Рынок недвижимости в Москве 2004 год

ЭКОНОМИКА / ПОЛИТИКА

Политический климат

После избрания Владимира Путина Президентом России в 2001 году в стране наблюдается тенденция к политической стабилизации, поддерживаемая готовностью Правительства России и обеих Палат Парламента ускорить темпы проводимых реформ и достичь высоких темпов экономического роста.

Как ожидалось, в марте 2004 года Владимир Путин был переизбран на второй срок. Уже сейчас можно предположить, что значительных изменений в направлении экономических реформ не произойдет. Продолжение реформ, начавшихся в 2000-2003 гг., таких как налоговая и земельная реформы, реформа пенсионной системы, и другие меры, направленные на ускорение экономического роста, будут основными направлениями деятельности нового Правительства и Президента.

Экономическая ситуация

В 2003 году, вопреки ожиданиям, показатели экономического роста в России оставались очень высокими. Рост ВВП в реальном выражении составил 6,6%, а не 4%, как это прогнозировалось в начале года. Приток иностранных инвестиций в Россию вырос на 75% по сравнению с предыдущим годом. Благоприятная ситуация на мировом нефтяном рынке способствует экономическому подъему в России.

Ожидалось, что в 2003 году Россия столкнется с большими сложностями, т.к. на этот год приходился пик выплат по внешнему долгу. Однако Правительство страны не только выполнило свои обязательства, но и добилось положительного баланса федерального бюджета.

Еще одной хорошей новостью стало повышение суверенного рейтинга России до инвестиционного уровня агентством Moody's.

Снижение высокой инфляции было основной задачей Российского Правительства. В 2003 году ее удалось снизить до рекордно низкого уровня (12%).

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ

Рынок офисных помещений

Спрос и предложение

Общее предложение офисных помещений Класса А и В на конец 2003 года составило 2,87 млн. м2. Из них лишь 650.000 м2 это помещения Класса А.

Хотя на протяжении последних трех лет общий объем завершенных проектов остается на низком уровне и не превышает количества арендованных и купленных в собственность помещений, ожидается резкое увеличение этого показателя в связи с началом строительства многих крупномасштабных проектов в ближайшие 6-12 месяцев. Они будут
завершены в течение 18-24 месяцев, и мы ожидаем серьезный рост предложения в 2005-2007 годах. Сейчас на рынке продолжает ощущаться значительная нехватка офисных помещений.

Начиная с 2002 года количество арендованных и купленных помещений превышало свои собственные рекордные значения. В 2004 году эта тенденция сохранится. Более 60% спроса предъявляется со стороны растущих российских компаний, работающих в сфере
телекоммуникаций, нефте- и газодобычи, банковских услуг и др.

Высокий спрос и отстающее от него предложение привели к распространению практики заключения договоров на стадии строительства и к очень низкой доле незанятых помещений.

Ставки арендной платы

Максимальные ставки арендной платы для офисных помещений Класса А в Москве составляют порядка US$ 550-580/м2/год. Из-за снижения количества пустующих помещений и стабильно высокого спроса мы ожидаем, что рост ставок аренды в ближайшие два года составит порядка 0,5-1% в год и в течение ближайших лет максимальные ставки превысят US$ 600/м2/год. Для помещений Класса В ставки арендной платы также выросли и составили US$ 400- 480/м2/год.

Рынок торговых помещений

Спрос и предложение

С 2000 года на московском рынке торговых помещений наблюдается беспрецендентый рост, во многом благодаря очень высоким (10-15% в год) темпам роста доходов населения. Рынок развивался в нескольких направлениях: (1) расширение сетей, (2) строительство торговых центров и (3) расширение представительства торговых марок на лучших торговых улицах.

Хотя начиная с 2001 года предложение торговых центров ежегодно удваивается, рынок далек от насыщения. Быстрый рост доходов приводит к тому, что потребители отдают предпочтение торговым центрам, а не открытым рынкам.

2003 год стал годом активной экспансии торговых сетей в регионы.

К концу 2003 года в Москве насчитывалось 34 торговых центра общей площадью 789.000 м2. Еще 8 (арендуемая площадь 287.000 м2) находятся на стадии строительства.

Ставки арендной платы

В течение 2003 года максимальные ставки аренды для отдельных магазинов выросли на 5%. Самые высокие ставки - на Тверской улице и на Новом Арбате. Для стандартного магазина (100 м2) они составляют от US$ 3.000 до US$ 3.250 за м2 в год. В 2004 году мы ожидаем дальнейший рост ставок арендной платы на 1-2%.

