Обзор рынка коммерческой недвижимости за 3 квартал 2010 года

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Предложение

В 3 квартале 2010 г. тенденция сокращения темпов ввода новых объектов на рынок продолжилась - ни одного крупного качественного офисного объекта введено не было. Таким образом, совокупный объем качественных офисных помещений класса «А» и «В» остался неизменным и составил порядка 10,5 млн. кв. м.

Активность на рынке аренды и покупки качественных офисных помещений в 3 кв. 2010 г. продолжала оставаться достаточно высокой, что на фоне серьезного сокращения объемов ввода вызвало объективное снижение уровня вакантных помещений. На конец 3 кв. 2010 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила 15-17%, в классе «В» - 17-20%. Тем не менее, большинство сделок, заключаемых на рынке офисной недвижимости, по-прежнему совершаются без значительного увеличения арендуемой/покупаемой площади, при этом с точки зрения показателей экономического развития ожидать интенсивного роста деловой и инвестиционной активности предпосылок пока нет.

Таким образом, основные тренды движения рынка офисной недвижимости остаются стабильными: постепенное восстановление рынка продолжается, в том числе, и в плане развития новых проектов. В 3 кв. 2010 г. Состоялось торжественное открытие первой очереди технопарка Nagatino-iland (общая площадь 216 тыс. кв. м, все здания были сданы в эксплуатацию ранее). Примечательно, что реализация площадей в этом комплексе в соответствии с кризисными тенденциями происходит путем продажи небольших блоков, в том числе, с возможностью привлечения ипотечного кредитования.

Одной из позитивных новостей для рынка стало объявление о возобновлении активной маркетинговой разработки проекта «К2 Бизнес-парк» (общая площадь - 250 000 кв. м) в 2 км от МКАД по Калужскому шоссе его инвесторами - Marbleton Property Fund и Storm Properties. Начало строительства первой фазы проекта намечено на весну 2011 г.

В то же время, основными игроками рынка коммерческой недвижимости Московского региона по-прежнему остаются крупнейшие банковские структуры: так, в 3 кв. 2010 года стало известно о возможном вхождении Сбербанка в проект «Парк-Сити» (предполагает строительство 380 тысяч кв. м жилья и офисов в районе Кутузовского проспекта, на территории карандашной фабрики «Сакко и Ванцетти» и Бадаевского пивного завода, проект группы «ПИК»).

Также за истекший период была разморожена еще одна стройка - совместное предприятие Raiffeisen Bank и подрядчика Strabag - Raiffeisen Bank Evolution Project Development (RE) приступило к строительству своего первого объекта в Москве - МФК на Ленинском проспекте общей площадью 23,1 тыс. кв. м.
 

По всей видимости, основной тенденцией 2010 г. станет существенное замедление темпов ввода нового предложения, которая в ближайшей перспективе будет только нарастать: за истекший с момента начала кризиса период число новых проектов в этом секторе минимально, а те, что начинают строиться, во-первых не столь масштабны, а, во-вторых, все чаще многофункциональны, и офисная составляющая в них не доминирующая. Тем не менее, уровень вакантного предложения все еще очень высок, и даже при сохранении текущих темпов поглощения будет покрывать имеющийся спрос еще достаточно долго.

Спрос

Основные тенденции в спросе на качественные офисные помещения в 3 кв. 2010 года были следующими:

Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 3 кв. 2010 г. 69% пришлось на аренду помещений доля запросов на покупку составила 31%. При этом относительно структуры первого полугодия 2010 г. доля заявок на аренду незначительно возросла. При этом традиционное для лета снижение деловой активности было более ощутимо в текущем году в силу аномальных погодных условий.

В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидером в течение 3 кв. 2010 г. оставался класс      «В-» - на него пришлось более половины всех заявок.

Лидером в структуре спроса на аренду по офисных помещений по метражу остаются блоки 201-500 кв. м - доля этого сегмента стабильно растет и по итогам 3 кв. 200 г. составила 37%.

