Перевод квартир в нежилой фонд

Переводной центр

Интересными для перевода являются жилые квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа. Первая волна расселений в середине 90-х годов коснулась улиц, примыкавших к Невскому проспекту. Буквально за один год были расселены даже самые депрессивные коммунальные квартиры, находящиеся на первых этажах в зоне Золотого треугольника.

После того, как подходящие объекты в зоне Невского проспекта были выбраны, интересы инвесторов обратились к крупным транспортным магистралям в центре города. Быстрыми темпами стали выкупаться первые этажи домов, находящихся на Большом проспекте Петроградской стороны, Загородном, Владимирском проспектах, в районе станции метро Василеостровская и т.д. Позже ареал интересных объектов расширился, захватив и небольшие центральные улицы, где сосредоточены пешеходные потоки: Фурштадская, Захарьевская, Чайковская, Кирочная и т.д. Популярностью стали пользоваться центральная часть Васильевского острова, Петроградская сторона (кроме объектов, примыкающих к зоне промышленной застройки), весь Центральный район, частично Адмиралтейский (часть в районе Сенной площади и Мариинского театру). Повышенный интерес инвесторов провоцировало благоустройство города, проводимое в рамках подготовки к юбилею города. Например, причиной почти мгновенного выкупа всех первых этажей домов на 6-ой и 7-ой линиях Васильевского острова стало решение о создании там пешеходной зоны. Влияет на интерес инвесторов и планы по созданию крупных социальных доминант. Например, Владимирский проспект стал пользоваться особой популярностью, когда было проанонсировано решение о реконструкции «Владимирского пассажа». По мере уменьшения количества объектов в особо привлекательных местах спросом стали пользоваться и квартиры на вторых и даже третьих этажах (в тех случаях, когда устройство отдельного входа было возможным).

По оценке директора компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игоря Горского, на сегодняшний день процесс расселения объектов на первых этажах в центральной части города близится к концу. В Золотом треугольнике жилых помещений на первых этажах осталось наперечет – только безнадежные объекты, имеющие какие-либо неисправимые недостатки или проблемы юридического и психологического характера. Например, в настоящее время на улице Восстания осталось всего две перспективных квартиры на первых этажах. Стоимость расселения в них доходит до 3500 долларов за кв.м., и инвесторы готовы выложить такую сумму, если только жильцы согласятся. В зонах активных пешеходных потоков в центре города первые этажи расселены на 70-80%.

Специалисты «Бекара» прогнозируют, что в центральных районах процесс расселения первых этажей завершится в ближайшие 3-4 года.

Перспективные окраины

Когда все наиболее интересные объекты в центре были выкуплены, а цена расселения стала непомерно высока, инвесторы обратились к спальным районам. Постепенно стали выкупаться первые этажи кирпичных и блочных домов в зоне активных покупательских потоков: у метро, около рынков, крупных торговых центров, на транспортных магистралях. При появлении информации о строительстве новых объектов притяжения, инвесторы начинают быстро скупать квартиры в близлежащих домах. «С началом строительства торгового центра «Норд» (проспект Просвещения) началось активное расселение первых этажей на улице Хошимина. Сейчас первый этаж ближайшего от «Норда» дома №13 расселен уже полностью. Другой пример: открытие станции метро «Комендантский проспект» - уже сейчас завершается расселение первых этажей домов 1 и 2 на улице Уточкина» - рассказывает Игорь Горский.

Вопреки опасениям инвесторов, долго медливших с освоением спальных районов, вложения в недвижимость на окраинах оказалась даже более выгодной, чем в центральной части города. Еще 3 года назад доход от встроенной коммерческой недвижимости в центре был несравнимо выше, чем в спальных районах – арендные ставки отличались на 50%-70%. Сегодня эта разница значительно снизилась: стоимость аренды в удаленных от центра города зонах с хорошей доступностью (вблизи основных магистралей и станций метро) на 20-25% меньше стоимости аренды помещений в районе Литейного пр., Московского, Загородного, Каменноостровского проспектов и т.д. При этом стоимость расселений и вложений в ремонт для первых этажей в спальных районах до недавнего времени была существенно ниже, чем в центре.

Учитывая тенденцию к расширению зоны спроса на первые этажи, строители новых домов в спальных районах последние годы стали сразу отводить фасадные и дворовые квартиры под нежилые помещения. Причем в наиболее популярных местах – например, на пересечении сразу двух транспортных магистралей - проспектов Просвещения и Комендантского – строители отводят под коммерческие помещения сразу два этажа. В итоге строители выигрывают: продать второй (а уж тем более первый) этажи под жилье трудно, а под коммерческую недвижимость площади продаются дороже. Что же касается дворовых квартир на первых этажах, строители обычно придают им нежилой статус в зависимости от интереса инвесторов.

Доходность и риски

По наблюдениям специалистов «Бекара», на фоне общего снижения доходов от вложений в недвижимость инвестиции за год они приносят до 25% дохода в зависимости от расположения объекта и его целевого назначения. Срок окупаемости помещения, купленного для перевода в среднем составляет 4-5 лет, в то время как покупка уже готового встроенного нежилого помещения окупается за 6-7 лет.

