Pro Хан Шатыр

Здравствуйте! Меня зовут Андрей Шувалов, я директор департамента стратегического консалтинга компании DYER. Если в двух словах, то я занимаюсь разработкой концепций, маркетинговыми исследованиями и размещением арендаторов в проектах. Это длится уже почти 10 лет. За долгие годы моей плодотворной работы мне приходилось сталкиваться с самыми разнообразными проектами: подземными, наземными, многоуровневыми и т.д. Скажу честно, да и смысла скрывать нет - некоторые проекты были похожи друг на друга. Но в то же время многие из них действительно уникальны, узнаваемы и неповторимы. Глядя на эти здания и сооружения, порой удивляешься и невольно задаешься вопросом: как такое можно было придумать? Совершенно непонятно. И не получив ответа на первый вопрос сразу же возникают следующие два: каким образом девелоперу удалось это построить и, наконец, сколько же это стоит денег? В серии своих статей я буду делиться с вами своими мыслями о самых интересных проектах в разных странах мира, в которых мне довелось побывать. Конец анонимности, как говорится. Первым проектом, о котором я хотел бы рассказать, является торгово-развлекательный центр «Хан Шатыр», расположенный в столице Казахстана, - в городе Астана.



Вы спросите, почему именно Астана? Все очень просто. Во-первых, Астана – это уникальный город, который является реальным воплощением последних мировых архитектурных тенденций и оригинальных решений. Можно сказать, это рай для архитекторов и креативных девелоперов! Здесь возможно все. То, что многие застройщики мечтали реализовать, здесь давно уже воплощено в жизнь. Попадая сюда, кажется, что ты очутился на другой планете или попал в будущее. Город Астана расположен в центре бескрайних казахстанских степей. Самое удивительное то, как в архитектурном стиле города сочетаются восточные традиции и современные идеи лучших западных архитекторов. Архитектура Астаны - это и Кисе Курокава (генплан города и Международный аэропорт в Астане), и Норман Фостер (Дворец Мира, ТРЦ «Хан Шатыр»), и Манфреди Николетти (Киноконцертый зал), и многие другие. Список довольно длинный и на перечисление всех уйдет слишком много времени.

Во-вторых, для Астаны характерны экстремальные погодные условия. В одной передаче по каналу Дискавери американцы как-то сказали, что в Астане самые суровые температурные условия на земле, которые колеблются от - 40 до + 40 ºC. Астана – это вторая, после Улан-Батора, самая холодная столица. Связано это с ледяными ветрами, которые дуют из Сибири. Все это я говорю к тому, что очень часто можно услышать со стороны застройщиков в качестве оправдания невозможности осуществления той или иной концепции следующие слова: «У нас все не просто, у нас суровая зима и много снега». Но почему-то Астана на своем примере наглядно опровергает сие утверждение.

В-третьих, в Астане наблюдается избыток торговых площадей (на данный момент функционируют 5 ТРЦ), поскольку население города составляет всего 700 тыс. чел. При этом здесь уже построены такие объекты как ТРЦ «Мега» (не российская), «Керуен», «Сары-Арка», «Азия Парк» и «Хан Шатыр», о котором речь пойдет ниже. Кстати, он открылся самым последним. Но я уверен, в скором будущем в Астане появится еще не один торговый комплекс.

Итак, начнем. ТРЦ «Хан Шатыр» с первого взгляда совсем не похож на типовой торговый центр, так сильно он выбивается из ряда привычных нам прямоугольных фасадов, практически полностью закрытых рекламой арендаторов.



Но тем не менее данная конструкция есть ни что иное, как торговый комплекс. «Хан Шатыр» в переводе означает «Хан Шатер» (или «Царь Шатер»). Название проекту дал президент Казахстана Нурсултан Назарбаев. Это самый крупный торгово-развлекательный центр в Центральной Азии. Его строительство длилось с 2006 по 2010 год. Торжественно открытие состоялось 6 июля 2010 года, и было приурочено к празднованию двенадцатой годовщины со дня объявления Астаны новой столицей Казахстана (до этого столицей был город Алма-Ата) и к 72-х летию президента Казахстана Нурсултана Назарбаева. На мероприятии так же присутствовали президент России Дмитрий Медведев, президент Украины Виктор Янукович, лидер Турции Абдулла Гюль и руководители ряда других стран. Столько президентов в одном месте собираются крайне редко. Можете себе представить, с какой помпой открывался этот молл. Кстати, pr-директор компании Dyer Георгий в то время работал журналистом в одном СМИ о рынке недвижимости и присутствовал на том грандиозном событии. «Меня поразили масштабы как самого ТРЦ, так и эвента, организованного по случаю его открытия, - вспоминает он. – У меня сложилось впечатление, что на праздник собрался весь город. Все пришли поздравить Нурсултана Назарбаева с годовщиной».

