Обзор рынка коммерческой недвижимости. Первое полугодие 2006 года

Рынок офисных помещений
Итоги 1 полугодия 2006 г.
Объем новых офисных площадей классов А и В, введенных в эксплуатацию - примерно 420 000 кв.м.
Из них класса А - примерно 170 000 кв.м, класса В - примерно 250 000 кв.м.
Запланировано во 2 полугодии 2006 г.
Объем заявленных к вводу в эксплуатацию офисных площадей классов А и В, - примерно 670 000 кв.м.
Из них класса А - примерно 330 000 кв.м, класса В - примерно 340 000 кв.м.

Тенденции рынка офисных помещений
- Поступательное нарастание объемов строительства офисных площадей высокого класса;
- Децентрализация;
- Увеличение количества инвестиционных сделок;
- Увеличение объемов строительства офисных площадей на месте перепрофилированных
промышленных территорий и зданий;
- Рост популярности бизнес-парков;
- Строительство многофункциональных объектов;
- Увеличение сроков аренды в строящихся объектах.

Рынок торговых помещений
Итоги 1 полугодия 2006 г.
Общий объем введенных в эксплуатацию торговых площадей - примерно 250 000 кв.м

Общее количество построенных торговых центров в Москве - 9.

Запланировано во 2 полугодии 2006 г.

Общий объем запланированных к вводу в эксплуатацию торговых площадей - примерно 1 100 000 кв.м

Общее количество запланированных к вводу в эксплуатацию торговых центров в Москве - 15.

Вакантные площади оцениваются на уровне 3 – 5 %.

Тенденции рынка торговых помещений
- Увеличение инвестиционной активности;
- Усиление влияния западных сетевых операторов на рынок Москвы;
- Усиление развития конкуренции между торговыми комплексами: конкуренция переходит на
другой качественный уровень, что влечет необходимость реконцепции для неуспешных торговых комплексов и более тщательный подход к выбору концепции проектируемых и строящихся торговых комплексов;
- Переход сетевых операторов на многоформатность ведения бизнеса;
- Рост конкурентоспособности отечественных ритейлеров;
- Увеличение доли площадей, предназначенных для размещения развлекательного сектора, что связано, в том числе с желанием привлечь дополнительный поток посетителей и с тенденцией укрупнения форматов;
- Освоение новых площадей в ближнем Подмосковье (включая и строительство, и покупку, и аренду), что объясняется ограниченным количеством участков в центре Москвы и нехваткой торговых помещений в спальных районах;
- Увеличение числа проектов крупноформатных торговых комплексов, расположенных внутри
МКАД, заявлено о строительстве нескольких объектов, которые будут располагаться в районе четвертого транспортного кольца, заметен рост числа торговых центров в спальных районах;
- Рост объемов строительства подземных торговых комплексов.

Рынок складских помещений
Итоги 1 полугодия 2006 г.
Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей - 100 000 кв.м.

Запланировано во 2 полугодии 2006 г.

Общий объем запланированных к вводу в эксплуатацию качественных складских площадей - 510 000 кв.м.

Предложение на продажу очень ограниченно.
Цены на складские комплексы класса А
варьируются в диапазоне $ 1 000 – 1 200 за кв. м.

Тенденции рынка складских помещений
- Беспрецедентная инвестиционная активность;
- Развитие крупных проектов инвестиционного качества, соответствующих международным
стандартам, обусловливающих появление приемлемого предложения по качеству и цене для
крупных потребителей;
- Избирательный подход девелопера к выбору арендатора с учетом последующей продажи объекта;
- Рост активности складских девелоперов в регионах;
- Использование арендных ставок triple net, операционные расходы начисляются на базе open book (формирование арендной ставки на базе чистой арендной ставки, прибавление операционных расходов в соответствии с фактическими расходами);
- Прогнозы о снижении арендных ставок не оправдываются. Уровень ставок остается стабильным;
- Аренда логистами складских помещений (несколько крупных логистических компаний сняли в аренду складские помещения, кроме того, один из них совершил сделку sale & lease back (продажа собственной площади с обратной арендой);
- Увеличение средней площади проектов, выходящих на рынок;
- Заключение долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объектов;
- Увеличение числа сделок по приобретению и переводу земель промышленного назначения
(отечественные сетевики строят для себя распределительные центры, а многие иностранные компании решают открывать производства в Подмосковье);
- Увеличение компаниями активности строительства складских комплексов для собственных нужд, обусловленное такими факторами, как:
1. Ограниченное предложение на рынке (аренда больших площадей проблематична в условиях
дефицита);
2. Стремление к повышению инвестиционной и кредитной привлекательности компаний
посредством наличия на балансе собственного объекта недвижимости.