В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего 2009 г., лидером остается класс «В-», однако по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. доля заявок на него уменьшилась на 10 п.п. Данная ситуация отражает тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в связи с достижением запрашиваемых цен продажи ожиданиям потенциальных покупателей. При этом относительно структуры 1 полугодия 2010 г. доли заявок по покупку офисов и класса «А» и класса «В+» уменьшилась, что подтверждает тенденцию постепенного восстановления рынка, отражающегося, в том числе, и на росте цен продаж в наиболее качественных ликвидных объектах.

В структуре спроса на покупку офисных помещений по метражу произошли довольно существенные изменения относительно аналогичного периода прошлого года: доля заявок на самые маленькие блоки уменьшилась с 33% до 13%, доля заявок на блоки 501-1500 возросла на 10 п.п., на самые большие блоки также возросла с 27% о 39%.

Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость, которые рынок демонстрировал в 3 кв. 2010 г., оказались следующими:

• спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему остается ниже докризисных показателей, однако, подтверждает тенденции восстановления рынка;

• средняя арендуемая площадь постепенно увеличивается;

• стабильный спрос на неинвестиционную покупку офисов остается достаточно высоким (основные покупатели - банки, госкорпорации, компании сырьевого сектора).

Арендные ставки и цены продажи

Относительно стабильные показатели деловой активности на рынке офисной недвижимости в 3 кв. 2010 г., подкрепленные тенденцией снижения темпов объема ввода новых объектов позволили, констатировать рост среднего уровня ставок аренды на качественные офисы на уровне 5-8% с начала 2010 г.

Основной рост ставок аренды происходит в сегменте объектов, где уровень вакантных помещений невысок и они пользуются стабильным спросом со стороны потенциальных арендаторов: качественные БЦ, отвечающие требованиям соответствующего класса удачно расположенные, а также объекты, которые неплохо заполнялись уже в кризисные период, куда пришли хорошие статусные арендаторы.

На конец 3 кв. 2010 г. ставки аренды на офисные помещения класса «А» находятся в диапазоне $450-$1 00 за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 370$ до $600 за кв. м в год, в классе «В-» - от $270 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75–$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $350-$500 - для класса «В-».

В сегменте купли-продажи качественных помещений ценовая ситуация следующая для офисов класса «А» цена варьировалась от $5 000 до $10 000 за кв. м, класса «В+» - $3 500-$6 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $2 500-$4 000 за кв. м.

Снижение влияния фактора торга на итоговую величину ставок и цен в сделках по-прежнему снижается. В то же время, оживление рынка происходит достаточно медленно, а негативные последствия кризиса все еще довольно ощутимы: средняя арендуемая площадь и длительность долгосрочных договоров аренды остаются существенно ниже докризисных, инвестиционных сделок практически нет, порог инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким. Поэтому цены остаются довольно стабильными, и пока что констатировать устойчивую тенденцию роста все еще нельзя.

Значимые события и сделки 3 квартала 2010 г.

Основные тренды движения рынка офисной недвижимости остаются стабильными: постепенное восстановление рынка продолжается, однако, происходит оно на фоне по-прежнему негативных тенденций. За 3 кв. 2010 г. было заключено довольно много сделок как по аренде, так и по покупке офисных помещений (см. Таблицу), еще несколько крупных сделок было анонсировано:

• БЦ «Домников» покупается двумя компаниями – 2/3 комплекса приобретает аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал», а оставшиеся 26 тыс. кв. м планирует приобрести Росбанк;

• возможная покупка штаб-квартиры ТНК-BP на Арбате общей площадью 47,2 тыс. кв. м компанией «Трансфнефть»;

• возможная покупка БЦ Nordstar Tower (девелопер - ДС - Девелопмент), которым интересуются несколько крупных инвесторов, в том числе, по некоторым данным, и Morgan Stanley в рамках сформированного фонда недвижимости;

• возможная покупка НПФ «Норильского никеля» БЦ класса «A» Marr Plaza (34,5 тыс. кв. м).