Автором проекта является известный английский архитектор Норманн Фостер. Говорят, что прообразом фасада комплекса «Хан Шатыр» был олимпийский стадион в Мюнхене.



Или может вдохновением было здание Tomorrowland Disneyland, Disneyland Resort.



Нам остается только гадать. Но так или иначе господин Фостер нарисовал вот этот эскиз.



А потом был такой эскиз.



Наверно, по первому эскизу еще можно было бы построить здание. Но чтобы реализовать второй эскиз – нужна магия. И у Нормана Фостера это получилось. На самом деле проект «Хан-Шатыр» будет представлять собой целый комплекс зданий, включающий в себя торгово-развлекательный центр, административные здания, пятизвездочный отель и резиденции, которые будут соединятся через туннели. Сейчас функционирует только ТРЦ и ведется строительство двух башен.



Здание представляет собой гигантский ПРОЗРАЧНЫЙ шатер высотой 150 метров, возвышающийся на двухсотметровом фундаменте в форме эллипса. Эффектная форма шатра, высотой в сто пятьдесят метров, представляющая собой кабельную сетчатую структуру, напоминает палатку кочевника. Получается, что это самый большой шатер на планете!

Инвесторами проекта в равных долях являются Coalco Development и Rixos Hotels. Генподрядчик – Sembol Construction. Объем инвестиций составил порядка $300 млн. ТРЦ расположен на левом берегу реки Ишим, вдоль комплекса проходят основные транспортные артерии города. Площадь застройки составляет 8,7 га. Общая площадь самого объекта - 123 900 кв. м. Арендуемая площадь: 57 660 кв. м



Хочется отметить, что данный торговый центр располагается на самой окраине города. Удивительно видеть, как за ним начинается бескрайняя степь. И как знать, какие еще произведения искусства здесь появятся в ближайшем будущем.



Фасады ТРЦ «Хан Шатыр» сделаны из специальной пленки ETFE, которая может работать в экстремальных степных условиях при температуре от – 40 до + 40 С. ETFE – это полимерный материал нового поколения, сополимер этилена и тетрафторэтилена. Ближайшие к ETFE материалы, прочно вошедшие в нашу жизнь это - полиэтилен и теефлон (политетрафторэтилен). В 70-х годах прошлого века немецкий инженер Стефан Ленерт нашел новое применение пластику ETFE в строительстве, изобретенному компаний Dupont в 1972 году. Первоначально ETFE использовался в качестве изоляционной пленки в авиации. У этого пластика были особые характеристики, такие как у тефлоновой сковородки – к нему не прилипала ни вода, ни пыль. Вторым удивительным качеством этого материала была его высокая прочность, которая позволяла использовать его в строительстве. И третьим свойством этого материала была его прозрачность. В результате Ленерт в 1981 году основал компанию Vector Foiltec. Сегодня Foiltec – крупный игрок на рынке «строительного» ETFE, имеющий 12 офисов в разных странах. В качестве строительного материала ETFE стали воспринимать после строительства британского центра изучения экологии Eden Project. Хотя есть мнение, что изобрела сей материал не корпорация DuPont, а ленинградское ОНПО “Пластполимер” под названием фторопласт-40. Это одна из марок, приоритет в изобретении которой принадлежит России. Но не будем о грустном.



Фасад ТРЦ «Хан Шатыр» состоит из почти 800 ячеек EFTE пленки. В ее монтаже принимали участие более 450 промышленных альпинистов. Именно пленка обеспечивает огромное количество дневного света в комплексе. Яркий дневной свет и огромный атриум – это то, что поражает взгляд, когда первый раз оказываешься в этом комплексе. Не много торговых центров могут похвастаться таким количеством артиумных зон и дневным светом. Купол держится на трех металлических фермах, которые гармонично вписываются во внутреннюю архитектуру комплекса. При всей своей массивности они кажутся легкими и изящными. Основания ферм просто огромны, выше человеческого роста. Самое удивительно, что крепеж ферм к основанию является подвижным соединением, что сделано для компенсаций нагрузок.





Если посмотреть на этот проект с точки зрения коммерческой концепции, то его параметры вполне понятны. Общая площадь комплекса, как уже говорилось ранее, составляет 123 000 кв.м, арендуемая площадь почти 60 000 кв. м, суммарная парковка 1400 машин (из них 434 а/м под комплексом, 980а/м – открытая наземная. Для сравнения: общая площадь торгово-развлекательного центра «Европейский» составляет около 180 000 кв. м, из которых арендуемая площадь – порядка 63 000 кв. м.



