Торговые центры Санкт-Петербурга в 2005 году: тенденции и перспективы

Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов «Бекара» инвестиции в торговую недвижимость сейчас являются одними из наиболее выгодных – особенно в сегменте торговых центров, занимающих сейчас около 20% рынка торговых помещений. Уровень доходности торговой недвижимости в настоящий момент составляет около 20%. Срок окупаемости торговых и торгово-развлекательных центров на сегодняшний день составляет 4-8 лет.

ТИПОЛОГИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

По свидетельству Игоря Лучкова, руководителя департамента оценки, консалтинга и аналитики ГК «Бекар», в сегменте торговых комплексов Санкт-Петербурга единой принятой классификации не существует. В настоящее время данный вопрос остается открытым. В России торговые центры чаще классифицируются по типу: Супермаркет, Гипермаркет, Дискаунтер, Cash&Carry, Торговый молл. Кроме того, за критерий классификации иногда берут специализацию торгового центра: мебельный центр, DIY (строительный супермаркет-гипермаркет) и т.д. Однако в мире за последнее время сложилась другая классификация, берущая за основу характеристику основных арендаторов, размер и зону охвата ТЦ.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ УВЕЛИЧИВАЕТСЯ…

Увеличение торговых площадей в сегменте торговых комплексов происходит преимущественно за счет нового строительства торговых и торгово-развлекательных центров. Самый высокий уровень активности строительства и реконструкции наблюдается в Выборгском, Московском и Приморском районах.

В 2004 в Петербурге было введено 10 крупных торговых центров. Рынок торговых площадей в торговых центрах вырос примерно на 270 000 кв. м. (за 2003 год прирост составил около 400 000 кв. м.). В настоящий момент в Петербурге функционирует около 60 крупных торговых центров (около 1,2 млн кв.м.). По состоянию на 1 марта 2005 года в состоянии строительства и реконструкции находятся около 30 объектов. В 2005 году к сдаче заявлено более 500 тыс. кв.м. Однако, специалисты «Бекара» утверждают, что, учитывая практику петербургской застройки, можно ожидать, что реально эта цифра окажется гораздо меньше. Сроки по многим проектам будут перенесены на 2006 год.

…А СПРОС НЕ УМЕНЬШАЕТСЯ

Несмотря на рост предложения, спрос на площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В некоторых торговых комплексах площади заполнены на 100%, а из арендаторов, желающих разместиться в комплексе формируется клиентский лист ожидания. Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением. На сегодняшний день уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 10 до 25%.

В основной массе в существующих торговых комплексах, за исключением одного-двух «якорей», торговое пространство «нарезано» на мелкие площади (30-60 кв.м) и сдаются в аренду частным предпринимателям. Самый высокий уровень спроса – на помещения 50-100 кв.м. Год назад этот показатель находился на уровне 25-50 кв.м. т.е. происходит укрупнение параметров спроса. Все чаще арендаторы предпочитают торговые площади открытой планировки. Это позволяет формировать торговое пространство с учетом ассортимента товаров и формата магазинов. Особенно актуальна открытая планировка для сетевых операторов, формирующих единый дизайн своих торговых точек.

С 2004 года наметилась тенденция изменения позиций во взаимоотношениях между арендаторами и собственниками торговых центров. Постепенное наполнение рынка предложением площадей в торговых центрах и отсутствие на петербургском рынке большого числа торговых сетей и брендовых арендаторов приводит к тому, что торговые комплексы уменьшают арендные ставки для брендовых компаний, стараясь привлечь «якорь», за которым придут арендаторы и покупатели. Основной проблемой для вновь открывающихся торговых комплексов в ближайшие пару лет будет недостаточное количество сильных брендов среднего класса. За исключением одного-двух крупных "якорей", большинство площадей в торговых комплексах будет по-прежнему нарезано на мелкие лоты.

Магнитом для покупателей помимо якорных становятся операторы развлекательных услуг. За последний год заметно увеличилась роль развлекательной составляющей в современном торговом центре. Значимым «якорем» становятся мультиплексы и боулинг.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ НЕ РАСТУТ

Величина арендных ставок в торговых центрах за 2004 – начало 2005 года почти не изменилась. Следует отметить, что для «якорных» арендаторов арендные ставки устанавливаются на более низком уровне (в 2 раза и более), чем для обычных арендаторов. Арендные ставки зависят не только от брендовости арендатора, но и от его специализации (группы продаваемых товаров) и размера арендуемых площадей. Кроме того, арендные ставки зависят от расположения торгового центра.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

По мнению специалистов «Бекара», в 2005-2006 годах рынок торговых центров будет активно развиваться в соответствии с ожидаемым ростом платежеспособного спроса и связанного с ним роста оборотов розничной торговли. Сектор торговых центров в 2005-м - начале 2006 года, по прогнозам увеличится на 570 тыс. кв. м. Рост арендных ставок продолжится умеренно, с тенденцией к стабилизации и росту, ориентированному на инфляционные изменения потребительского спроса.

При стремительном увеличении предложения в ТЦ современного формата конкуренция будет расти. На рынке появятся новые более качественные проекты торговых центров, в которых максимально будут учитываться ожидания покупателей. В итоге произойдет увеличение доли развлекательных услуг в новых торговых центрах. Увеличится миграция арендаторов из центров старого поколения в более современные, имеющие высококачественную техническую, коммуникационную инфраструктуру, а также высочайший уровень сервиса. При этом доходность с каждым годом будет снижаться. Если сейчас она составляет 20%, то к концу 2006 года ожидается снижение до 16-18%. Ожидается активное осваивание периферийных районов города.

В 2005-2006 годах на рынок Санкт-Петербурга будут активно выходить новые торговые бренды, давно и успешно работающие во всем мире. При этом крупные ритейлеры будут стремится располагать свои торговые комплексы рядом друг с другом, используя синергетический эффект, а также для экономии инвестиций в инженерную подготовку участков под строительство. Западные сети начнут теснить российских ритейлеров. К концу 2006 года более 60% розницы получат сетевые структуры.