Архитектурный квартет для «Царёва сада»

Проект многофункционального гостиничного комплекса «Царев сад» в историческом центре столицы на Софийской набережной недалеко от Кремля будут формировать сразу четыре архбюро. Специальное жюри приняло решение не объявлять единственного победителя в конкурсе, а взять лучшее от всех идей участников. Основой проекта должна стать концепция компании «МАО – Среда». Исходя из идеи проекта, ровно напротив Кремля должен возникнуть многофункциональный гостиничный комплекс совокупной площадью примерно 80 тыс. кв. м, включающий в себя апарт-отель, wellness-центр, а также  ресторан. Данный комплекс планировалось построить много лет назад, но работы по реализации проекта были заморожены еще в 1999 году. Администрация Москвы снизила  параметры комплекса на 15 тыс. кв. м. Перспективы развития данного проекта обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете идею совмещения 4 концепций проекта?

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE

Представленные функции относятся к определению гостиничный комплекс. Сложно себе представить пятизвездный отель без ресторана и оздоровительного комплекса. Наличие апартаментов добавляет эффективности проекту. В качестве основного примера - конкурента можно рассмотреть отель Radisson Royal Украина, в котором есть точно такие же функции.

Ольга Кочетова, директор департамента оценки Knight Frank

Идея совмещения 4 концепций появилась, вероятно, вследствие желания диверсифицировать риски путем реализации лучших архитектурных проработок. Насколько успешно сложится сотрудничество разных архитектурных бюро, большой вопрос: ведь архитектор – это, по большому счету, художник, а они, как правило, работают индивидуально.

Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle

Сопоставление нескольких концепций в одном комплексе  вполне возможно.

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Как правило, большее количество участников усложняет работы по проекту, поскольку увеличиваются сроки согласования и принятия решений. В конечном итоге все будет зависеть от того, как девелопер выстроит схему работы над объектом.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG

Речь идет скорее не о совмещении, а о том, что один из проектов берется за основу, а остальные дополняют его. Это дает возможность выбрать лучший из нескольких качественных проектов и, если это будет логично, учесть лучшие идеи всех остальных проектов.

Как вы оцениваете сроки реализации проекта и последующей окупаемости?

Станислав Ивашкевич

Срок реализации такого проекта не бывает быстрым. Подобный проект требует очень тщательной проработки и высокого качества отделки. Поэтому на строительство уйдет минимум три года. Срок окупаемости зависит от баланса апартаментов и отеля, но в среднем может составить около 7-9 лет.

Ольга Кочетова

Учитывая то, что проектом предусмотрена значительная подземная часть, а также общую сложность проекта, срок реализации проекта может составить около 4 лет. Срок окупаемости составит не менее 10 лет.

Дэвид Дженкинс

Когда комплекс будет закончен, конкуренцию этому проекту составит Four Seasons на Красной Площади – в составе этой гостиницы появятся апартаменты под управлением оператора, и они будут ориентированы на ту же целевую категорию, что и проект Jumeirah. В целом в России пока не развит рынок апартаментов под управлением гостиничного оператора, и эти проекты будут фактически первыми крупными в этом сегменте. За рубежом развита практика покупки апартаментов с инвестиционной целью – дальнейшей сдачи в аренду через гостиничного оператора. Думаю, что те, кто приобретает такие апартаменты для себя, не захочет сдавать их чужому человеку, т.к. подобные клиенты не готовы пускать посторонних на свою личную территорию. В то же время инвесторы – например, банки или фонды – могут быть заинтересованы в таком формате.

Елена Ржавская

С учетом общей площади проекта, а также сложной геологической ситуации на набережной можно прогнозировать, что сроки строительства составят не менее 4-5 лет. Сроки окупаемости будут во многом определяться позиционированием объекта и соотношением площадей разного назначения.

Денис Колокольников

Учитывая, что сейчас речь идет о концепции, минимальный срок ввода в эксплуатацию – через 2 года, вполне вероятно, что это произойдет и позже. Что касается окупаемости, то это - великолепное местоположение, практически, не имеющее аналогов в столице и в историческом центре, на набережной, с видом на Кремль, дает все основания ожидать, что проект окупится значительно быстрее, чем в среднем по рынку.

Насколько с 1999 года визуально изменилась территория вокруг проекта, насколько трудно будет вписать его в  окружение?

Станислав Ивашкевич

Окружение рядом с проектом требует обновления. К сожалению, затянувшиеся сделки и процессы по двум площадкам на Софийской набережной очень портят внешний вид Центра столицы. Развернутый прямо перед окнами Кремля хаос, в котором в аварийных зданиях уживаются отделение полиции ГИБДД ЦАО, типография ФСБ, полуразвалившийся ночной клуб и другие странные заведения, требуют немедленного изменения. При этом там же располагается центральный, как с иголочки офис Роснефть. Такое впечатление, что власти города увлеклись поливанием улиц во время дождя и забыли про эту часть Москвы. Вписать такой проект такой компанией архитекторов будет очень интересно. Представленные архитекторы очень опытные, команда Мидланда профессиональная, проект будет успешным.

Ольга Кочетова

С 1999 года основные изменения территории были связаны со сносом гостиницы «Россия».

Дэвид Дженкинс

Основной «составляющей» проекта «Царев Сад» будут апартаменты под управлением международного гостиничного оператора – Jumeirah Group. Предполагаю, что апартаменты премиум-класса будут ориентированы преимущественно на продажу. Участок на Софийской набережной располагается в центре города и из апартаментов будет открываться хороший вид на город. Однако остается вопрос, с чем будет соседствовать «Царев Сад», что будет построено в рамках развития территории «Золотого Острова»? Окружение будет, в том числе определять успех этого проекта. Если говорить о клиентуре, то проект явно не ориентирован на семьи с детьми, основной спрос будут формировать жители нефтедобывающих регионов России, в том числе Ханты-Мансийска, Якутска, Тюмени, а также Казахстана и Украины, которые периодически приезжают в Москву.

Елена Ржавская

Строительство на Болотном острове идет крайне медленно, поэтому можно говорить, что с 1999 года окружение объекта практически не изменилось.

Денис Колокольников

Конечно, вписать новое здание в историческую застройку – всегда сложная задача, требующая бережного отношения к существующим зданиям. Местоположение дополнительно обязывает (набережная, напротив Кремля) – его видовые характеристики должны быть в приоритете для создателей проекта.