ИНВЕСТИЦИИ

ОБЗОР

Нашли свое подтверждение прежние прогнозы о стабилизации арендных ставок и вакантности в конце 2009 года в торговом и офисном сегменте; практически достиг своей стабилизации складской сегмент. Много фактов указывает на то, что «дно» фактически достигнуто и рынок с фазы спада начинает переходить к фазе оживления, что подразумевает под собой сокращение доли незанятых площадей, начало единичных новых строительств и крайне низкий, но рост арендных ставок в торговом сегменте и высококачественном офисном сегменте (Класс А и В+).

ИНВЕСТОРЫ

Пул инвесторов оставался практически без изменений в сравнении с 2009 годом, однако в 2010 году игроки инвестиционного рынка настроены более практично. Самым существенным фактором, сдерживающим инвестиционную активность остается не экономическая ситуация и проблемы с заемным финансированием, а отсутствие высококачественного продукта на открытом рынке. Эта проблема существует с 2008 года, когда многие высококачественные активы были куплены, в том числе и по форвардным соглашениям.

За редким исключением, вниманию инвесторов предлагается партнерство в незавершенных объектах с высокой стадией готовности. Учитывая тот факт, что современных инвесторов в первую очередь интересует покупка стабильных денежных потоков, данный вариант рассматривается единичными компаниями, готовыми взять на себя соответствующие риски. Тем не менее, подобные переговоры ведутся и до конца 2010 года вполне вероятны новые партнерства по недостроенным объектам коммерческой недвижимости. При этом инвесторов в первую очередь интересуют девелоперские проекты торгового сегмента в центральной части города, во вторую - высококачественные офисные и гостиничные проекты; в складском сегменте вызывают меньший интерес.

ТРАНСАКЦИИ

После долгого затишья состоялась первая классическая сделка на инвестиционном рынке: при участии Colliers International группа Raben приобрела логистический центр, площадью около 20 000 кв.м у компании Parkridge.

Позитивным индикатором для рынка стал и тот факт, что девелоперские проекты разной стадии готовности, в частности ТРЦ Sky Mall на ул. Генерала Ватутина, гостиница Hilton на б-р. Т.Шевченко и МФК "Лыбедь Плаза" (будущий ТРЦ Ocean Plaza) на ул. Горького, нашли своих финансовых партнеров.

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

В глазах участников рынка риски дальнейшего снижения арендных ставок и простоя помещений существенно снизились, что отразилось на обсуждаемом уровне ставок капитализации. Так, ставки капитализации были скорректированы с прежнего диапазона в 15,0-18,0% до 12,0-15,0% на 2010 год.

Как и в 2009 году, в первом полугодии 2010 году обсуждаемые ставки капитализации продолжают основываться на восприятии рынка его участниками, а не на реальных трансакциях. Причиной является отсутствие инвестиционных трансакций во всех сегментах коммерческой недвижимости кроме складского сегмента.

ЗАЕМНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

Проектное финансирование остается труднодоступным: помимо того, что к рассмотрению принимаются в первую очередь уже строящиеся объекты высокой стадии готовности либо качественные проекты с готовой разрешительной документацией, от заемщика требуется участие собственного капитала в размере 40-75% стоимости проекта. Как правило, максимальные сроки предлагаемыхкредитов не превышают 7 лет при стоимости займа 12-14% годовых в долларах США. Кроме того, банки (в первую очередь, международные) стали уделять повышенное внимание праву собственности на землю, отдавая предпочтение проектам, в которых земля находится в собственности заемщика.
Предлагаемые условия невыгодны большинству девелоперов, которые находят минимально приемлемой стоимость кредита на уровне 10-11% в год в долларах США и ниже. Тем не менее, все большее количество банков готовы приступить к обсуждению своего участия в финансировании проектов недвижимости, а ставки по кредитам продолжают снижаться. Эксперты не исключают, что к концу 2011 года условия кредитования могут приблизиться к докризисному уровню, при котором максимальный срок кредитования достигал 10 лет, стоимость кредита варьировалась в пределах 8-12% годовых в долларах США, а минимальное участие собственных средств девелопера составляло 25% стоимости проекта.