Все эти сделки подтверждают «кризисные» тенденции, установившиеся в последние 2 года на рынке офисной недвижимости – крупнейшими игроками все также остаются компании сырьевого сектора и госкорпорации, заинтересованные в покупке качественных офисных зданий «под себя».

При этом инвестиционный фон рынка офисной недвижимости остается преимущественно негативным: одна из крупнейших докризисных инвестиционных сделок не состоялась - немецкий инвестфонд KanAm отказался от покупки многофункционального комплекса Vivaldi Plaza общей площадью 66,6 тыс. кв. м рядом с Павелецким вокзалом, что подтверждает присутствующие на рынке опасения крупных институциональных инвесторов входить в масштабные офисные проекты, тем более, не заполненные арендаторами.

Тенденция пересмотра девелоперами стратегий развития и оптимизации портфелей остается актуальной:

• девелопер Horus Capital ведет переговоры с ФК «Открытие» о продаже последней оставшихся пяти бизнес-центров девелопера - «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор» и «Лефорт», которые заложены по кредиту немецкому Aarealbank (около $600 млн.);

• Девелопер MR Group, заявивший в начале года о старте реализации сразу нескольких крупных офисных проектов, в итоге пересмотрел концепцию самого мастштабного из них - БЦ на Головинском ш. общей площадью 370 тыс. кв. м. В рамках реализации первой очереди в 130 тыс. кв. м решено изменить ее функциональное наполнение, отведя 55 тыс. кв. м под торговый центр. При этом предполагаемые соинвесторы проекта - «дочка» ЛСР Групп «Мосстройреконструкция» и Central Properties вышли из этого проекта.

Прогноз

До конца года рынок качественных офисных помещений должен пополнится еще на 500 тыс. кв. м. Темпы ввода нового предложения в текущем году окажутся почти в 2 раза ниже прошлогоднего уровня. Тем не менее, несмотря на достаточно высокую активность арендаторов и покупателей, уровень вакантности остается все еще достаточно высоким, а объективных предпосылок к улучшению инвестиционной привлекательности новых проектов в этом сегменте все еще нет.

Уже сегодня понятно, что 2010 г. для рынка офисной недвижимости пройдет под знаком стабильности всех основных показателей.

Смена городских властей, возможно, внесет свои коррективы в ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, однако, вероятнее всего, до конца года большинство игроков займет выжидательную позицию.

Незначительный рост ценовых показателей возможен в пределах 10-12%, но он по-прежнему будет оставаться дифференцированным.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Предложение

В течение 3 квартала 2010 г. предложение на рынке профессиональных торговых центров Москвы увеличилось на 196 000 кв. м за счет открытия ТЦ «РИО» (г.Реутов) и «Ключевой» (см. Таблицу).

Общий объем профессиональных торговых центров, вышедших на рынок с начала года, составляет 644 000 кв. м общей площади (из них арендопригодная площадь - 268 000 кв. м). Таким образом, обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями на конец 3 квартала 2010 г. находится на уровне 273 кв. м на 1 000 жителей.

До конца года, согласно заявлениям девелоперов, в Москве должны открыться еще 2 крупных торговых центра: «Гагаринский» (открытие запланировано на ноябрь; с начала октября в составе ТРЦ уже функционирует гипермаркет Auchan) и «Молл Россия» в составе ММДЦ «Москва Сити» (открытие запланировано на декабрь). В случае, если данные объекты будут открыты в срок, суммарный объем введенных в 2010 г. профессиональных торговых площадей составит 1 млн. кв. м.

Что касается новых проектов, то в дополнение к заявленным в 1 полугодии 2010 г. проектам outlet-центров и торговому центру ГК «ТАШИР» на Ленинском проспекте, в 3 квартале стало известно о будущем сносе ТЦ «Капитолий» на Ярцевской ул. (бывший «Рамстор») и строительстве на его месте многофункционального центра общей площадью 252 000 кв. м с торговой составляющей 47 000 кв. м. Также стало известно о предстоящей реконцепции торгового центра «Вэймарт», после которой объект станет outlet-центром.

