Цивилизованный девелопмент

В этом году рынок профессиональных услуг в секторе коммерческой недвижимости отмечает десятилетие, так как именно к 1993 - 1994 гг. относится выход на московский рынок международных компаний-консультантов, предоставляющих услуги в большинстве деловых центров мира. Что же изменилось за истекшие 10 лет и что ожидает московский рынок услуг в секторе нежилой недвижимости в ближайшем будущем?

Сейчас в Москве функционирует вполне развитый рынок коммерческой недвижимости со сложившейся инфраструктурой и ключевыми участниками - девелоперами, инвесторами, арендаторами и консультантами, обслуживающими интересы всех его игроков. Сформирован пул профессиональных российских и иностранных девелоперов, ежегодно поставляющих на рынок сотни тысяч квадратных метров площадей. Только в 2002 - 2003 гг. было введено в эксплуатацию порядка 425 000 кв. м качественных офисных площадей и около 700 000 кв. м торговых. Растет число заявленных и реализуемых проектов в секторе складской недвижимости.

Начиная с 2001 г. на рынок вышло значительное число новых игроков, пробующих себя в качестве инвесторов и девелоперов и направляющих на рынок недвижимости финансовые потоки из нефтяной, металлургической и других отраслей. Движущей силой этого процесса являются зримый успех многих проектов последнего времени, а также привлекательная доходность по инвестициям в недвижимость, достигающая 15 - 40% в зависимости от стадии вхождения в проект. Но за кажущейся простотой схемы "построил - сдал" таится множество неочевидных опасностей, и фактор удачного местоположения (формула "location, location, location") уже давно не является гарантией успеха.

В последнее время многие консультанты отмечают заметное повышение спроса на исследования рынка со стороны крупных девелоперов, давно и успешно осваивающих московский рынок. Это может свидетельствовать о приближении рынка к точке насыщения и обострении конкуренции - если не сейчас, то в обозримом будущем. Постепенно изменяется сам процесс создания объектов коммерческой недвижимости. Можно сказать, что девелопмент в Москве становится все более цивилизованным.

Традиционно девелопер выходит на рынок с идеей, которая является его главным активом. Под идею формируется команда проекта, которая состоит из двух групп консультантов. В первую, "сервисную" группу входят эксперты по исследованию рынка, юристы, оценщики, брокеры, PR-агенты и управляющие недвижимостью. "Продав" инвесторам бизнес-идею, подкрепленную результатами работы консультантов сервисной группы, и получив финансирование, девелопер вводит в игру вторую, "строительную" группу, состоящую из архитекторов, инженеров, управляющих строительными проектами и подрядчиков. Задача сервисных компаний заключается в ответе на вопросы "что строить? " и "сколько строить? ", в то время как строительные консультанты призваны ответить на вопрос "как строить? ".

В условиях бума на рынке коммерческой недвижимости ощущается реальный дефицит консультантов по каждому из вышеперечисленных направлений. По нашим оценкам, сегодня в Москве действует не более двух десятков профессиональных компаний, предоставляющих качественные услуги девелоперам в этой области.

Работа в сфере коммерческой недвижимости подразумевает специализацию на определенных типах объектов. Например, торговый центр - это в первую очередь бизнес-здание, призванное приносить доход владельцу в условиях жесткой конкуренции. Автор проекта должен понимать принципы функционирования торговли и движения потоков покупателей, чтобы каждый метр площади работал. Подобное понимание приходит с опытом в результате специализации на проектировании торговых центров и постоянного отслеживания текущих тенденций для обеспечения конкурентоспособности объекта в будущем.

Над многими успешными проектами последнего времени совместно работали архитекторы и консультанты из риэлторских компаний. Все большее применение получает работа по схеме "иностранный эксперт - российская компания", в которой зарубежный специалист приглашается на творческую часть, а местная команда ведет проект, исполняет техническую работу и одновременно учится у приглашенного коллеги.

Как правило, девелоперы приходят к пониманию необходимости участия в проекте профессиональных консультантов после провальных проектов, стоимость которых может достигать десятков миллионов долларов. Привлечение профессиональных консультантов на ранних этапах проекта зачастую оказывается наиболее эффективным инвестиционным решением, позволяющим избежать дорогостоящих исправлений в будущем.

Неудачных проектов на рынке было великое множество. Одним из самых заметных примеров можно назвать офисный комплекс "Зенит" на Юго-Западе. Огромные инвестиции были потеряны из-за непрофессиональной организации всего процесса - начиная со структуры управления и заканчивая техническими решениями, влияющими на коммерческую привлекательность проекта. Здание находится в замороженном состоянии уже несколько лет, и с каждым годом вероятность его выхода на рынок снижается. Другой откровенно неудачный проект - "Царев сад". Не говоря уже о проблемах правового характера, это плохо спланированный объект, построенный без учета того, что он должен сдаваться в аренду и приносить доход.