ПРОГНОЗ*

Учитывая количество ведущихся переговоров, до конца 2010 года свысокой вероятностью могут совершиться еще несколько инвестиционных трансакций, как с объектами, генерирующими денежные потоки, так и с проектами на разных стадиях девелопмента.

Как и в 2009 году, наиболее распространенным способом привлечения средств для локальных девелоперов остается продажа части активов.

Начало нового строительства: ряд девелоперов с достаточными запасами собственного капитала завершили оптимизацию проектов и приступили к подготовке строительных площадок.

* - Прогнозы действительны при условии отсутствия резкого отклонения реальных макроэкономических показателей от прогнозируемых.

Все большее количество банков готовы приступить к обсуждению своего участия в финансировании проектов недвижимости. До конца 2010 года вполне вероятны новые партнерства по недостроенным объектам коммерческой недвижимости.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Объем нового предложения офисных помещений Киева составил в первом полугодии 2010 года порядка 20 тыс кв.м, что более чем в два раза меньше предложения за аналогичный период 2009 года и почти в пять раз меньше, чем в первом полугодии 2008 года. Всего же на начало июля 2010 года в столице функционирует порядка 1 115 000 кв.м классифицируемых офисных помещений.
Столь малое предложение за первое полугодие объясняется неравномерностью ввода в эксплуатацию заявленных на 2010 год бизнес центров. Напротив, строительная активность с начала года возросла: те девелоперы, в портфеле которых имеются завершенные и генерирующие денежный поток активы, возобновили работы на офисных объектах с высокой стадией готовности.

Учитывая нарастающую динамику строительства, реалистичный объем нового предложения в 2010 году, скорее всего, будет находиться в пределах 110-130 тыс. кв.м, что фактически соответствует уровню 2005 года.

СПРОС

Поглощение офисных помещений в первом полугодии 2010 года превысило аналогичный показатель 2009 года более чем в 1,5 раза, достигнув порядка 60 тыс. кв.м. Схожая динамика поглощения наблюдалась в 2005-2006 годах.

Увеличение спроса произошло за счет компаний, осуществивших переезд из неклассифицируемых офисных помещений, а также компаний, расширивших присутствие в своих БЦ.

Возросла относительная доля в потреблении со стороны финансового сектора, которая в первом полугодии достигла 16%*. Напомним, что в 2009 году спрос на офисные помещения со стороны финансового сектора значительно снизился из-за неопределенности, вызванной глобальным экономическим кризисом, и составил всего 6% от общего количества сделок; при этом в 2006-2008 годах доля сделок с участием компаний финансового сектора варьировалась в пределах 35-40%.

Спрос на профессиональные офисные помещения со стороны крупных международных компаний по-прежнему остается высоким, однако удовлетворить его становится все сложнее ввиду отсутствия в высококачественном офисном сегменте незанятых цельных секций большой площади. Основная часть секций площадью более 2000 кв.м в данном сегменте была реализована в 2009 году и в настоящий момент на рынке наблюдается временный дефицит подобных помещений.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

Достигнув своего дна в конце 2009 года, арендные ставки в офисных помещениях класса А и В продемонстрировали рост в размере 5-7% к середине 2010 года.

Причинами роста является как стабилизация экономической ситуации, так и возросший спрос на офисные помещения. Дополнительно, низкие объемы нового предложения офисных помещений за первое полугодие повлияли на снижение уровня вакантности, в результате чего влияние арендаторов на рынок уменьшилось.

С начала 2010 года уровень вакантности во всех классах резко снизился с 20% до 14,6%, что объясняется, прежде всего, неравномерностью выхода на рынок новых офисных помещений: при ожидаемых в 2010 году 113 тыс. кв.м нового предложения, в первом полугодии введено в эксплуатацию всего 20 тыс. кв.м или 17,7% от всего прогнозируемого количества офисных площадей в 2010 г.