Максимальные ставки для торговых центров остались на уровне прошлого года. Самые высокие ставки были зарегистрированы в торговом центре “Атриум” и составили US$ 2.200-2.350 за м2 в год.

В торговых центрах, расположенных на окраинах города, средние ставки аренды составляют US$ 700-800 за м2 в год. Вероятно, что в связи с усиливающейся конкуренцией, в ближайший год ставки в таких торговых центрах будут падать.

Арендные ставки для лучших проектов и торговых центров, расположенных внутри Садового Кольца, останутся на прежнем уровне.

Региональное развитие торгового сегмента

Как и в других странах Центральной и Восточной Европы, развитие рынка торговых помещений в России началось с Москвы - столицы и самого богатого города. Повсеместный рост доходов населения России подталкивает операторов розничных сетей к их продвижению в регионы.

В отличие от других западноевропейских стран, в России есть много крупных и густонаселенных городов. Помимо Москвы, в которой официально проживает 10,4 млн. человек, есть Санкт-Петербург с населением 4,6 млн. человек, а также 13 городов с населением более миллиона и 33 города с населением от 500 тыс. до 1 млн. человек. Хотя разрыв в уровне доходов между столицей и другими российскими городами более существенный, чем в других странах, по показателю размера розничного рынка российские регионы значительно опережают многие города Центральной Европы.

Развитие российских регионов началось с продвижения торговых сетей в крупнейшие города. Эти города выбирались по численности населения, уровню доходов, развитости городской инфраструктуры и возможностям логистики.

Как в Москве и Санкт-Петербурге, первыми на региональных рынках появились продовольственные сети и сети, торгующие бытовой электроникой. Экономический рост способствовал значительному росту доходов населения, в том числе и в регионах.

После успешного вхождения на региональные рынки торговых сетей, девелоперы заинтересовались проектами торговых центров. Основной проблемой для девелопера регионального торгового центра является нехватка развитых местных торговых сетей, готовых арендовать помещения.

В проектах, реализованных в Самаре, Красноярске и Екатеринбурге от 70% до 80% торговых помещений арендовано московскими компаниями. Большая часть региональных операторов слишком молоды в развитии своего бизнеса для того, чтобы арендовать помещения в торговых центрах. Таким образом, для создания успешного торгового центра в регионе необходимо выработать концепцию, отвечающую интересам московских торговых операторов. Это подразумевает продуманную торговую концепцию, состав магазинов, эффективно организованное передвижение покупателей внутри торгового центра, а размеры магазинов должны отвечать требованиям потенциальных арендаторов.

В регионах пока есть лишь несколько проектов с участием крупных международных сетей. Помимо Рамстора, открывшего гипермаркеты в Казани и Красноярске, Метро Кэш & Керри открыл два магазина в Санкт-Петербурге и планирует начать работу в других городах. ИКЕА также планирует начать осуществление региональных проектов в Санкт-Петербурге. Более мелкие торговые операторы, такие как Ив Роше и Макдональдс, уже имеют развитую торговую сеть в регионах.

Развитие торговых центров в регионах в основном происходит при участии местных девелоперов, более осведомленных о ситуации на рынке, свободных земельных участках и существующей конкуренции.

Региональное развитие, начавшееся с более крупных городов, будет постепенно распространяться на более мелкие. Этот процесс будет привязан к степени проникновения московских сетей на тот или иной рынок. Ожидается, что процесс насыщения региональных рынков займет, по крайней мере, 4-6 лет.

Рынок складских помещений

Спрос и предложение

Общее количество высококлассных складских помещений на конец 2003 года составляло всего 720.000 м2, Только 250.000 м2 из них соответствовало требованиям институциональных инвесторов.

Московский рынок складских помещений развивался очень медленно на протяжении 1999-2001 гг. Это было обусловлено низким спросом и немногочисленностью потенциальных клиентов на высококлассные складские помещения, что заставляло девелоперов проявлять осторожность в развитии новых проектов. В 2003 году были закончены несколько небольших проектов. Дальнейшее развитие этого сегмента рынка ожидается в 2004-2005 гг. и будет являться результатом обсуждаемых в настоящее время больших комплексных проектов. Иностранные девелоперы, активно работающие в Центральной Европе, сейчас рассматривают стратегию своего прихода на московский рынок.