Информация - ключевой ресурс Взаимодействие девелоперов и консультантов не всегда протекает гладко. Одним из главных и наиболее принципиальных отличий российского рынка коммерческой недвижимости от его более развитых аналогов является недоступность информации о сделках, совершаемых на рынке, для широкой публики и даже для многих заинтересованных сторон. В данной ситуации наибольший потенциал в предоставлении профессиональных услуг девелоперам и пользователям коммерческой недвижимости имеют компании, сумевшие наладить сбор, обработку и анализ рыночной информации.

Для консультантов-риэлторов существует несколько основных источников информации о рынке, качество и актуальность которых неравнозначны. Это собственные брокеры компании, органы госуправления и статистики, конкуренты, клиенты по проектам, СМИ и организации, специализирующиеся на исследованиях рынка недвижимости. Косвенными признаками "взросления" рынка в отношении доступности информации являются появление и развитие печатных и интернет-изданий, специализирующихся на тематике коммерческой недвижимости.

Наиболее ценным и качественным из всех перечисленных источников являются брокеры риэлторских компаний, приносящие "вести с полей" и тонко чувствующие изменения в настроениях девелоперов и клиентов. Естественно, что такая информация в объеме, достаточном для принятия управленческих решений, доступна только узкому кругу аналитиков нескольких компаний. Для сравнения: в США информация об офисных зданиях, ставках аренды и арендаторах, сроках договоров аренды и т. д. доступна за определенную плату через централизованную систему сбора информации практически любому заинтересованному лицу.

В этой связи примечательным событием стало создание в конце 2002 г. Московского форума исследователей рынка недвижимости (Moscow Research Forum) , в рамках которого аналитические службы ведущих риэлторских компаний обмениваются данными и вырабатывают совместные определения и направления развития исследований. В настоящее время работают две секции по офисным и торговым помещениям. Одним из первых публичных проявлений деятельности форума стала разработка классификации офисных зданий, сейчас ведется работа по выработке классификации для торговых центров.

В некоторых отношениях российские консультанты продвинулись даже дальше своих западных коллег. Например, активно применяемые для анализа рынка в Москве ГИС-технологии (геоинформационные системы) используются далеко не во всех зарубежных офисах международных консультантов. Также в некоторых компаниях, обладающих базами данных за 10 - 12 лет, ведутся работы по моделированию рынка коммерческой недвижимости методами эконометрического анализа. Появление таких моделей создаст базу для обоснованного прогнозирования динамики ставок аренды, спроса и предложения на торговую и офисную недвижимость и других показателей рынка, имеющих важнейшее значение для девелоперов. Примечательно, что рынок коммерческой недвижимости Москвы стал предметом интереса исследователей одного из лучших зарубежных университетов, известного построением моделей для инвестиционных банков с Wall Street.

ЧТО НАС ЖДЕТ.

По нашему мнению, рынок профессиональных услуг в отношении коммерческой недвижимости в Москве будет развиваться в нескольких направлениях. Будут наблюдаться повышение спроса на оценку объектов коммерческой недвижимости и смещение в обслуживании этого спроса от аудиторских и оценочных фирм к профессиональным консультантам по недвижимости, располагающим максимально доступной рыночной информацией для оценки методами капитализации дохода и сравнительных продаж, наиболее уместными для оценки коммерческой недвижимости. Изменения в налоговом законодательстве и повышение значимости налогообложения недвижимости для финансирования местных бюджетов также повысят спрос на оценку и представление интересов собственников в спорах с фискальными органами.

С приходом на московский рынок международных девелоперских компаний резко возрастет спрос на качественную аналитику в форме анализа экономической целесообразности (feasibility study) , анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use study). Последнее особо актуально для Москвы, где территории промзон представляют один из основных резервов для девелопмента, в том числе и под объекты коммерческой недвижимости. В процессе дальнейшего развития рынка земельных участков появится новый вид услуг, когда в результате изучения рынка будет определяться оптимальное местоположение для строительства тех или иных объектов. Сегодня наиболее распространенным подходом является "Есть участок - что построить? ". Будет продолжаться восполнение пробелов по своевременному предоставлению данных органами государственного и местного управления. Определенные шаги в этом направлении уже предпринимаются. В последнее время был значительно упрощен процесс запроса и получения информации об объектах предполагаемого строительства от городских служб и улучшился формат ее предоставления, что чрезвычайно важно для анализа конкурентной среды.

Автор - директор департамента исследований и консалтинга Colliers International.