С учетом текущей динамики поглощения офисных помещений и ожидаемого во втором полугодии ввода в эксплуатацию порядка 100 тыс.кв.м новых помещений, к концу 2010 года вакантность с высокой вероятностью вновь достигнет 16-17%.

ПРОГНОЗ*

Сохранение арендных ставок в классах В и С на достигнутом уровне с возможными незначительными колебаниями как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения; в Классах А и В+ ожидается рост арендных ставок в пределах 5-7% до конца 2010 года.

Доминирующее положение арендаторов в сегменте офисной недвижимости постепенно нивелируется, что особенно актуально

для ниши офисных помещений высококачественного сегмента площадью более 2 000 кв.м.

Как и в 2009 году, наибольшим спросом среди арендаторов в 2010 году помещений продолжат пользоваться офисные помещения с готовой базовой отделкой.

Потенциальное увеличение доли продаж в совокупном объеме сделок в сегменте офисной недвижимости: предполагая, что цены достигли своего дна, часть конечных потребителей рассматривает возможность выкупа помещений.

Достигнув своего дна в конце 2009 года, арендные ставки в офисных помещениях класса А и В продемонстрировали рост в размере 5-7% к середине 2010 года.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Новое предложение столичных ТЦ/ ТРЦ в 2010 году составляeт вторая очередь ТРЦ Sky Mall (GLA ~ 45,5 тыс. кв.м) по улице Генерала Ватутина и ТЦ по ул. Бальзака (GLA ~3,7 тыс. кв.м).

Ввод в эксплуатацию большинства заявленных на 2010 год торговых центров будет, скорее всего, перенесен девелоперами на 2011-2012 гг. Основными причинами переноса сроков являются перебои с финансированием и ожидание улучшения коммерческих условий аренды благодаря возрастающему спросу со стороны арендаторов.

Знаковыми событиями на рынке можно считать начало реализации двух масштабных проектов - первой очереди ТРЦ Ocean Plaza (GBA ~160 тыс кв.м, GLA ~75 тыс кв.м), девелопером которого выступает украинская компания «К.А.Н. Девелопмент», и ТРЦ «Аквапарк» (GBA ~160 тыс. кв.м), реализуемый украинской компанией "Вильна Украина".

СПРОС

В перовом полугодии 2010 года фактов ухода с рынка Украины действующих операторов не было зафиксировано; закрытие магазинов в отдельно взятых регионах приостановилось. Объем розничной торговли практически сохранился на уровне 2009 года.

Напомним, что в 2009 году падение розничного товарооборота составило -20,6% к 2008 году, в первую очередь за счет снижения спроса на непродовольственные группы товаров.

По аналогии с 2009 годом, основной спрос на торговые помещения формируют компании следующих сегментов: продуктовые магазины (гипермаркеты, супермаркеты, магазины у дома, дискаунтеры и т.д.); магазины бытовой техники и электроники; специализированные магазины (детские товары, спорттовары, мебель и т.п.); одежда, обувь и аксессуары, рассчитанные на массового потребителя (ценовой сегмент «средний» и «средний минус»).

Наполнение торговых помещений в 2010 году происходит преимущественно за счет расширения деятельности уже существующих ритейлеров и прихода единичных новых игроков.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

Средний для рынка уровень вакантности в профессиональных торговых центрах Киева снизился до 1-2% по состоянию на июль 2010 года; при этом в успешных ТРЦ свободные помещения отсутствуют. Так, в связи с заметным дефицитом торговых помещений в 2010 году, средние арендные ставки в столичных ТРЦ увеличились с начала года на 5-10%.

Благодаря сильным рыночным позициям, владельцы ТРЦ все реже соглашаются идти на такие уступки для арендаторов, как частичная компенсация расходов на ремонт, предоставление скидок на арендную плату и фиксация арендной платы в национальной валюте.