В зависимости от расположения вложения в покупку квартиры на первом этаже придется вложить от 1700 до 3000 долларов за квадратный метр. Стоимость перевода по оценкам специалистов составляет от 5000 до 6000 долларов в зависимости от сложности. Кроме того, потребуются вложения в ремонт (обычно он производится одновременно с переводом) – от 200 долларов за квадратный метр (в случае обустройства дорогого бутика в центре ремонт обходится дороже). Зато после окончания всех процедур стоимость недвижимости возрастет до 40% (при правильном расчете).

По наблюдениям Игоря Горского, в основном квартиры на первых этажах расселяются под магазины (около 75-80%), реже под предприятия сферы услуг - например, салоны красоты (15-20%). По оценкам инвесторов наибольшие доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре города, однако подыскать подходящие для этой цели квартиры крайне сложно из-за особых требований по энергомощности. Под офисы квартиры сейчас тоже практически не расселяются, поскольку этот вид недвижимости демонстрирует наименьшую доходность. Специализация магазинов зависит от локации: в центре обычно создаются дорогие бутики, магазины одежды, в спальных районах – магазины продуктов и товаров повседневного спроса.

Однако, по оценкам «Бекара», при всей привлекательности инвестиций в перевод квартир в нежилой фонд этот вид вложений остается довольно рисковым. Например инвестор рискует неправильно оценить привлекательность места и планы на развитие микрорайона, где находится квартира. Еще один немаловажный риск – невозможность согласования процедуры перевода. Если, несмотря на предварительные оценки специалистов, в переводе по каким-то причинам будет отказано, перспективная квартира, купленная по завышенной цене, мгновенно превратиться в обычную неликвидную квартиру на первом этаже.

Трудности перевода

Обычно специалисты проводят предварительной анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала осуществляется осмотр недвижимости и анализ ее расположения. Риелторы оценивают некоторые технические тонкости помещения (возможность организации отдельного входа и т.д.) а также близость объекта к социальным доминантам, проходимость улицы и т.д. По оценкам специалистов «Бекара» после первой консультации происходит отсев примерно 5-10% объектов. После визуальной оценки проводится анализ возможности согласования. Например, в некоторых случаях по предварительным оценкам создание второго входа кажется возможным, но при более глубоком анализе оказывается, что в КГА уже согласованы соседние проекты, которые не дают возможности сделать крыльцо. Проблемы с согласованием могут возникнуть и в том случае, если дом является памятником - КГИОП запретить создание отдельного входа. На этом этапе анализа отсев составляет так же 5-10%. В случае, если предварительные оценки были проведены, риски «зависания» согласования считаются минимальными.

Процесс перевода в среднем занимает от 6 до 8 месяцев, в зависимости от сложности проекта. В настоящее время процесс согласования состоит из следующих этапов.

• Получение разрешительного письма из КГА на отдельный вход
• Получения разрешительного письма КГИОП (в случае если дом памятник или находится в охраной зоне – старый фонд центральные районы).
• Проектирование (проект перепланировки жилого помещения в нежилое)
• Согласование проекта входа в КГА и КГИОПе. На этом этапе согласование зависит от профессионализма проектировщиков, создававших проект перепланировки
• Согласование всего проекта в СЭС
• Согласования проекта в пожарной инспекции
• Согласование проекта в администрации района, где находится помещение
• Согласование проекта в Жилищном агентстве
• Согласование проекта в ГУ «Дортехнологии»
• Согласование проекта в МВК (межведомственная комиссия)
• Экспертиза проекта в Жилищном комитете
• Подача документов на перевод в нежилой фонд в жилищный комитет
• Получение постановления о переводе в нежилой фонд
• Разрешение на ремонтные работы в ГАТИ
• Подписание акта о вводе объекта в эксплуатацию (Пожарная инспекция, СЭС, КГИОП, Администрация и др. в зависимости от ситуации)
• Получение нового паспорта ПИБ
• Получение нового кадастрового номера
• Регистрация прав собственности в
• Росрегистрации
Прогноз

По данным жилищного комитета за 2004 год в Петербурге из жилого фонда в нежилой было переведено порядка 1200 объектов. В соответствии с петербургским законом от 28 апреля 1997 года все решения о переводе жилых помещений в нежилой фонд оформлялись в виде постановлений губернатора. Однако новый Жилищный кодекс заставил пересмотреть это положение. В апреле Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло в первом чтении законопроект, согласно которому полномочия по переводу будут поделены между районными администрациями (согласование проектов до 70 кв.м.) и Жилищным комитетом (более 70 кв.м, а также архитектурные памятники). Предполагается, что после вступления этого решения в силу сроки провода в нежилой фонд в Петербурге сократятся до 6 месяцев.

Уже сейчас в различных районах Петербурга при получении согласования действуют разные правила. Наиболее суровым в этом отношении считается Петроградский район, где для согласования проекта с администрацией требуется согласие 2/3 собственников квартир в доме. С введением нового Жилищного Кодекса и введением обязательного создания ТСЖ риски инвестирования в перевод значительно увеличиваются. Когда основной массив товариществ будет сформирован, инвестору придется согласовывать проект с жильцами дома, независимо от района. Причем, убедительными аргументами в пользу создания нежилого помещения на первом этаже будет являться только финансовые вложения в благоустройство дома и прилегающей территории. Поэтому по прогнозам в ближайшие годы (по мере увеличения количества ТСЖ) стоимость перевода будет увеличиваться, а количество успешных исходов сокращаться.