Рынок недвижимости в Москве: март 2005

- Московский рынок коммерческой недвижимости в 2004 году продолжал активно развиваться.
- Наблюдалась высокая строительная активность на рынке офисных и торговых помещений. Несмотря на то, что в 2004 году в обоих сегментах появилось большое количество зданий высокого качества, спрос по-прежнему не удовлетворен.
- Рынок складов и инвестиционный рынок пока остаются недостаточно развитыми. Ожидается, что в 2005 году на рынке появится много новых складских помещений. Также в этом году количество инвестиционных сделок может значительно вырасти.

Политический климат

В целом, политическая ситуация в стране в 2004 году оставалась стабильной. После переизбрания Владимира Путина на второй президентский срок не произошло каких-либо значительных изменений в направлении политических и экономических реформ. Прослеживается тенденция к усилению федеральной власти. Законодательство субъектов федерации было пересмотрено и приведено в соответствие с федеральными законами.

Экономическая ситуация

В 2004 году в России наблюдались положительные тенденции экономического развития. Показатели роста российской экономики оставались высокими, хотя темпы роста по сравнению с 2003 годом несколько снизились.

Рост ВВП (Валовый Внутренний Продукт) в реальном выражении на конец 2004 года составил 7,1%. Этот показатель немного снизился по сравнению с 2003 годом (7,3%). Несмотря на некоторое замедление темпов роста ВВП России, они являются одними из самых высоких в Европе.

В 2004 году рост промышленного производства продолжился, хотя темпы роста несколько снизились, по сравнению с аналогичным показателем 2003 года (6,1% на конец 2004 года, по сравнению с 7% на конец 2003 года).

В 2004 году продолжился приток иностранных инвестиций в Россию - этот показатель вырос на 36% и составил US $40,5 млрд. При этом объем прямых иностранных инвестиций увеличился на 39% и составил US $9,4 млрд.

На протяжении последних пяти лет правительству удается поддерживать положительный баланс федерального бюджета, который в 2004 году составил 4,2% от ВВП. Кроме того, продолжается снижение темпов инфляции: с 13,7% в 2003 году до 10,9% в 2004. В начале 2005 года был полностью выплачен долг России МВФ (Международный Валютный Фонд), что существенно снижает долговую нагрузку и уменьшает объем выплат по процентам из федерального бюджета.

В январе 2005 года международное рейтинговое агентство Standard & Poor's присвоило России инвестиционный рейтинг (ВВВ-). Это агентство стало последним из трех основных международных рейтинговых агентств, присвоивших России инвестиционный рейтинг (Moody's - октябрь 2003, а Fitch - ноябрь 2004). Это показывает рост доверия к России у иностранных инвесторов и будет способствовать притоку новых иностранных инвестиций в страну.

Предполагается, что в 2006 году Россия вступит в ВТО (Всемирная Торговая Организация). Это приведет к росту российского экспорта и откроет новые возможности для привлечения иностранного капитала.

Экономика Москвы

Москва играет особую роль в развитии экономики России. В то время как население города составляет около 7% от всего населения страны, ВРП (Валовый Региональный Продукт) Москвы в последние годы составляет около 20% от ВВП России.

Москва занимает одно из первых мест в России по доходам населения. Средний годовой доход на душу населения для Москвы составил в 2004 году US $8.900. Высокие доходы москвичей способствуют быстрому развитию торгового сектора. Общий объем оборота розничной торговли Москвы в 2004 году составил US $49,3 млрд. Это составляет 25% от общего товарооборота России.

Москва остается деловым центром страны. Более трети работающих москвичей заняты в тех секторах экономики, которые определяют высокий спрос на офисные помещения. Москва также привлекает большое количество компаний. В последние годы наблюдается тенденция, когда региональные компании переносят в Москву свои центральные офисы или открывают представительства.

Благодаря своему расположению и численности населения, Москва является крупным транспортным узлом Европейской части России и Западной Сибири. Принимая это во внимание, а также быстрое развитие торгового сегмента, можно сделать вывод о том, что город имеет огромный потенциал для развития рынка складов.