С поступательным ростом экономики начиная с 2000 года, спрос на складские помещение вновь возрос. Спрос исходит, в основном, от операторов розничной торговли, как иностранных (таких, как "Ашан", "ИКЕА"), так и российских ("Перекресток", "Дикси", "Пятерочка" и т. д.), а также международных компанийпроизводителей ("Нестле", "Проктер & Гэмбл", "Пепси", "Кока Кола", "Шварцкопф & Хенкель"). Эти компании предпочитают строить склады там же, где они производят свою продукцию. Терминалы, или те компании, которые предлагают складские услуги, часто сами являются девелоперами проектов, и лишь небольшие операторы арендуют складские помещения.

Рынок далек от насыщения, так как лишь небольшое количество крупных проектов в Москве отвечает современным требованиям, предъявляемым к складским помещениям. Это позволяет нам рассчитывать на огромный потенциал развития проектов строительства высококачественных складских помещений.

Ставки арендной платы

В 2003 году максимальные ставки на складские помещения остались на уровне 2002 года и составили US$ 120-140 за м2 в год. Это явилось результатом нехватки качественных помещений на рынке.

Арендные ставки для складских помещений более низкого качества составляют US$ 70-90 за м2 в год.

Инвестиционный рынок

Европейская пресса, специализирующаяся на инвестиционной недвижимости, уделяет много внимания новому инвестиционному рынку - Москве. Формирование рынка началось во второй половине 2003 года с продажи первого высококлассного здания на Гоголевском бульваре, 11 компанией CSFB компании Fleming Family & Partners Fund. Второе офисное здание, отвечающее требованиям институциональных инвесторов, было продано в январе 2004 года.

Ставки доходности по лучшим офисным зданиям составляют от 13% до 14%. Динамика московского рынка с объемом арендованной и купленной в собственность недвижимости, превышающая аналогичные показатели всей Центральной Европы, делает Москву очень привлекательной для инвесторов. Наиболее серьезным барьером для быстрого развития новых проектов и роста инвестиционного рынка является недостаток финансирования. Большое число компаний, занимающихся ипотечным кредитованием, рассматривают возможность начала своей деятельности в Москве в краткосрочном и среднесрочном периоде.

Подавляющее число сделок к настоящему моменту - сделки покупки офисных и торговых помещений в собственность. По нашим расчетам, объем таких сделок в 2003 году составил US$ 650 млн. Важным моментом в развитии московского рынка недвижимости
является сильная заинтересованность организаций и частных лиц в инвестировании в существующие и сданные в аренду здания.

В торговом сегменте один из лучших по расположению магазинов города, находящийся на Тверской ул., был сдан в аренду, а затем продан вместе с существующим договором аренды. Чистая начальная ставка доходности для этой сделки оценивается на уровне 14%-16%, что может служить ориентиром минимальных ставок доходности для московского рынка торговой недвижимости.

Сегмент складской недвижимости пока остается менее развитым с точки зрения инвестиционной деятельности. Тем не менее, и в этом сегменте мы видим большой интерес со стороны потенциальных инвесторов и девелоперов, рассматривающих возможности строительства проектов.

Вероятно, что в ближайшие 12-18 месяцев двигателями инвестиционного рынка будут российские компании. Мы также ожидаем заметный рост интереса иностранных инвесторов в ближайшие 12-24 месяца. На первых порах инвесторы будут использовать инвестиционные фонды как механизм инвестирования. Ожидается, что в 2004 будет заключено больше сделок с участием иностранного капитала и минимальная ставка доходности сделок в сегменте офисных помещений снизится до уровня 12%-13%.

Инвестиционный рынок – Региональный обзор

2003 год был рекордным для Центральной и Восточной Епропы. Объем инвестиций удвоился по сравнению с предыдущим годом и достиг 2 млрд. евро. Во второй половине произошли серьезные изменения в ставках доходности в Праге и Будапеште. Ожидается, что ставка доходности по сделкам начала 2004 года составит 8% для высококлассных офисов. В Варшаве ставка доходности достигла 9%. Такое быстрое снижение ставок доходности может объясняться увеличением денежного потока, поступающего в регионы, а также скорым вступлением стран региона в Евросоюз. Мы не думаем, что, достигнув уровня 8%, ставки доходности продолжат падать столь же стремительно. Скорее ожидается более умеренное снижение ставок доходности в среднесрочном периоде.

Основные показатели рыночной активности в регионе находятся на достаточно высоком уровне. Уникальность рынков Центральной Европы заключается в возможности роста ставок арендной платы, а также существенного прироста стоимости капитала в краткосрочном и сренднесрочном периоде. Мы ожидаем, что в 2004 году объем инвестиций в сектор торговли превысит инвестиции в офисный сектор, являющийся на данный момент ведущим по объему инвестиций. Сегмент складской недвижимости, а также сегмент торговых складов на настоящий момент очень привлекательны для многих инвесторов во всех трех странах.

