«Подарок» перед выборами

Премьер-министр Владимир Путин предложил отказаться от застройки берега Москвы-реки и территории, где раньше располагалась гостиница «Россия». Путин предложил столичному градоначальнику Сергею Собянину восстановить на этом месте парк. Зеленая зона в центре города, безусловно, облегчит экологическую обстановку, однако с точки зрения наилучшего использования данной территории такая идея представляется экспертам достаточно спорной.

Решение о ликвидации гостиницы «Россия» было принято столичными властями еще в 2004 году, за прошедшие годы предлагался целый ряд проектов использования этого пространства. Изначально на освободившемся месте планировалось возвести гостиницу и торговый комплекс по проекту британского архитектора Нормана Фостера, но в 2009 году выяснилось, что проект застройки территории мэрии не принадлежит, и все проектные работы придется проводить заново.

В минувшую пятницу столичный градоначальник представил Владимиру Путину два проекта застройки территории в 12 га. Первый предполагал создание офисно-гостиничного комплекса с апартаментами, а второй – строительство парламентского центра для размещения Совета Федерации и Госдумы. На выходе при реализации любого из проектов получилось бы порядка 400 тыс. кв. м недвижимости, пишет РБК Daily. Недостатками обоих проектов является увеличение транспортной нагрузки на центр Москвы.

В итоге Владимир Путин посоветовал мэру Москвы воссоздать на месте снесенной гостиницы парковую зону, а тот, в свою очередь, предложил премьеру не только разбить парк на этой территории, но и построить концертный зал. Согласно техническому заданию, для воссоздания концертного зала, который был снесен вместе с гостиницей (ГЦКЗ на 2,5 тыс. мест), планируется отдать участок 1,5-2 га, тогда как парк займет 10 га. В Москве проводится не так много больших мероприятий, чтобы мощности подобного киноконцертного зала были постоянно загружены, что необходимо для окупаемости проекта, считает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. «Поэтому здесь имеет смысл сделать зал-трансформер, который сможет принять как масштабные, так и небольшие мероприятия. Однако проекты строительства таких залов очень затратны: в Австралии стоимость аналогичного проекта оценивалась примерно в 7 тыс. долл. на 1 кв. м. Чтобы окупить эти затраты, нужно устанавливать высокие ставки аренды, а они в Москве примерно равны. В любом случае срок окупаемости проекта составит не менее 10 лет», - говорит она.

Редевелопмент данной территории также предполагает строительство подземного паркинга на 1 тыс. машино-мест и создание под парком всесезонной пешеходной прогулочной зоны. По оценке Дмитрия Волкова, директора департамента проектного брокериджа, консалтинга и оценки Praedium Oncor International, объем инвестиций, который потребуется для строительства подземного паркинга площадью 35 тыс. кв. м, составит $40-50 млн. в зависимости от сложности подземных работ. Окончательно концепция использования площадки должна определиться по итогам творческого конкурса, который будет проводить Москомархитектура. Конкурс будет объявлен на следующей неделе и продлится полтора-два месяца.

В данном случае парк в 10 га как обременение для частного инвестора – это удар по экономике любого проекта, тем более объекта развлекательного назначения, и без того не самого доходного бизнеса, считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar. «Поэтому к парку в данном случае правильнее было бы относиться именно как к инфраструктурному проекту самого государства, что станет «подарком» власти обществу перед выборами. Сам же концертный зал вполне может стать коммерчески успешным, при условии грамотной концепции и планирования дальнейшей загрузки», - объясняет она.

По мнению Дмитрия Волкова, без участия города, в том числе финансового, данный проект в предлагаемом виде может и не стать привлекательным для инвестора. «С градостроительной точки зрения – у проекта однозначно положительные перспективы, а с точки зрения наилучшего использования данной территории – решение довольно спорное», - говорит эксперт.

Артём Высоченко