Рынок офисных помещений

Общая характеристика
На протяжении 2004 года офисный рынок Москвы продолжал активно развиваться и по-прежнему является более развитым, по сравнению с рынками торговых и складских помещений. В Москве ведется активное строительство офисных зданий, при этом появляется все больше качественных проектов, они становятся более разнообразными. В 2004 году был установлен новый рекорд по количеству арендованных и купленных в собственность офисных площадей.

Спрос и предложение
В Москве все еще не хватает качественных офисных площадей. Общее предложение офисов Класса А и В на конец 2004 года составило 3,33 млн кв. м. Из них 720.700 кв. м - это помещения Класса А. Это значительно меньше, чем в других основных европейских столицах.

Сейчас в Москве существует небольшое количество зданий, полностью отвечающих западным стандартам, набор типов офисных зданий также ограничен. Например, крайне ограничено предложение бизнес-парков.

Ограниченное предложение и растущий объем арендуемых и покупаемых в собственность площадей привело к тому, что в Москве самая низкая в Европе доля пустующих помещений - 6,1% (для помещений Класса А и В).

Благодаря высокому уровню строительной активности предложение офисных помещений быстро растет. Объем построенных офисных площадей Класса А и В в 2004 году вырос на 30% по сравнению с 2003 годом. Было завершено строительство нескольких значительных офисных проектов, в том числе первая фаза офисного центра Башня на Набережной, бизнес-центр Ордынка Бизнес Парк.

В последнее время увеличивается число проектов, строящихся за пределами центра города (Садового Кольца). Сейчас около 50% качественных офисных площадей находится за пределами Садового Кольца. В ближайшие годы децентрализация рынка продолжится.
Спрос на офисные помещения на московском рынке опережает предложение. За 2004 год было арендовано и куплено в собственность около 853.800 кв. м помещений Класса А и В, что на 30% больше, чем в 2003 году.

Больше половины спроса на офисы Класса А и В приходится на российские компании.
Рынок офисных помещений становится более развитым. Заключение договоров аренды на стадии строительства стало более распространенным явлением (их доля от сделок 2004 года составила 25%), Одной из тенденций последнего времени является увеличение сроков договоров аренды (как минимум пятилетние договора аренды для Класса А, однако не редки случаи заключения договоров на 10 лет).

Кроме этого, постоянно увеличиваются площади арендуемые одним арендатором. В 2004 году средняя арендуемая площадь одной сделки составляла 950 кв. м, при этом все чаще заключаются договора аренды на площади более 5.000 кв. м. Это привело к изменению спецификаций строящихся зданий. В некоторых новых проектах площадь этажа превышает 2.000 кв. м.

Реализация крупных качественных офисных проектов (таких как Крылатские Холмы, Дукат III и другие) изменит ситуацию на рынке в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Хотя планируется значительное увеличение предложения с выходом таких проектов, как Москва-Сити и проектов вдоль Ленинградского проспекта, многие другие проекты могут быть отложены.

С выходом новых проектов возрастет конкуренция на рынке, увеличится доля пустующих помещений. Появление на рынке новых качественных бизнес-центров, отвечающих международным стандартам, повлечет за собой повышение требований арендаторов к качеству и эффективности офисов и, как следствие, приведет к усилению различий между арендными ставками в новых эффективных и старых неэффективных зданиях. Следовательно, многие девелоперы уделяют большее внимание концепции проекта, чтобы он был конкурентоспособен на рынке через несколько лет.

Ставки арендной платы
К концу 2004 года максимальные базовые ставки арендной платы для офисных помещений Класса А в Москве достигли уровня US $600-640 за кв. м в год. За 2004 год ставки выросли более чем на 10%. Для Класса В ставки арендной платы составляют US $400-490 за кв. м в год.

Мы прогнозируем замедление темпов роста арендных ставок для Класса А в 2005-2006 году. Ставки для Класса В в этот период могут начать постепенно снижаться. Мы ожидаем, что с увеличением предложения и ростом доли пустующих помещений в 2007 году может начаться снижение арендных ставок и для Класса А. Однако ставки для новых высококачественных эффективных офисных зданий останутся высокими.