Следует отметить, что торговый комплекс «Хан Шатыр» не имеет подземных уровней. Данное решение связано с экономикой проекта, а также болотистой местностью. Торговая концепция представляет собой 6-ти уровневый комплекс с большим центральным атриумом, кольцевым моллом и 4-мя радиальными моллами. Не знаю почему, но концепция очень похожа на план города Москвы. Там где Кремль – центральный атриум, Садовое кольцо – кольцевой молл, Дмитровское шоссе, Кутузовский проспект, Варшавское шоссе, шоссе Энтузиастов – радиальные моллы, МКАД – внешний фасад комплекса. Якорные операторы расположены по периметру комплекса, т.е. между «Садовым кольцом» и «МКАД».



В центральной части ТРЦ преимущественно располагаются магазины малого и среднего формата. С точки зрения классических торговых центров такая концепция является, прямо скажем, «не однозначной», поскольку круглая форма комплекса накладывает серьезные ограничения на торговую концепцию и форму магазинов. Площадь гипермаркета – 4000 кв. м. Площадь торговой галереи – 19 000 кв.м.

Стоит отметить, что в концепцию очень сложно вписать больших якорных операторов, так, например, магазин New Yorker, площадь которого по моим оценка 1200 – 1500 кв. м, имеет витрину длиной около 60 метров! Тоже самое относится и к department store Debenhams - у него тоже витрина не меньше 50 метров. Это плата за концепцию – когда большим магазинам не хватает площади, последним выходом остается присоединение соседних магазинов с потерей витринного пространства.

Используя схемы этажей с навигационных панелей, установленных в торговом центре я попробовал их смасштабировать, в затем нарисовать в привычном для понимания виде концепцию 1-го этажа. Концепцию остальных уровней можно понять по аналогии. Это позволит лучше понять концепцию комплекса, схему моллов и параметры магазинов.





Гладя на эту схему, сразу хочется вспомнить требования арендаторов, особенно якорных, и тем более продуктовых гипермаркетов. Все они в своих технических требованиях просят обязательное наличие прямоугольной формы помещений и регулярный шаг колонн не менее 6 метров. Как видно из плана этажа в этом комплексе практически нет ни одного прямоугольного помещения. И вместе с тем понять арендаторов можно. Требование по прямоугольной форме оправдано, такая форма максимальна удобна для размещения оборудования и соответственно максимизирует процент использования площадей.

Например, гипермаркет, хотя это скорее супермаркет, расположенный на 0-м уровне, имеет даже криволинейную линию касс. Это очень не привычно и, хочу признаться, не удобно c точки зрения обычного покупателя, т.к. не дает возможности реально оценить количество покупателей в очереди на каждую кассу. Иными словами, отсутствует визуальная доступность.





Первый и второй этажи комплекса представляют собой fashion галерею с достаточно стандартным набором якорных арендаторов: ZARA, Bershka, Stradivarius, Massimo Duty, Mark&Spencer, New Yorker, Debenhams и другие. В концепции комплекса сделан максимальный акцент на центральный атриум, в то время как кольцевой и радиальные моллы имеют менее выраженные характеристики. Наблюдается явное смещение потоков посетителей в центральную зону и недостаток в периферийных областях.



Ситуацию не спасает даже оригинальная волновая схема атриумных зон. Кольцевой молл очень узкий и вызывает дискомфортное ощущение по сравнению с центральной зоной. Только благодаря наличию якорных операторов обеспечивается приток посетителей из центральной зоны. Радиальные моллы не имеют атриумов вообще и выглядят достаточно темными, положение спасают эскалаторы, расположенные в них.



Основной «фишкой» комплекса, как я уже говорил, является центральный атриум. Площадь центрального атриума составляет около 1500 кв. м. Для примера, площадь центрального атриума в ТРЦ «Европейский» составляет около 600 кв.м, площадь центрального атриума в АФИ МОЛЛ порядка 1800 кв.м. Одним из чемпионов по центральным атриумам являет проект в Португалии, площадь центрального атриума которого составляет 2500 кв.м.



На третьем уровне ТРЦ располагается фуд-корт и развлекательная зона. Фуд-корт представлен следующими операторам: FoodTime (гамбургеры, чизбургеры), KFC (курица), Krusty Krabs (детская тема), Mag Dak (гамбургеры, чизбургеры), Pizza City (итальянская кухня), Pizza House (итальянская кухня), Turka (азиатская кухня).



