среды и здравоохранения.