Рынок торговых помещений

Общая характеристика
Московский рынок торговых помещений продолжает активно развиваться. Ограниченное предложение современных помещений, высокий спрос со стороны торговых операторов, а также высокие ставки минимальной доходности (по сравнению с другими странами региона) служат тому подтверждением.

Характерными чертами текущего состояния рынка являются:
- появление новых торговых центров западного образца с эффективной концепцией;
- девелоперы готовы рассматривать более долгие сроки возврата инвестиций;
- присутствие ограниченного числа международных девелоперов;
- российские операторы расширяются, открывая новые, а также большие по площади магазины,как в столице, так и в регионах;
- международные торговые операторы предпочитают быть представленными в России компаниями-франшизерами. Лишь некоторые международные операторы работают в стране напрямую.

Спрос и предложение
Рост доходов москвичей позволяет предположить, что в 2005 году рынок торговых помещений продолжит активно развиваться. Торговые операторы, девелоперы и инвесторы продолжают извлекать выгоду, работая на столь активном рынке. Открылись новые магазины и увеличился средний размер торговой площади. Появилось несколько новых марок (напр., Camaieu), новые торговые операторы пришли на рынок (напр., Воуner).
Девелоперы активно строили новые торговые центры, диктуя высокие ставки.
В результате выхода нескольких крупных проектов, таких как "Мега II" и "Вэйпарк", общее количество площадей в современных торговых центрах за год увеличилось на 46% и составило 1,15 млн. кв. м. В последующие годы объем площадей в торговых центрах увеличится, побуждая девелоперов повышать качество проектов. Рынок станет более развитым, первое поколение торговых центров постепенно "умрет", поскольку они не соответствуют требованиям времени.

Ставки арендной платы
В 2004 году максимальные базовые арендные ставки (не включая НДС и операционные расходы) для отдельно стоящих магазинов выросли на 30% и составили на конец года US $3.800-4.250/ кв. м в год, для торговых центров ставки выросли на 4% и составили US$2.35O-2.500/KB. М В ГОД. ЭТОТ рост вызван ограниченным предложением качественных площадей в торговых центрах и на основных торговых улицах. Мы ожидаем дальнейший рост арендных ставок для магазинов на улице и торговых центров, однако прогнозируем замедление темпов их роста. Уровень арендных ставок в расположенных на окраинах торговых центрах стабилизируется, а сгавки в старых и неэффективных торговых центрах будут снижаться.

Региональный рынок торговых помещений

В 2004 году торговые операторы активно расширяли свой бизнес приходя в регионы. Если в 2003 году они, прежде всего, рассматривали города в европейской части России с населением свыше 1 миллиона человек, то в 2003 году круг рассматриваемых городов расширился. Сейчас торговые операторы уже готовы работать в маленьких городах и продвигаться дальше на восток страны.

В прошлом году был построен ряд качественных торговых центров в регионах России (например, торговый центр "Южный" в Казани). Если в 2003 году активно развивалось небольшое количество городов, таких как Казань, Екатеринбург, Самара, то в 2004 году к их числу добавились Нижний Новгород, Челябинск, Красноярск, Тольятти, Уфа, Новосибирск и Пермь. Развитие торгового сегмента в регионах определяется общим экономическим ростом России и повышением доходов населения. С ростом доходов региональные потребители все чаще отдают предпочтение современным торговым центрам, а не открытым рынкам. Сетевые операторы выбирают города для развития бизнеса, учитывая, во-первых, уровень доходов населения, во-вторых, возможности логистики, и, в-третьих, отношение городских властей к приходу московских и международных операторов.
Развитие торгового сегмента в различных регионах происходит достаточно неравномерно: если в одних городах рынок близок к насыщению, в них уже существует и планируется целый ряд современных торговых центров (г. Казань), то в других - рынок представлен неразвитой сетью операторов и ограниченным числом качественных торговых центров (Новосибирск).

За прошедший год количество и профиль торговых операторов значительно изменился: к магазинам продуктов, электроники и бытовой техники, товаров для дома, спорттоваров, косметики и парфюмерии добавились магазины одежды, обуви, аксессуаров и предприятия быстрого питания.

