Квартиры в «Рамсторе»

Турецкая компания «Enka» превратит свои московские торговые комплексы «Рамстор» в многофункциональные комплексы с жилым сектором. Первым ликвидируют мега-молл «Капитолий» в Кунцево, а на освободившейся территории возведут МФК с жилыми помещениями. Стоимость только этого проекта около $400 млн., также запланирован снос еще четырех объектов компании.

В 2008 году, в связи с началом кризиса, компания прекратила строительство в нашей стране, и стала вкладывать средства в управление своими ТЦ. И вот, «Enka» готова возобновить инвестиции в девелопмент своих объектов на территории России.

Очевидно, что в Москве ощущается нехватка свободных площадей под строительство, и девелоперы ищут новые решения этой проблемы, но в данном случае эксперты считают, что это не основная причина реорганизации бизнеса компании «Enka». «Прежде всего, это необходимость осуществления реконцепции существующего, уже устаревшего торгового комплекса, который потерял первоначальную привлекательность для потребителей», - считает Татьяна Тикова, директор отдела оценки компании Colliers International.

«Enka обладает большим потенциалом по земельным участкам, но некоторые объекты не полностью использовали весь свой коммерческий потенциал. Компания пошла по классическому пути профессионального девелопера, приняв решение подвергнуть редевелопменту некоторые такие объекты», - комментирует ситуацию Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер компании S. A. Ricci / King Sturge.

Для Enka освоение новых проектов и строительство больших объемов на существующих площадках – это выгодный бизнес, - утверждает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. «Реконцепцию каждого объекта нужно рассматривать отдельно. Например, построить на Ярцевской улице 200 тыс. к.в.м. жилья, непросто с точки зрения инфраструктуры, и в первую очередь, с позиции транспортной ситуации в районе. На мой взгляд, Enka могла бы успешно продать свои объекты, а потом уже на эти средства осваивать новые площадки. Причем, сумма от продажи всех объектов может достигать 850 млн. долл., т.к. они обладают рядом характеристик – хорошая визуальная и транспортная доступность, высокие пешеходный и автомобильный трафик, и.т.д. Далее на вырученные средства развивать новые проекты», - поясняет он.

Новое строительство начнется после сноса нескольких ТЦ компании. Первым снесут, просуществовавший 14 лет, торговый центр на Ярцевской улице в Кунцево, а на его месте возведут комплекс с офисными, торговыми и жилыми помещениями, площадью 235 тыс. кв. м. По некоторым данным, такой же реорганизации подвергнутся объекты ещё четырех мегамоллов «Капитолий», проектные работы ведутся в торговых комплексах на проспекте Вернадского, на улице Миклухо-Маклая, в Марьиной Роще и на Каширском шоссе.

На данный момент турецкий холдинг уже прошел все согласования у столичных властей, а начать работы компания намеревается до конца второго квартала 2011 года, но нельзя исключать возможность того, что компании, решившей пойти на редевелопмент, придется столкнуться с разными трудностями. «Компания «Enka» - опытный девелопер, и, полагаю, хорошо понимает, что ее ждет впереди. При реализации МФК существует много «подводных» камней, самое главное, чтобы компании удалось найти уникальное, оптимально и коммерчески выгодное сочетание функций в будущем комплексе», - отмечает Татьяна Тикова.

«Что касается слухов о реконструкции торговых центров в жилую и офисную составляющую, то следует понимать, что конфигурация и глубина этажа не позволят многим проектам технически осуществить эту идею, поэтому речь будет идти о пристройках новых корпусов на близлежащих земельных участках», - поясняет Илья Шуравин.

Для реконцепции объекта коммерческой недвижимости необходимо изменение вида разрешенного использования участка, переделка всей проектной документации, а также повторное прохождение всех процедур согласования, уверен Алексей Могила. «Все это займет не менее полутора лет. В соответствии с Генпланом развития города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. И при перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить жилье», - отмечает эксперт.

Заменить торговые центры многофункциональными комплексами, безусловно, является серьезным решением. Аналитики сходятся во мнении, что новые площади будут интересны арендаторам. «Не вызывает сомнения, что торговая и жилая функции будут востребованы на рынке. В сравнительно небольшом объеме будут востребованы и офисы. Однако прокомментировать объем требуемых рынку площадей без анализа текущей рыночной ситуации затруднительно», - поясняет Тикова.

Илья Шуравин считает наиболее интересным проектом, которые выведет на рынок компания «Enka», реконструированный ТЦ на ул. Ярцевская. «У него очень высокий торговый потенциал и огромный неудовлетворенный спрос со стороны потенциальных арендаторов», - считает он.

Алексей Могила уверен, что интерес арендаторов будет зависеть от того, какую концепцию разработает компания на новых объектах. «Если торговая часть будет выполнять обеспечительную функцию, то это одна история. Если это будет полноценный торговый центр с кинотеатром, фуд-кортом и т.д., то другая», - отмечает эксперт.

Напомним, что у компании «Enka» в собственности находится 17 магазинов в Москве, Подмосковье и Санкт – Петербурге, а еще 10 находятся под управлением компании. Ранее все объекты вели свою деятельность под маркой «Рамстор», права на которую принадлежали партнеру «Enka» - компании Koc Holding. В 2009 году компании прекратили партнерство, в связи с чем, торговые центры были переименованы в «Капитолий», а супермаркеты в «Ситистор». Компания сдала в аренду 227 тыс. кв. м торговых площадей в России, в итоге ее доходы за 2010 год составили $118 млн.

Эльвира Шанина