Рестораны расположены на 4-м этаже над фуд-кортом, среди них такие заведения как «Бархат» (итальянская и японская кухня), «Beer Mug» (стейк хаус) и Assorti (микс различных кухонь). Я разговаривал с владельцем одного из ресторанов, и он жаловался на трафик. Фуд-корт расположенный на 3-м этаже блокирует поток посетителей, которые хотят поесть, и на следующий уровень с ресторанами многие люди не доходят. Если бы концепция была сделана по-другому, когда рестораны на нижнем этаже, а фуд-корт уровнем выше, то посещаемость ресторанов была бы намного выше – следовательно, возросла бы и прибыть управляющей компании, при условии, что в ставку аренды заложен процент с оборота. Если посмотреть на фотографии ниже, то по сравнению с фуд-кортом людей в ресторанах значительно меньше.





На четвертом этаже вместе с ресторанами расположены уникальные аттракционы, интернет-кафе и СПА-центр. Наличие аттракционов на 4 и 5 уровне позволяет поднимать поток посетителей на верхние этажи. Со слов многих управляющих компаний ТРЦ, наличие большой зоны развлечения увеличивает трафик торгового центра на 15 – 20 %.



В зоне развлечения организованы игровые комнаты на базе различного типа игровых пристовок типа XBOX 360. Во время моего посещения, а я в этом комплекса был уже 4 раза, почему то они были почти всегда не свободными.



На фото виден детский многоуровневый лабиринт, сделанный в виде ракеты. На самом деле это очень простое решение, но зато оригинальное. Маленьких посетителей не обманешь, им важнее наличие разнообразных атракционов, чем куча одинаковых каруселей. Еще не маловажным является окружайщий пейзаж. Пейзаж должен воодушевлять маленьких посетителей, а врослым просто радовать глаз.

Уже находясь на фуд-корте можно понять, что сверху располагается зона развлечения. Так, например, над одним кафе нависает корпус звездолета «Звёздный Разрушитель» типа «Имперский I» (Imperial-I class Star Destroyer) из кинофильма «Звездные войны».



В зоне развлечения организовано также интернет кафе. Очень понравилась отделка под дерево и большой стол. Довольно просто, но в то же время со вкусом.



Страшный сон для российских девелоперов – необходимость сделать беговую дорожку. В ТРЦ «Хан Шатыр» она есть. С точки зрения экономики – это потери, но с точки зрения сервиса для посетителей, это очень звучит волнительно и многообещающе.



А теперь начинается самое интересное. Пятый этаж комплекса полностью занимает аквапарк. Как говорят, с настоящим песком с мальдивских островов. Аквапарк состоит из 3-х бассейнов разной глубины, здесь есть водные горки и специальный «пляжный» бар. В одном из бассейнов созданы искусственные волны. Находится в этом аквапарке когда за окном -30 – необычное ощущение. Вообще приятно почувствовать лето, когда на дворе зима.

Не могу сказать, что во время моего посещения в ТРЦ было очень много народу, но сотрудники аквапарка говорили о стабильном потоке. Аквапарк очень популярен и среди семей и среди молодёжи. Помимо водных развлечений тут можно поиграть и в пляжный волейбол.



И как кульминация всего комплекса, почти под самым куполом проходит монорельс, по которому перемещаются маленькие вагончики с посетителями. Это тоже развлечение. По сути этот аттракцион по принципу действия самый обычный детский паровозик. А стоило его поднять под купол комплекса – уже экстремальное развлечение и не каждый готов на нем прокатится. Я видел храбрых посетителей, которые почему -то захотели передумать кататься в последний момент, но их все равно убедили. Судя по их довольным лицам, никто потом не жалел, что решился на этот шаг.



В заключении хотелось бы сказать, что безусловно «Хан Шатыр» – это имиджевый проект, который стал достопримечательностью столицы Казахстана и является местом притяжения не только для жителей Астаны, но и для туристов. Именно фасадные решения, оригинальная концепция позволяет ему выдерживать конкуренцию, которую составляют 5 крупных торговых центров, находящихся на расстоянии 500 м друг от друга. Сегодня изображения «Хан Шатыра» можно увидеть и на брелках, и на кружках, и на другой сувенирной продукции.

ТРЦ «Хан Шатыр» вошел в десятку лучших мировых экозданий по версии журнала Forbes Style, став единственным зданием со всего пространства СНГ, которое журнал счел возможным включить в свой хит-парад. Оригинальность «Хан Шатыра» бесспорна, но ассоциации с некоторыми объектами может быть возникнут и у вас? Например, в Чехии неподалеку от города Либерец можно увидеть телевышку, которая называется «Ештед» (Ještěd Tower). Может, идея «Хан Шатыра» пришла из Чехии?