Средние и мелкие сети осуществляют управление и логистические операции через местных партнеров по договору франчайзинга. Более крупные сети (например "Перекресток", "Спортмастер" и другие) работают самостоятельно.
Иностранные компании мало представлены на региональном рынке. Среди международных игроков можно назвать IKEA, Metro, Ramstore.

Компания IKEA является девелопером ряда торговых центров Mega в регионах России. Эти торговые центры привлекают большое количество торговых операторов, которые приходят в российские города вместе с торговыми центрами Mega. IKEA должна стать одним из крупнейших игроков на региональном рынке торговых помещений.

Со временем региональное развитие будет охватывать более мелкие города, с численностью населения 300-400 тыс. человек.

Рынок складских помещений

Общая характеристика
Рынок складов наименее развит, по сравнению с рынками офисных и торговых помещений.
Основными характеристикам рынка в настоящее время являются:
- очень маленькое количество современных качественных складских площадей;
- более низкое качество складов (по сравнению с другими рынками Западной и
Центральной Европы);
- предложение сильно отстает от спроса;
- низкий уровень свободных площадей (свободные площади практически
отсутствуют);
- высокие ставки аренды (по сравнению с другими европейскими странами);
- высокие ставки минимальной доходности (по сравнению с другими сегментами
рынка).

Однако рынок быстро развивается. Увеличивается объем качественных складских площадей, планируется много новых проектов, новые игроки выходят на рынок. Мы полагаем, что через 3-5 лет рынок перейдет на следующую стадию своего развития: ставки арендной платы постепенно будут снижаться; объем качественных складских площадей возрастет, а уровень минимальных ставок доходности снизится.

Спрос и предложение
В 2004 году лишь небольшая часть заявленных проектов была реализована. Основными причинами, по которым часть больших проектов была отложена, стали недостаток финансовых средств у девелоперов, непрозрачность земельного рынка, недостаточно развитая инфраструктура и трудности при переводе земель из сельскохозяйственных в промышленные.

Тем не менее, в 2004 году общий объем современных складских площадей (Класс А и В) вырос на 30% и составил 1,33 млн. кв. м. Объем современных складских площадей, соответствующих международным стандартам (Класс А), в данный момент составляет только 714.200 кв. м. Москва сейчас располагает наименьшим количеством современных складских площадей на тысячу жителей среди стран Центральной и Восточной Европы (127,6 кв. м).
Девелоперами складских комплексов в Москве и Московской области являются преимущественно российские компании. Международные девелоперы только недавно стали приходить на рынок и обычно осуществляют проекты в сотрудничестве с российскими партнерами с целью ускорить и облегчить девелоперский процесс.

Спрос на качественные складские площади традиционно исходит от логистических и торговых операторов, производителей. Экономика России растет, а вместе с ней развиваются и все названные выше сектора. Все названные типы компаний расширяют свою деятельность, для чего им нужно все больше и больше новых качественных складских площадей. В 2004 году спрос все также опережал предложение, а уровень свободных площадей составил лишь 0,6%.

В 2005 году мы прогнозируем дальнейшее развитие рынка. Ожидается, что в этом году будет завершено несколько крупных проектов. Если все заявленные проекты будут закончены, то объем современных складских площадей может возрасти на 50%.

Ставки арендной платы
Максимальные базовые ставки арендной платы в 2004 году остались на достаточно высоком уровне по сравнению с другими европейскими рынками и колебались между US $125 и US $155 за кв. м в год.

Так как рынок пока не развит, эксплуатационные расходы и расходы на управление зданием обычно включены в ставку арендной платы. Одним из признаков развития рынка стало то, что в 2004 году появились первые проекты, где арендаторы платят базовую арендную плату, эксплуатационные расходы, платежи за управление зданием и коммунальные платежи отдельно.