Несмотря на отсутствие негативных тенденций в торговом сегменте крупнейших городов страны, 2010 год обещает быть во многом схожим с предыдущим с точки зрения интенсивности развития ритейлеров.

Так, затрудненность доступа к кредитам предполагает развитие ритейлеров преимущественно за счет собственных средств на фоне несущественного либо нулевого роста товарооборота в среднесрочной перспективе.

РЕГИОНЫ

В первом полугодии 2010 года во Львове состоялось открытие первого регионального ТРЦ King Cross Leopolis (GLA ~ 52,700 кв.м), который был реализован итальянской компанией King Cross Development. В Донецке открыл свои двери для посетителей МФК Green Plaza, торговая площадь которого составляет порядка 11 000 кв.м.

Девелоперы вряд ли начнут строительство новых проектов в региональных городах в 2010 году, однако при условии дальнейшей стабилизации экономической ситуации и условий проектного финансирования в 2011 году ряд девелоперов может вернуться к реализации проектов в городах с населением более 500 тыс. человек.

ПРОГНОЗ*

В столице вероятный рост арендных ставок на 5-15% (по отношению к концу 2009 года) и сохранение уровня вакантности в пределах 1% в течение 2010 года.

Дальнейшее сосредоточение активности ритейлеров в первую очередь в Киеве и городах-миллионниках.

Возобновление реализации и строительства ранее замороженных/отложенных проектов как в столице,так и в региональных городах с населением больше 500 тыс. человек.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В первом полугодии 2010 года был введен в эксплуатацию складской комплекс Класса В Impeco (GLA – 8 400 кв.м), расположенный вдоль трассы М-07 в Гостомеле. Таким образом, в Киевской области функционирует 814 тыс кв.м профессиональных складских комплексов класса А и В.

Реалистичный объем нового предложения во втором полугодии ожидается в пределах 115 тыс. кв.м. Наиболее масштабным проектом, который выйдет на рынок, будет складской комплекс класса А «Терминал Бровары», площадь которого составляет 49 тыс. кв.м. Новое строительство в 2010 году не начиналось, продолжали достраиваться только те объекты, степень завершенности которых на начало 2009 года превышала 50%.

СПРОС

Потребление складских помещений в первом полугодии 2010 года составило порядка 45 тыс. кв.м, или в 1,5 раза меньше аналогичного показателя за 2009 год (69 000 кв.м). Так, основная часть закрывшихся в 2009 году сделок была ранее согласована в 2007-2008 гг. и к концу 2009 года прежние договоренности были полностью реализованы.

Количество же новых заявок на аренду складских помещений непосредственно в 2009 году снизилось ввиду экономической неопределенности.

Относительное улучшение динамики спроса стало заметным только со второго квартала 2010 года, преимущественно за счет ротации уже существующих арендаторов. При этом наибольшая активность исходит со стороны логистических операторов, которые либо расширяют занимаемую площадь в рамках арендуемого комплекса, либо осуществляют переезд (с возможным расширением) в более удобные по расположению складские комплексы.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ

Согласно информации о заключенных в первом полугодии 2010 года арендных трансакциях, средний уровень базовых арендных ставок* на складские комплексы класса А и В снизился на 15,5% до $5,8 за кв.м. Напомним, что в конце 2009 года данный показатель был $6,7 за кв.м. Стоит отметить неравномерность снижения ставок: наибольшие скидки предлагаются преимущественно в новых комплексах, расположенных на левом берегу (Броварское, Бориспольское и Черниговское направление), где уровень конкуренции является самым высоким.

Уровень вакантности несущественно понизился с 24% до 22%, однако ввиду реалистичного выхода на рынок во втором полугодии 115 тыс. кв.м новых помещений, к концу 2010 года вакантность может вновь достигнуть отметки в 30%. Таким образом, доминирующее положение арендаторов сохраняется.

