Обзор рынка складской недвижимости за 2007 год

Социально-экономическое положение г. Киева

Киев по-прежнему выделяется на фоне всех остальных городов Украины более высоким уровнем большинства показателей социально-экономического развития.

Темпы роста промышленного производства в Киеве за январь-сентябрь 2007 г. по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. составили 7,8%.

Объем работ предприятий, занятых в сфере строительства, с начала года по сентябрь увеличился на 26,1%. Объемы строительства увеличились в девяти из десяти районов города. В Днепровском и Подольском районах – за счет строительства жилья; в Печерском районе – за счет строительства офисно-гостиничного и торгово-офисного комплексов, автозаправочных станций, жилья, реконструкции автодороги Киев-Одесса; в Соломенском районе – за счет строительства железнодорожно-автомобильного моста через Днепр и жилья, в Дарницком – преимущественно за счет строительства жилья.

Оборот розничной торговли в первых трех кварталах 2007 г., по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. возрос на 30,1%.

Численность населения Киева, по данным Госкомстата, на 1 сентября 2007 г. составила 2719,8 тыс. человек. В реальности в Киеве постоянно проживает значительно больше людей, что не фиксирует официальная статистика – большая часть приехавших в Киев на заработки, и осевшие здесь на долгие годы, не регистрируют свое место жительства. По неофициальным данным, общая численность населения Киева достигает 3,5-4,2 млн. человек. Но даже официальная статистика отмечает относительно высокий миграционный прирост – за январь-сентябрь 2007 г. – 3,6 тыс. человек. Природное сокращение населения за этот же период времени – 2 тыс. человек.

Уровень средней заработной платы в Киеве значительно выше, чем в других регионах. Средний уровень зарплаты киевских штатных сотрудников на сентябрь 2007 г. – 2410 грн (порядка 480 долларов США), что в 5,5 раз выше официально установленной минимальной заработной платы, и в 4,3 раза выше установленного прожиточного минимума для работоспособного населения. Среднемесячная зарплата по Киеву за январь-сентябрь 2007 г. на 68% выше, чем аналогичный показатель в среднем по Украине. За год номинальная заработная плата в Киеве выросла на 37,2%. Среди видов деятельности с наивысшим уровнем официальной оплаты труда, – предприятия авиатранспорта, почты и связи, государственного управления, финансовые учреждения. Наименьший уровень официальной зарплаты в учреждениях здравоохранения, образования, социальной помощи, предприятий розничной торговли и предоставления услуг населению, гостиниц и ресторанов. Следует отметить, что в сложившейся экономической ситуации, реальная зарплата украинцев, работающих в коммерческих структурах, зачастую отличается в большую сторону от официальной, и вносит существенную погрешность в данные официальной статистики.
В Киеве самый низкий по Украине уровень безработицы – 3,1% экономически активного населения в возрасте 15-70 лет, или 0,4% официально трудоспособного населения.
Уровень инфляции высокий. За первые девять месяцев текущего года цены на потребительские товары в среднем выросли на 13,5%. Основные факторы – подорожание квартплаты и коммунальных платежей, услуги образовательных учреждений, продукты питания.

В целом социально-экономическое положение Киева создает предпосылки для наращивания темпов развития, привлечения инвестиционного капитала, улучшения благосостояния населения, роста объемов товарооборота, развития рынка недвижимости и создания новых современных объектов на всех сегментах, развития сетевого ритейла и т.д. Данные процессы сдерживаются присутствием коррупционных негласных схем регулирования экономики и предпринимательской деятельности, а также нестабильностью исполнительной власти. Тем не менее, Киев продолжает оставаться одним из самых инвестиционно привлекательных городов в Европе.

Рынок складской недвижимости Киевского региона

Рынок складской недвижимости Киевского региона является одним из наиболее перспективных сегментов. Темпы роста потребительского рынка являются достаточно высокими (около 30% в год) – это стимулирует рост уровня спроса на качественные складские помещения. Однако рост предложения введенных в эксплуатацию профессиональных площадей не успевает удовлетворить возрастающий спрос, что обусловлено нехваткой подходящих земельных участков с хорошим расположением, автономной системой коммуникаций и необходимым юридическим статусом. Приоритетными направлениями развития проектов являются Одесское и Житомирское.

Среди основных преимуществ рынка можно выделить: сроки окупаемости складских проектов (6 – 8 лет), уровень доходности (10 - 17%), стабильность относительно других сегментов коммерческой недвижимости (договора аренды подписываются на 5-7 лет), а главное – ограниченность предложения профессиональных складских площадей.

Большинство операторов, работающих в данном сегменте, являются иностранными компаниями.

Тем не менее, в текущем году, оценив потенциал рынка, многие украинские крупные компании заявили о своем участии в активном развитии данного сегмента недвижимости. Среди них можно выделить концерн АВК, который начал подбор земельных участков в разных регионах Украины под строительство сети логистических центров (в планах компании - создать сеть логистических центров не только в Украине, но и в России, Польше, Китае). Также, стоит выделить компанию «XXI век», которая реализует проекты сразу трех логистических комплексов под Киевом – в Одесском, Житомирском и Вышгородском направлениях.