Чехия остается наиболее привлекательным рынком для инвесторов в Центральной Европе. В 2003 году объем инвестиционных сделок составил около 530 млн. евро. Крупнейшей сделкой было приобретение компанией Heitmann у компании Vittera объекта Runda Logistics Park. Отноcительно низкая доля пустующих помещений, наряду с сильной экономикой и самым высоким в регионе объемом прямых иностранных инвестиций на душу населения, делают Чехию очень привлекательным рынком.

В Венгрии наиболее значительными были два последних месяца 2003 года. Сделкой года стало приобретение Europolis смешанного портфеля офисной и промышленной недвижимости в декабре 2003 года у AIG/Lincoln. Общий объем инвестиций в 2003 году составил 280 млн. евро. Мы ожидаем рост объема инвестиций в 2004 году с продажей офисных зданий, отвечающих требованиям институциональных инвесторов. Большой объем сделок ожидается также в секторе торговой недвижимости в начале 2004 года.

В Польше большое количество инвестиционных сделок было совершено во второй половине 2003 года. Общий объем составил 1,1 млрд. евро - существенный рост по сравнению с 650 млн. евро в 2002 году. Крупнейшей сделкой стало приобретение портфеля торговой недвижимости, которое еще будет объявлено на рынке. Офисной сделкой года стало приобретение портфеля Focus компанией Sachsenfods. Нехватка недвижимости, отвечающей требованиям институциональных инвесторов, остается основным препятствием для увеличения объема инвестиций. Достигнув минимального должно подтвердить, что в некоторых рыночных сегментах была достигнута стабилизация.

Финансирование - по-прежнему доступно в Центральной Европе. Стало труднее получить долгосрочное финансирование, не обладая определенным уровнем ресурсов. Кредитное финансирование легкодоступно для проектов, сданных в аренду по предварительным договорам. Существует серьезная конкуренция между банками за право на осуществление инвестиционного финансирования.

Практика, принятая на рынке

Сделки купли – продажи

Регистрационный сбор – US$ 175
Нотариальное заверение 1.5 %

В 2001 году на федеральном уровне был принят Земельный Кодекс, который предоставляет права на владение землей для коммерческого использования. Правительство Москвы разрабатывает правила, по которым земля будет передаваться в собственность, и к 2005 году этот процесс должен завершиться. Пока что землю можно приобрести в долгосрочную аренду, максимальный срок аренды составляет 49 лет, с возможностью продления договора еще на 49 лет. Держатель арендных прав (правоустанавливающих документов) вносит ежегодную арендную плату, размер которой устанавливается в рублях правительством Москвы.

Агентские услуги 2-3 % от цены контракта
НДС 18% от стоимости здания, не применяется при покупке акций компании

Практика аренды офисных площадей

Срок аренды – от 3 до 5 лет (долгосрочные договоры заключаются все чаще)
Условия оплаты – поквартальная предоплата, ставки выражены в долларах США, оплата в рублях
Депозит – от 0 до 3 месяцев
Пересмотр ставок – не типично для настоящих договоров аренды
Ремонтные работы – внутренние за счет арендатор, внешние работы и помещения общего пользования – за счет арендодателя
Увеличение аренды – не типично для договоров аренды
Агентские услуги – 8- 12% от годовой арендной платы, оплачиваются владельцем или арендатором
Помещения общего пользования – аренда распределяется между арендаторами здания

Практика аренды торговых помещений

Срок аренды – от 3 до 5 лет (10 – летние договоры заключаются якорными арендаторами)
Условия оплаты – помесячная предоплата, ставки выражены в долларах США, оплата в рублях
Депозит – от 1 до 6 месяцев
Увеличение аренды – ежегодно на 1-2%
Пересмотр ставок – не типично для договоров аренды
Ремонтные работы – внутренние – за счет арендатора, внешние работы и помещения общего пользования – за счет арендодателя
Агентские услуги – 8-10% от годовой арендной платы, оплачиваются владельцем или арендатором

Практика аренды складских помещений

Срок аренды – от 3 до 5 лет (10- летние договоры очень редки)
Условия оплаты – поквартальная предоплата, ставки выражены в долларах США, оплата в рублях
Депозит – от 0 до 3 месяцев
Пересмотр ставок – не типично для настоящих договоров аренды
Увеличение аренды – не типично для договоров аренды
Пересмотр ставок – не типично для договоров аренды
Агентские услуги – 10 – 12% от годовой арендной платы, оплачиваются владельцем или арендатором