Складской сегмент остался единственным, где стабилизация арендных ставок не была достигнута. Причинами стали как дисбаланс между спросом и предложением (совокупное предложение увеличилось практически в 2,4 раза в 2008-2009 годах), так и существенное замедление темпов развития розничной торговли, с которой прямо либо косвенно связано более чем 80% арендаторов складских комплексов.

ПРОГНОЗ*

Ввиду заметного превалирования предложения над спросом, до конца 2010 года не ожидается начала строительства новых складских комплексов.

Возможное дальнейшее незначительное снижение арендных ставок в складском сегменте до конца 2010 года.

Ввиду медленных прогнозируемых темпов роста розничной торговли, ожидается сохранение спроса на текущем уровне, с постепенным ростом с 2011 г.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В первом полугодии 2010 года в Киеве не было зафиксировано увеличения номерного фонда гостиниц категории 3-5 звезд по причине массовой остановки строек в 2008 году ввиду экономической рецессии.

Oднако, в начале 2010 года девелоперы продолжили активное развитие ранее начатых проектов в гостиничном сегменте. Так, на завершающем этапе строительства находится гостиница Fairmont (5*, 257 номеров) по ул. Набережно-Крещатицкая 1А. Нашел новых финансовых партнеров проект гостиницы Hilton (5*, 272 номера) на б-р. Т.Шевченко 28-30, где в настоящий момент активно ведется строительство.

Также в начале 2010 года компания KDD подписала протокол о намерениях с FRS Hotel Group International S.a.r.l об управлении гостиницей под брендом Swissotel (5 звезд, 550 номеров), в составе мультифункционального центра (МФК) Sky Towers по ул. Шолуденко.

В первом полугодии 2010 г. международные операторы продолжали активно изучать возможности сотрудничества с девелоперами гостиниц как в Киеве, так и в крупных региональных городах Украины. Знаковым для рынка гостиничных услуг Украины стало подписание договора Starwood Hotels & Resorts Worldwide на управление гостиницей в г. Запорожье под брендом Four Points (4 звезды; 170 номеров; б-р. Шевченко, г. Запорожье).

В качестве дополнительного стимула для девелоперов правительство Украины приняло закон о временном освобождении от налога на прибыль всех гостиниц категории 3-5 звезд, введенных в эксплуатацию до 1 сентября 2012 года.

Данный закон принят в рамках подготовки к чемпионату ЕВРО 2012 и будет действителен с 1 января 2011 года до 1 января 2021 года.

УРОВЕНЬ ЦЕН И ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ

Средний уровень заполняемости в гостиницах категории 4-5 звезд в первом полугодии 2010 года, составил порядка 45-55%. В 2009 году данный показатель находился в пределах 40-50%, тогда как 2007-2008 гг. держался на своей рекордной величине в 70-80%.

Рост уровня заполняемости объясняется увеличением бизнес поездок в страну. По итогам первого квартала 2010 г., въездной поток граждан из стран Евросоюза в Украину увеличился на 20% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

При этом, общее количество иностранных граждан, посетивших Украину в январе-марте 2010 г. сократилось на 5%, до 3,5 млн. человек, в первую очередь по причине уменьшения посетителей из стран СНГ1.

Ввиду того, что столичный рынок гостиниц верхнего ценового сегмента представлен менее чем 2 500 номеров, даже незначительное увеличение деловой активности способно оказывать влияние на показатель заполняемости.

Средняя запрашиваемая стоимость за номер в киевских гостиницах в 2010 году практически не изменилась, и соответствует уровню 2009 года. Как и в прошлом году, большая часть гостиниц практиковала разнообразные виды дисконтов в размере 10-20% от стоимости номера. Однако, в 2010 году наметилась тенденция к постепенному отказу от данной практики, что стало возможным благодаря росту спроса.

ПРОГНОЗ*

Стабилизация заполняемости и тарифов в гостиницах верхнего ценового сегмента на существующем уровне.

Постепенный отказ от агрессивнойполитики скидок.

Возобновление строительства ранее замороженных гостиничных объектов.

Умеренный рост спроса на гостиничные услуги ввиду увеличения деловой активности в стране.