Рынок коммерческой недвижимости за I квартал 2008 года

Основные выводы

• Предложение высококачественных офисных площадей в Санкт–Петербурге в I квартале 2008 г. увеличилось на 9%. Объем предложения в сегменте бизнес–центров класса А в I квартале увеличился на 36%, в классе В рост составил лишь 5%.

• Общая площадь прогнозируемых к вводу складских комплексов в 2008 году в Санкт–Петербурге составляет около 600 тыс. кв. м, при этом заявлен ввод около 2 млн. кв. м.

• Общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Санкт–Петербурга по итогам I квартала 2008 г. превысил 3,2 млн. кв. м.

Рынок офисной недвижимости

Тенденции

• Увеличиваются объемы прироста качественных офисных площадей на рынке, особенно в классе А. По сравнению с аналогичным периодом 2007 г. общий объем ввода увеличился в 2 раза.

• I квартал показал уверенный рост ставок, что было обусловлено как общим развитием рынка, так и результатам пересмотра договоров аренды в новом году.

• На рынке по–прежнему наблюдается тенденция переноса сроков ввода объектов. По большинству проектов, ввод которых был заявлен на I квартал, сроки сдачи перенесены на несколько месяцев.

Ключевые события

• Инвестиционный фонд Evli Property Investment Russia приобрел действующий бизнес–центр Kellermann Center. Сумма сделки не была объявлена.

• В начале 2008 г. правительством Санкт–Петербурга было принято решение о сносе существующего здания Морского вокзала на Васильевском острове и строительстве на его месте многофункционального комплекса, включающего новый морской пассажирский терминал, ориентированный на некрупные лайнеры, бизнес–центр, гостиницу, торговый комплекс.

• В Московском районе заявлен первый высотный коммерческий объект – многофункциональный комплекс на месте снесенного кинотеатра «Зенит». Проект предполагает строительство здания высотой 124 м, включающего бизнес–центр класса А, апарт–отель, рестораны, вертолетную площадку.

Предложение

Предложение высококачественных площадей в I квартале 2008 г. увеличилось на 9%. Объем предложения в сегменте бизнес–центров класса А в I квартале увеличился на 36%, в классе В рост составил лишь 5%.

Спрос

По итогам I квартала уровень вакантных площадей в сегменте бизнес–центров класса А составил 7,4%, а в классе В – 3,1%. Высокий уровень вакантных площадей в классе А в большей степени отражает неполную загрузку недавно введенного крупного объекта – Renaissance Plaza. Заполняемость большинства давно функционирующих зданий близка к 100%. Увеличиваются объемы прироста качественных офисных площадей на рынке, особенно в классе А. По сравнению с аналогичным периодом 2007 г. общий объем ввода увеличился в 2 раза.

Коммерческие условия

Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне от $610 до $1250 за кв. м в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок в классе В – от $355 до $850 за кв. м в год.

Прогноз

В 2008 г. ожидается увеличение количества инвестиционных сделок с офисной недвижимостью. Так, например, ожидается продажа бизнес–центра Aeroplaza в деловой зоне «Пулково–3». Предполагаемый покупатель – западный инвестиционный фонд.

Рынок торговой недвижимости

Начало 2008 г. Характеризуется замедлением темпов ввода торговых площадей в торговых центрах. Так, в I квартале 2008 г. объем ввода общих торговых площадей в ТЦ составил 94,4% от аналогичного показателя 2007 г.

Ключевые события

• В Санкт–Петербурге открылся второй гипермаркет Real (в ТЦ «Северный молл») общей площадью 16 000 кв. м.

• Компания «Рамстор» заявила о планах строительства торгового комплекса с одноименным названием в районе пос. Ручьи (общая площадь объекта – 52,8 тыс. кв. м).