Таким образом, на рынке по-прежнему сохраняется дефицит новых проектов, что в будущем будет способствовать возникновению ситуации превышения спроса на качественные торговые помещения над предложением и, следовательно, росту ставок аренды и цен продаж.

В течение 3 квартала 2010 г. на рынке торговой недвижимости можно было наблюдать восстановление деловой активности со стороны торговых операторов после периода летнего затишья: возобновились переговоры и сделки.

Тем не менее, это не привело к значительному росту арендных ставок и снижению доли вакантных площадей - данные показатели по-прежнему находятся на уровне, достигнутом в конце 1 полугодия 2010 г.

Если говорить об участниках рынка, то в течение 3 квартала 2010 г. были запущены следующие российские торговые проекты:

• Сеть магазинов детской одежды Acoola (работает в сегменте «средний» и «средний минус»);

• Холдинг «Г.Р.М. Планета гостеприимства» открыл первую кофейню сети Coffee 100 (средний чек в заведениях - 200 руб.);

• Торговый оператор салонов связи «Евросеть» открыл пилотный магазин бытовой техники и электроники «Большая Евросеть» площадью 1 000 кв. м.

Спрос

Выход на рынок указанных проектов свидетельствует о том, что российские торговые операторы продолжают активно осваивать пустующие ниши в ценовых сегментах «средний» и «ниже среднего», ориентируясь на произошедшее в кризисный период изменение покупательских привычек населения в сторону менее дорогих товаров и услуг.

Однако успешному завоеванию доли рынка может способствовать только активная экспансия, в противном случае проекты рискуют остаться исключительно локальными и иметь ограниченный успех.

Новый формат магазинов был заявлен в 3 кв. 2010 г. группой Metro Cash & Carry. Речь идет об открытии магазинов Metro Punkt общей площадью 1 500 кв. м (в 5-6 раз меньше по сравнению с традиционными 7 000 - 9 000 кв. м) и с существенно более ограниченным ассортиментов товаров. Целевой аудиторией нового проекта станут владельцы мелких магазинов. Metro Punkt планируется открывать в тех региональных городах, где в силу численности населения открытие классических магазинов cash & carry не является целесообразным.

Также в течение 3 квартала 2010 г. был анонсирован выход сразу двух международных сетей ресторанов быстрого питания в Россию:

Nordsee и Wendy’s. Первая сеть представляет собой закусочные, работающие по принципу самообслуживания, в которых представлены рыба и морепродукты. Рестораны будут открываться в торговых центрах, средняя площадь точки составит 250 кв. м, средний чек - 400-500 руб.

Вторая заявленная к выходу в Россию сеть - Wendy’s - специализируется на сэндвичах и гамбургерах. В планах российского партнера сети, компании Wenrus Restaurant Group Limited, открытие 180 ресторанов в течение 10 лет, основной упор будет сделан на города с населением менее 500 000 чел., в которых конкуренция среди операторов фаст-фуда слабее, в то время как в Москве и Санкт-Петербурге будет открыто по 10 ресторанов.

Таким образом, ближайшие годы станут периодом существенного усиления конкуренции в сегменте ресторанов быстрого питания, который пострадал менее прочих предприятий общественного питания в кризисный период.

Ставки аренды

В течение 3 квартала 2010 г. на рынке наблюдалось затишье, сменившееся возобновлением активности основных игроков только в сентябре. В результате ставки аренды, как и уровень вакантных помещений остались на достигнутых в конце 1 полугодия значениях с незначительными изменениями диапазонов.

Можно ожидать, что в 4 квартале вновь будет наблюдаться рост арендных ставок, однако в сегменте профессиональных торговых центров он будет выражен слабо за счет выхода на рынок новых объектов, снижающих среднерыночные показатели.

Сегмент street retail

В течение 3 квартала 2010 г. значимых изменений в сегменте street retail не происходило. Таким образом, основные показатели развития сегмента находятся на уровне, достигнутом в конце 1 полугодия 2010 г.

