Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 полугодие 2010 года

Торговая недвижимость

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Новое предложение столичных ТЦ/ ТРЦ в 2010 году составляют вторая очередь ТРЦ Sky Mall (GLA ~ 45,5 тыс. кв. м) по улице Генерала Ватутина и ТЦ по ул. Бальзака (GLA ~3,7 тыс. кв.м).

Ввод в эксплуатацию большинства заявленных на 2010 год торговых центров перенесен девелоперами на 2011 год. Основными причинами переноса сроков являются перебои с финансированием и ожидание улучшения коммерческих условий аренды благодаря возрастающему спросу со стороны арендаторов.

Знаковыми событиями на рынке можно считать начало реализации двух масштабных проектов - первой очереди ТРЦ Ocean Plaza (GBA ~160 тыс кв.м, GLA ~75 тыс кв.м), девелопером которого выступает украинская компания «К.А.Н Девелопмент», и ТРЦ «Аквапарк» (GBA ~65 тыс.кв.м, GLA ~30 тыс кв.м.), реализуемый украинской компанией Prestige Group.
 

СПРОС

В перовом полугодии 2010 года фактов ухода с рынка Украины действующих операторов не было зафиксировано; закрытие магазинов в отдельно взятых регионах приостановилось.

Рост объемов розничной торговли сохранился на уровне 2009 года. Напомним, что в 2009 году падение розничного товарооборота составило -20,6% к 2008 году, в первую очередь за счет снижения спроса на непродовольственные группы товаров.

По аналогии с 2009 годом, основной спрос на торговые помещения формируют компании следующих сегментов:

• продуктовые магазины (гипермаркеты, супермаркеты, магазины у дома, дискаунтеры и т.д.);

• магазины бытовой техники и электроники;

• специализированные магазины (детские товары, спорттовары, мебель и т.п.);

• одежда, обувь и аксессуары, рассчитанные на массового потребителя (ценовой сегмент «средний» и «средний минус»).

Наполнение торговых помещений в 2010 году происходит преимущественно за счет расширения деятельности уже существующих ритейлеров и прихода единичных новых игроков.

АРЕДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

Средний для рынка уровень  вакантности в профессиональных торговых центрах Киева снизился до 1-2% по состоянию на июль 2010 года; при этом в успешных ТРЦ свободные помещения отсутствуют. Так, в связи с заметным дефицитом торговых помещений в 2010 году, средние арендные ставки в столичных ТРЦ увеличились с начала года на 5-10%. 

Благодаря сильным рыночным позициям, владельцы ТРЦ все реже соглашаются идти на такие уступки для арендаторов, как частичная компенсация расходов на ремонт, предоставление скидок на арендную плату и фиксация арендной платы в национальной валюте.

Несмотря на отсутствие негативных тенденций в торговом сегменте крупнейших городов страны, 2010 год обещает быть во многом схожим с предыдущим с точки зрения интенсивности развития ритейлеров. Так, затрудненность доступа к кредитам предполагает развитие ритейлеров преимущественно за счет собственных средств на фоне несущественного либо нулевого роста товарооборота в среднесрочной перспективе.

Необходимость аккумулировать собственные средства для дальнейшего развития позволяет ритейлерам спокойно отнестись к временно возникшему дефициту профессиональных торговых помещений; в 2011 году большая часть отложенного спроса может быть реализована  благодаря увеличению общего предложения торговых помещений более чем на 20%.

РЕГИОНЫ

В первом полугодии 2010 года открылся первый региональный ТРЦ King Cross Leopolis во Львове (GLA ~52 700 кв. м), который был реализован польской компанией King Cross Development.

В целом, к текущему моменту практически все крупные региональные проекты, находившиеся в момент  кризиса на высокой стадии готовности, уже введены в эксплуатацию. К строительству новых проектов девелоперы по прежнему не приступают как из-за сложностей с финансированием, так и ввиду все еще слабого (относительно столицы) потенциального спроса. 

ПРОГНОЗ

• Вероятный рост арендных ставок на 5-15% (по отношению к концу 2009 года) и сохранение уровня вакантности в пределах 1%  в течение 2010 года.

• Дальнейшее сосредоточение активности ритейлеров в первую очередь в Киеве и городах- миллионниках. При этом ряд девелоперов приступил к процессу оптимизации своих региональных проектов городах с населением порядка 500 тыс. человек.