• Инвестиционная компания Plantation & General Investments приобрела 12 объектов недвижимости в центре Санкт–Петербурга, в том числе помещение «Калинки Стокманн» на Финляндском проспекте, помещения магазинов Adidas на Малой Садовой ул. и Большом проспекте П.С.

• Корпорация «Главстрой» победила в тендере на право реконструкции территории Апраксина двора. Проект предполагает создание около 80 000 кв. м торговых и развлекательных площадей.

• Финская компания S–Group заявила о планах развития сети магазинов Prisma в Санкт–Петербурге. До конца 2015 г. компания планирует открыть 15–20 магазинов.

• В связи с закрытием игорных заведений в городе компания «Вегас» перепрофилирует свою сеть. На месте бывших залов игровых автоматов «Якорь» открываются ювелирные магазины «Для тебя».

Предложение

Общий объем предложения в сегменте торговых центров Санкт–Петербурга составил 3,23 млн. кв. м, арендопригодная площадь – 2,4 млн. кв. м.

В I квартале 2008 г. в Санкт–Петербурге было введено в эксплуатацию пять торговых центров общей площадью 119,2 тыс. кв. м, арендопригодной площадью – 86,2 тыс. кв. м.

Таким образом, по итогам I квартала 2008 г., на петербургском рынке функционирует 149 торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью 3,23 млн. кв. м (арендопригодная площадь – 2,40 млн. кв. м).

Прогноз

На II–IV кварталы 2008 г. запланирован ввод в эксплуатацию более 30 торговых центров общей площадью 664,7 тыс. кв. м, арендопригодной площадью – 485,9 тыс. кв. м.

Рынок гостиничной недвижимости

Тенденции

• В 2008 г. намечается тенденция к территориальному расширению рынка средств размещения Санкт–Петербурга, появляются новые гостиничные проекты за пределами центра города, в том числе в периферийных зонах вдали от аэропорта.

• Постепенно происходит перераспределение долей различных типов туристов в общем объеме гостей города в пользу бизнес–туристов, что является результатом повышения деловой активности в регионе.

• Увеличивается количество многофункциональных комплексов, предполагающих строительство апарт–отелей. Спрос в данном сегменте будет формироваться в первую очередь в результате увеличения числа межрегиональных и международных компаний.

Ключевые события

• Градостроительным советом Санкт–Петербурга утверждена концепция развития территории станции «Московская–Товарная», в составе которой появятся три гостиницы уровня 3–4* на 650–700 номеров.

• Норвежский фонд Linstow приобрел у холдинга «Адамант» строящуюся гостиницу на углу Литейного проспекта и ул. Чайковского, где в 2009 г. планируется открыть гостиницу категории 4* на 175 номеров . Оператором отеля станет эстонская компания Reval Hotels, которая принадлежит фонду.

• Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» объявила о планах построить к 2013 г. wellness– парк вблизи Юнтоловского заповедника. В состав комплекса войдет отель на 150 номеров. Предполагаемый общий объем инвестиций в проект – $120 млн.

Предложение

В течение I квартала 2008 г. на рынке Санкт–Петербурга открылась лишь одна гостиница – Holiday Club, категории 5*, на 278 номеров. В ближайшие месяцы в составе объекта планируется открытие СПА–комплекса.

Спрос

В межсезонье 2007–2008 гг. гостиничный рынок Санкт–Петербурга ощутил меньший спад, чем в предыдущие годы, за счет увеличения потока бизнес–туристов. В наиболее выгодной ситуации оказались гостиницы в центре города, обладающие конференц–ресурсами.

Коммерческие условия

По сравнению с аналогичным периодом 2007 г. в январе–марте текущего года стоимость цен на размещение выросла в среднем на 3% (рост цен в рублях). В большей степени рост коснулся гостиниц категории 4–5*.

Прогноз

В течение 2008 г. ожидается ввод 8 значимых гостиничных объектов общей вместимостью 1324 номера. Основную долю нового предложения представит на рынок финская сеть гостиниц Sokos.