На сегодняшний день можно однозначно констатировать, что падение ставок аренды прекратилось для всех основных торговых коридоров. Если здесь и появляются предложения по аренде на условиях низких ставок, то речь идет, как правило, о наименее ликвидных помещениях, которые уже длительное время пустуют.

Усиление спроса со стороны торговых операторов, наблюдавшееся в течение 1 полугодия 2010 г. и возобновившееся после летнего спада деловой активности в конце 3 квартала, привело к сокращению доли вакантных площадей до уровня 1-3% и к росту арендных ставок на наиболее престижных и востребованных торговых коридорах, в то время как для менее популярных торговых улиц наблюдается стабилизация показателя вакантности в пределах 5-10% и прекращение падения ставок аренды.

Наступившее оживление рынка позволяет предполагать дальнейший рост ставок аренды в сегменте street retail в 4 квартале 2010 г. и в течение 2011 г. Если по итогам 1 полугодия прирост составил 5-10% в зависимости от престижности торгового коридора и его востребованности среди торговых операторов, то по итогам года в целом можно рассчитывать на показатель в 15-20% по сравнению с минимальным уровнем арендных ставок, достигнутым в кризисный период, для наиболее престижных улиц и 10-15% - для прочих традиционных торговых коридоров.

Положительным фактором является высокая оценка потенциала сегмента собственниками помещений: многие стремятся перезаключить существующие договора аренды по более высоким ставкам, осознавая повышенную активность со стороны торговых операторов, поэтому количество предложений по аренде превышает общий объем пустующих помещений.

Прогноз

В IV квартале 2010 г. на рынке торговой недвижимости Москвы ожидается ввод в эксплуатацию еще двух торговых центров суммарной общей площадью 380 000 кв. м. Можно прогнозировать, что в 2011 г. показатели ввода новых объектов будут существенно ниже: многие проекты торговых центров, открытие которых переносится с 2008-2009 гг., продолжают испытывать трудности с финансированием, поскольку не успели выйти в завершающую стадию строительства до наступления кризиса. При условии дальнейшего усиления активности со стороны торговых Операторов это будет способствовать росту арендных ставок в сегменте профессиональных торговых центров.

В сегменте street retail ставки аренды продолжат рост уже в IV квартале 2010 г., в результате по итогам года прирост показателей может составить 10-20% по сравнению с минимальным значениями, достигнутыми в конце I полугодия 2009 г.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Предложение

В течение 3 квартала 2010 г. в Москве была открыта одна новая гостиница - SK Royal на 170 номеров (девелопер - ГК «Ташир»). Отель позиционируется на границе среднего и верхнего сегментов и находится под самостоятельным управлением девелопера. Близость к аэропорту «Шереметьево» и к выставочному комплексу Crocus Expo определяет основную ориентацию объекта на деловых туристов. Согласно планам ГК «Ташир», данный гостиничный бренд станет сетевым и будет развиваться в региональных городах, где на сегодняшний день ниша отелей «3-4* бизнес» остается свободной.

Всего с начала 2010 г. прирост нового предложения на гостиничном рынке Москвы составляет около 1 900 номеров (см. Таблицу), что существенно выше показателей предыдущих лет. Однако нельзя забывать о том, что подавляющее большинство открытых в 2010 г. объектов – это проекты, выход которых на рынок переносился с 2008-2009 гг. Для Москвы по-прежнему характерен дефицит качественного предложения, особенно в среднем и нижнем ценовых сегментах. В будущем, при отсутствии новых проектов, этот дефицит будет только усиливаться, что станет причиной нового роста цен на услуги размещения.

Спрос

Начавшаяся в 1-2 кварталах 2010 г. стабилизация спроса на услуги размещения продолжилась в 3 квартале, что с учетом фактора сезонности нашло отражение в существенном росте показателя загрузки. Так, динамика в сравнении с аналогичным периодом 2009 г. составляет 8,6 и 10,5 п.п. для отелей нижнего и верхнего сегментов соответственно.