Почти все украинские девелоперы строят склады built-to-suit. Чрезвычайно мало реализуется складских комплексов под сдачу в аренду с предоставлением сопутствующих услуг - сдача складской недвижимости в аренду составляет только 50% доходности комплекса, а другую часть берут на себя именно услуги. Однако далеко не каждый арендатор готов платить за эти услуги, пренебрегая сервисами, что бы удешевить арендную плату.

Собственные склады занимают сегодня 70% рынка, а помещения коммерческого использования – 30%. В результате данной ситуации, торговые и производственные компании, которые выходят на рынок или расширяются, вынуждены вести еще и девелоперскую деятельность с целью строительства складских помещений для собственного использования. Это ещё больше увеличивает долю собственных складов, и не способствует насыщению спроса действующих в регионе компаний.

Также допускается много ошибок при разработке концепций и проектов складов. Пока ещё у украинских девелоперов и инвесторов не выработалось четкое представление того, чем является складская недвижимость, каков её формат, стандарты, отличительные особенности, качество предоставляемых сопутствующих услуг и т.д.

Предложение

На сегодняшний день общее количество всех складских площадей в Киеве и Киевской области составляет около 1 260 тыс. кв.м.

Складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2007 году в Киеве и Киевской области:
- вторая очередь логистического комплекса компании «Raben Украина» (10 000 кв. м, возле г. Бровары);

- логистический комплекс East Gate Logistic компании GLD Invest Group (Австрия) (40 000 кв. м, не далеко от международного аэропорта «Борисполь»);

- логистический комплекс компании «АсстрА Украина» (10 000 кв. м, на расстоянии 1,8 км от Киевской окружной автодороги в с. Софийская Борщаговка)

Рынок складских помещений г. Киева и Киевской области имеет следующую структуру: класс «А» - 12%, класс «В» - 12%, класс «С» и «D» - 76%.

Практически все складские помещения сдаются операторами в аренду, на продажу предлагается не более 6% площадей.

Появилась тенденция увеличения масштабов и качества заявляемых проектов. Если раньше, проектировались складские комплексы общей площадью 20 - 40 тыс. кв. м, то сейчас все больше проектов заявляются общей площадью от 100 тыс. кв. м. Эти логистические парки, предусматривающие проектирование и строительство с учетом самых последних тенденций мирового рынка складской недвижимости, пока существуют только на бумаге.

На стадии строительства в данный момент пребывает более 250 000 кв.м. профессиональных складских площадей.

Далеко не все компании, планирующие ввести в эксплуатацию свои комплексы в 2007-2008 гг., реализовывают свои намерения в заявленные сроки. Некоторые объекты замерли на различных этапах проектирования, решения организационных, разрешительных, земельных вопросов, поиска инвестиций и пр. – еще до начала строительных работ, и реальность воплощения объектов в жизнь остается под вопросом.

Проекты логистических комплексов могут становиться объектами купли-продажи на разных этапах проектирования. При этом процесс реализации осуществляется в условиях конфиденциальности, а условия сделок не разглашаются.

Спрос

На сегодняшний день неудовлетворенный спрос на профессиональные складские помещения оценивается на уровне около 700 тыс.кв.м. При условии реализации заявленных проектов и адекватности оценки неудовлетворенного спроса, насыщения можно ожидать уже в 2009-2010 году. Вместе с тем объем спроса будет ежегодно пополняться за счет повышения требований операторов к складским помещениям и осознанием необходимости перемещения из непрофессиональных складских ангаров в современные качественные логистические комплексы.

Наиболее востребованными размерами помещений являются 2 – 10 тыс. кв.м. Чаще всего крупные складские площади арендуют логистические компании для последующей их реализации производственным и торговым компаниям.

Как местные, так и иностранные компании заинтересованы в профессиональных складских помещениях. В основном, спрос исходит от логистических компаний, предприятий розничной торговли, оптовой торговли и производственных компаний.

В этом году увеличилось количество заявок арендаторов, в которых высказываются пожелания размещения складских помещений на Левом берегу Днепра (Московское и Днепропетровское направления), хотя наиболее интересными для пользователей по-прежнему являются Одесское, Житомирское и Варшавское направления.

Арендные ставки

К концу 2007 года, арендные ставки на профессиональные складские помещения в Киеве достигли $21–$24 кв. м/мес. без учета НДС и операционных расходов. Операционная составляющая – около $2,5 кв. м/мес.

Аренда непрофессиональных помещений в 2007 году составила для класса «С» около $11 кв. м/мес., а для класса «D» – $5 кв. м/мес.

Выводы

• В Киевском регионе на этапе строительства находится более 250 тыс. кв.м. профессиональных складских площадей. Более 3 млн. кв. м. находится на проектной стадии. Однако сроки введения в эксплуатацию реальных объектов продолжают отодвигаться;

• Основные причины, по которым в этом году рынок не смог активизироваться можно разделить на 2 группы:
- общегосударственные (мораторий на продажу земель и отсутствие пригодных участков для строительства нужного назначения, политическая нестабильность);
- ожидания участников (складской сегмент только начал формироваться, технологии только начали отрабатываться, поэтому ожидания участников о скорости реализации проекта часто не оправданы, как и выбор форматов, видение конечных пользователей)

• В условиях дефицитного спроса на складские помещения девелоперы пренебрегают детальным анализом конечного пользователя, что приводит к допущению множества ошибок при создании концепции и строительства складов.