Расти, чтобы не упасть

На 16 - 25% прогнозируют рост цен на квартиры в Москве аналитики компаний рынка недвижимости. Но темпы строительства жилья в 2004 г. , несмотря на заметное сокращение свободных площадок, не снизятся, а спрос на жилье первичного и вторичного рынков не ослабеет. В то же время рынок офисных и торговых помещений продемонстрирует в 2004 г. стабильность и даже некоторое снижение ставок аренды, ожидая прихода новых инвесторов и девелоперов.

Никаких фундаментальных угроз макро- и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует, считает один из патриархов аналитики рынка жилья Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость". По прогнозам Андрея Блажко, начальника службы маркетинга компании "Пересвет-Инвест", в 2004 г. прирост стоимости жилья составит 16% (в долларовом измерении). По его мнению, цены достигнут пика осенью 2004 г. Аналитики Blackwood делают еще более смелые прогнозы и определяют наиболее вероятный рост цен в 20 - 25% , а заметное увеличение темпов роста цен и объемов продаж аналитик Blackwood Анна Воронова прогнозирует весной.

Однако некоторые аналитики склонны считать, что при отсутствии мощных стимулирующих факторов переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать - обвалу) цен в 2004 - 2005 гг. Такой пессимистический сценарий возможен, считает Стерник и приводит в пример ситуацию 1995 - 1997 гг. , когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Первым шагом реализации этого сценария может служить тенденция снижения темпов продаж новостроек, о которой риэлторы говорили в конце 2003 г. В итоге инвесторы могут испытать затруднения с обслуживанием заемных средств, сократится объем участия банков в финансировании строительства и, как следствие, могут случиться срыв завершения инвестиционных проектов и отток покупателей с первичного рынка. "Слишком высокие темпы роста цен в этом сегменте рынка привели к сближению цен первички и вторички, что сразу же отразилось на продажах, - считает Сергей Козловский, президент "Инком-Недвижимости". - Поэтому в I квартале 2004 г. реальный рост цен на рынке новостроек представляется маловероятным, иначе застройщики рискуют заморозить продажи".

Квартирные приоритеты.

В 2004 г. в Москве планируется построить 4,6 млн кв. м жилья, из них 46,6% будут составлять типовые серии, а 53,4% - индивидуальные проекты. Сомнений в высоком спросе на эти квартиры у риэлторов нет. Развитие ипотеки и миграция в столицу из других регионов - мощные факторы, поддерживающие высокий уровень платежеспособного спроса, считает Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра АН "Домострой".

На рынке элитной недвижимости среди новых тенденций Мария Воронова, аналитик компании Blackwood, выделяет грядущие в 2004 г. изменения в рейтингах районов: вырастет популярность центральных районов с менее плотной, чем на Остоженке, застройкой (Старый Арбат, Фрунзенская набережная, Плющиха). "Повышение стоимости элитного жилья будет происходить неравномерно, - считает Воронова. - Максимальный спрос и цены будут по-прежнему относиться к историческому центру, а на элитное жилье нижнего ценового диапазона ( "сталинки", дома ЦК) темпы роста цен, наоборот, замедлятся".

Уходят из центра.

В 2004 г. произойдет увеличение объемов офисного строительства, и одновременно в эксплуатацию будут сдаваться здания, строительство которых не было завершено в 2003 г. Однако в оценке объемов строительства аналитики расходятся, определяя его в пределах 200 000 - 500 000 кв. м по офисным помещениям класса А и В. Увеличение объемов нового строительства будет сопровождаться изменением уровня вакантных площадей. По данным Blackwood, в 2004 г. доля вакантных площадей класса А составит около 5% , А1 - менее 2% , В - 8 - 9% , причем большинство свободных помещений относится к наименее комфортабельному классу В2.

Также ожидается усиление тенденции децентрализации рынка офисов. Согласно Генплану города, центр должен до 2020 г. превратиться в туристско-рекреационную зону. Коммерческое строительство внутри Садового кольца будет ограничено, и новые проекты будут тяготеть к окраинам города, в новые "деловые центры", в частности в район Третьего транспортного кольца (ТТК) ", - говорит Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. Основные "деловые" кварталы расположатся вдоль крупных московских магистралей: проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов. Децентрализация приведет к выравниванию цен между офисами в центре и в пределах ТТК. Например, если раньше арендная ставка для офисов в районе "Речного вокзала" составляла в среднем $350 за 1 кв. м в год, то сейчас она достигла $450.

По расчетам компании Colliers International, в 2004 г. общая площадь торговых центров составит в Москве более 2 млн кв. м. Планируется, что в начале следующего года на рынок выйдут торговые центры, расположенные в центре города, которые, вопреки заявкам девелоперов, не успели открыться в этом году. Среди них - "Новинский, 31", "Арбат-1", "Арбат 8 - 10", "Весна" на Новом Арбате.

По данным компании "Стайлз энд Рябокобылко", в 2003 г. более $1 млрд было инвестировано в торговую недвижимость Москвы и в ближайшее время объем инвестиций удвоится. Строительство новых торговых центров увеличит предложение свободных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок в некоторых районах города, в частности за пределами Садового кольца.

Наталия Орешина, директор департамента торговой недвижимости "Стайлз энд Рябокобылко", считает, что в 2004 - 2005 гг. ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес. "Многие инвестиционные фонды уже активно мониторят рынок торговой недвижимости, - говорит Орешина. - Это иностранные и российские торговые компании и девелоперы, банки". Colliers Int. ожидает, что в 2004 г. свои магазины в Москве откроют Real (Metro AG) , King Fisher (Castorama) , Н&M, Leroy Merlin, Carrefour.