Отсутствие ярко выраженной динамики показателя загрузки для отелей среднего сегмента обуславливается тем фактом, что деловые туристы, предпочитавшие гостиницы данного сегмента в кризисный период по причине более низкой стоимости размещения, по мере выхода из кризиса начинают постепенно возвращаться к более «привычному» верхнему сегменту.

По итогам 3 квартала показатель загрузки для гостиничного рынка Москвы в целом составил 60,4%, что превосходит уровень 3 квартала 2009 г. на 10 п.п. и свидетельствует о продолжающейся стабилизации рынка.

Стоимость проживания

В 3 квартале 2010 г. показатель средней цены продажиномера (ADR) стабилизировался для нижнего и среднего сегментов и продемонстрировал рост для отелей верхнего сегмента. С учетом динамики показателя загрузки доход на номер (RevPAR) вырос для верхнего и нижнего сегментов на 28% и 15% соответственно по сравнению со значениями показателей 3 квартала 2009 г.

Менее удачно развивается ситуация в среднем сегменте гостиничного рынка, где наблюдается отток деловых туристов (в сторону более дорогих гостиниц), в то время как прироста туристического потока не происходит. Наиболее вероятно, что восстановление этой части спроса на услуги размещения будет происходить менее высокими темпами по сравнению с деловым спросом, поэтому ожидать быстрого возвращения к докризисным показателям деятельности не приходится, даже с учетом сохраняющегося дефицита качественного предложения в среднеценовом сегменте гостиничного рынка Москвы.

Деятельность международных операторов

В течение 3 квартала 2010 г. деятельность международных гостиничных операторов была сосредоточена в региональных городах. Так, состоялось открытие отелей под брендом Park Inn в Санкт-Петербурге (270 номеров) и Великом Новгороде (225 номеров), а также под брендом Radisson в Калининграде (178 номеров). Таким образом, увеличив свое присутствие на 448 номеров, группа Rezidor Hotel Group сохраняет за собой первое место на российском рынке по количеству номеров в управлении с показателем более 5 700 номеров.

Что касается новых проектов, то в 3 квартале 2010 г. был заявлен совместный проект компании «КЕСКО» и международного оператора Accor по строительству 5 гостиниц в таких городах, как Уфа (2 отеля), Санкт-Петербург, Краснодар и Новороссийск (по 1 отелю).

Новые сетевые гостиничные проекты были заявлены в 3 квартале 2010 г. и российскими компаниями. Так, ОАО «Гостиничная компания» планирует развивать на базе входящих в нее 11 московских отелей сеть гостиниц экономкласса под брендом «ВашОтель». Во всех объектах сети планируется ввести единую систему управления и бронирования, однако о масштабной реконструкции объектов не сообщалось.

Другим масштабным проектом стал заявленный шампанским домом «Абрау Дюрсо» и гостиничным  оператором Cronwell Hotels & Resorts проект по созданию сети бутикотелей с винными спа-центрами. Первый проект должен отрыться в Абрау Дюрсо до конца 2010 г., позднее гостиницы сети появятся в Тульской и Московской областях.

С учетом отсутствия предложения подобных услуг размещения в России проект может рассчитывать на популярность среди потенциальных клиентов при условии грамотной реализации концепции, адекватного ценового позиционирования и агрессивной маркетинговой политики.

Тенденции и прогнозы

Главным положительным результатом 1-3 кварталов 2010 г. стало восстановление делового спроса на услуги размещения в Москве, что выразилось в росте показателей загрузки и дохода на номер для гостиниц верхнего сегмента.

Тем не менее, восстановление гостиничного рынка в целом будет происходить менее высокими темпами ввиду того, что восстановлению туристского спроса по-прежнему препятствуют недостаточное количество качественных гостиниц среднего и эконом сегментов, высокая стоимость проживания и, в случае иностранных туристов, сложность процедуры оформления виз.

Высоким остается интерес международных гостиничных операторов к российским региональным городам, где продолжают открываться отели преимущественно в сегменте «4 звезды бизнес») и заявляются новые проекты, в том числе сетевые на основе сотрудничества девелоперских и управляющих компаний.