Рынок инвестиций обзор региона

В 2004 году в Восточной Европе был зарегистрирован рекордный объем инвестиций - 3.2 млрд. евро. Ставки минимальной доходности для офисов в настоящий момент находятся на уровне 7,5 - 8,0% для Праги, Будапешта и Варшавы. Для торговых центров этот показатель составляет около 8%, для индустриальной и складской недвижимости - 9- 9,5%. Пока существует вероятность снижения ставок капитализации во всех секторах недвижимости, основным фактором, определяющим будущие сделки, скорее всего, будет являться рост дохода в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

По расчетам Jones Lang LaSalle, инвестиционные фонды готовы вложить 8-10 млрд. евро в недвижимость Центральной и Восточной Европы. Спектр инвесторов остается достаточно широким, от немецких инвестиционных фондов до частных инвесторов и спекулятивного капитала. Наиболее значительными игроками в 2005 году будут региональные фонды, ориентированные на инвестирование в Центральную и Восточную Европу.

Мы полагаем, что в 2005 году объем инвестиций превысит показатели предыдущих лет. Заключение большого количества сделок аренды и высокая строительная активность во всех трех основных секторах недвижимости (офисы, торговые помещения и склады) приводит к созданию нового продукта, который может быть приобретен в собственность. Инвесторы первого поколения, приобретавшие недвижимость на протяжении последних пяти лет, также смогут получить выгоду, продав приобретенные здания, сыграв на снижении ставок минимальной доходности. Инвестиции в торговую недвижимость по-прежнему будут составлять значительную часть общего объема инвестиций - 40-50%.

Ожидается, что в 2005 году активно будут развиваться новые инвестиционные рынки, включая Румынию, Болгарию, Хорватию, Украину и Россию, объем инвестиционных сделок на которых впервые достигнет значительного уровня. Повышение доступности кредитования будет способствовать строительной и инвестиционной активности в 2005 году и в последующие годы.

Расширение региона предлагает более широкий спектр рисков и доходности для инвесторов: для более консервативных инвесторов подходит Центральная Европа, Восточная Европа будет соответствовать ожиданиям инвесторов, готовых на большие риски и рассчитывающих на более высокие прибыли.

Менее крупные города основных рынков Центральной и Восточной Европы также предлагают возможности для инвестирования с более высокими ставками доходности. Значительный приток прямых иностранных инвестиций после вступления в ЕС, увеличивающийся уровень перемещений оффшорных зон и производственных мощностей, а также прогнозы роста ВВП в среднем на уровне 4,5-5% предполагают очередной год активного развития инвестиционного рынка.

Рынок инвестиций

Московский инвестиционный рынок только начинает развиваться. В 2004 году среди прочих произошли такие значительные сделки, как продажа Самсунг Центра (Большой Гнездниковский переулок, 1-2) и Берлинского Дома (Петровка, 5). Общий объем сделок, совершенных в 2004 году, составил около $240 млн.

В 2004 году ставки минимальной доходности для лучших бизнес-центров составляли 12% -14%. Для рынка торговых центров этот показатель находился на уровне 13-16%. На московском рынке пока не произошло ни одной инвестиционной продажи склада. Однако мы оцениваем минимальный уровень доходности на уровне 14 - 16%.

Для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости (офисы, торговые и складские помещения) характерна нехватка объектов инвестиционного качества. Это связано не только с качеством зданий, но и с особенностями налоговой и законодательной системы и качеством договоров аренды.

За последние 6 месяцев значительно возрос интерес международных инвесторов к московскому рынку. Это связано в том числе с тем, что все три основных международных рейтинговых агентства присвоили России инвестиционный рейтинг. Мы полагаем, что в 2005-2006 годах с увеличением числа объектов инвестиционного качества инвестиционная активность значительно возрастет. Мы ожидаем, что будут заключены первые инвестиционные сделки по покупке больших складских комплексов институционального качества. Также мы прогнозируем увеличение активности на рынках офисных и торговых помещений.

Еще одним позитивным шагом должен стать приход на рынок крупных международных ипотечных кредиторов. В то время как одни ипотечные компании пока изучают рынок, две крупные немецкие ипотечные кредитные организации уже предоставили первые кредиты. Сейчас эти банки скорее ориентированы на рефинансирование существующих инвестиций, однако, мы уверены, что со временем эти банки также будут предоставлять кредиты и для строительства. По мере того как заемный капитал будет более доступен, инвестиционная активность будет возрастать, что будет способствовать приходу новых российских девелоперов на рынок.