• Возобновление реализации и строительства ранее замороженных/отложенных проектов как в столице, так и в регионах.

Офисная недвижимость

АРЕДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

Достигнув своего дна в  конце 2009 года, арендные ставки в офисных помещениях класса А и В продемонстрировали рост в размере 5-7% к середине 2010 года. Причинами роста является как стабилизация экономической ситуации, так и возросший спрос на офисные помещения. Дополнительно, низкие объемы  нового предложения офисных помещений за первое полугодие повлияли на снижение уровня вакантности, в результате чего влияние арендаторов на рынок уменьшилось.

Так, с начала 2010 года уровень вакантности во всех классах резко снизился с 20% до 14,6%, что объясняется прежде всего неравномерностью выхода на рынок новых офисных помещений: при ожидаемых в 2010 году 120 тыс. кв.м нового предложения, в перовом полугодии введено в эксплуатацию всего 20 тыс. кв.м или 16,7% от всего прогнозируемого количества офисных площадей в 2010 г.

С учетом текущей динамики поглощения офисных помещений и ожидаемого во втором полугодии ввода в эксплуатацию порядка 100 тыс.кв. м новых помещений, к концу 2010 года вакантность с высокой вероятностью может достигнуть 16-17%.
 

ПРОГНОЗ

• Сохранение арендных ставок в Классах В и С  на достигнутом уровне с возможными незначительными колебаниями как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения; в Классах А и В+ ожидается рост арендных ставок в пределах 5-7% до конца 2010 года.

• Доминирующее положение арендаторов в сегменте офисной недвижимости постепенно нивелируется, что особенно актуально для ниши офисных помещений высококачественного сегмента площадью более 2 000 кв.м.

• Как и в 2009 году, наибольшим спросом среди арендаторов в 2010 году продолжают пользоваться офисные помещения с готовой базовой отделкой.

• Потенциальное увеличение доли продаж в совокупном объеме сделок по офисной недвижимости: предполагая, что цены достигли своего дна, часть арендаторов рассматривает возможность выкупа помещений.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Объем нового предложения профессиональных офисных помещений Киева составил в первом полугодии 2010 года порядка 20 тыс. кв. м, что более чем в два раза меньше предложения за аналогичный период 2009 года и почти в пять раз меньше, чем в первом полугодии 2008 года.

Всего же на начало июля 2010 года в столице функционирует порядка 1 115 000 кв. м классифицируемых офисных помещений.

Столь малое предложение за первое полугодие объясняется неравномерностью ввода в эксплуатацию заявленных на 2010 год бизнес центров. Напротив, строительная активность с начала года возросла: те девелоперы, в портфеле которых имеются завершенные и генерирующие денежный поток активы, возобновили работы на офисных объектах с высокой стадией готовности.

Учитывая нарастающую динамику строительства, реалистичный объем нового предложения в 2010 году, скорее всего, будет находиться в пределах 110-130 тыс. кв.м, или на уровне 2005 года.

СПРОС

Поглощение офисных помещений в первом полугодии 2010 года превысило аналогичный показатель 2009 года более чем в 1,5 раза, достигнув порядка 60 тыс.кв.м. Схожая динамика поглощения наблюдалась в 2005-2006 годах.

Увеличение спроса произошло за счет компаний, осуществивших переезд из неклассифицируемых офисных помещений, а также компаний, расширивших свое присутствие в тех БЦ, где они уже занимали офисные помещения. Возросла относительная доля в потреблении со стороны финансового сектора, которая в первом полугодии достигла 16%*. Напомним, что в 2009 году спрос на офисные помещения со стороны финансового сектора значительно снизился из-за неопределенности, вызванной глобальным экономическим кризисом и составил всего 6% от общего количества сделок; при этом 2006-2008 годах доля сделок финансового сектора варьировалась в пределах 35-40%.  

Спрос на высококачественные офисные помещения со стороны крупных международных компаний по-прежнему остается  высоким, однако удовлетворить его становится все сложнее  ввиду отсутствия в высококачественном офисном сегменте незанятых цельных секций большой площади. Так, основная часть секций площадью более 2000 кв. м была реализована в 2009 году, и в настоящий момент на рынке наблюдается временный дефицит подобных помещений.