В тесноте, да не в обиде

Администрация Москвы планирует до конца текущего года согласовать новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Центрального округа столицы, которые предполагают обширное строительство. Только в Тверском районе ЦАО утвердят разрешение на возведение 2 млн кв.м. недвижимости. При этом плотность застройки возрастёт примерно на четверть.

В городской администрации говорят о том, что планируют стабилизировать застройку в центре Москвы, а также придерживаться концепции комплексного строительства. В мэрии отказались от прежних планов возведения 200 млн кв. м недвижимости. За последние два года Градостроительно-земельная комиссия остановила возведение 9 млн кв. м недвижимости. Из них 1,3 млн кв.м. пришлось на исторический центр.

По словам представителей мэрии, на данный момент в ЦАО возводится 87 объектов. Из них 35 - транспортного и инфроструктурного формата, 13 – социальные объекты, 10 - отели, 14 – жилые объекты, 12 – завершение ранее незаконченного возведения офисных зданий.

Полностью утвердить лимит по застройке в ЦАО власти планируют после принятия ПЗЗ, разрабатываемых с 2007 года.

По мнению Сергея Канаева, коммерческого директора Nagatino i-Land, такой объем усугубит и без того непростую ситуацию на улицах ЦАО. «Безусловно, строить надо, но только либо в оставшихся промзонах, либо со сносом старых строений и возведение новых. И в первую очередь – не здания, а развязки и паркинги для решения транспортного вопроса. Хороший пример застройки в центре – район Замоскворечье рядом с Павелецким вокзалом», - отметил специалист.

В Тверском районе столицы планируется построить 1,92 млн кв. м недвижимости. На данный момент совокупная площадь застройки этой части города состаляет 7,48 млн кв.м. Исходя из намерений администрации, плотность застройки может возрасти на 26,5%. Сейчас плотность застройки в Тверском районе равняется 20 тыс. кв. м на 1 га, а максимальная составляет около 26,3 тыс. кв м на 1 га. По плану предыдущей администрации прирост плотности должен был составить 27,9 %.

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России», говорит о том, что заочно степень возможного увеличения плотности застройки центра Москвы оценить сложно, поскольку мегаполис характеризуется сложными геологическими условиями. «Это сложно и по причине сосредоточения здесь культурных памятников, тогда как новое строительство потенциально несет угрозу разрушения капитальных конструкций рядом расположенных объектов. Вместе с тем, перспектива у района однозначно есть, и в условиях дефицита свободной земли, необходимо использовать такую возможность, но без спешки и вдумчиво», - добавила специалист.

При застройке любого района важно учитывать все аспекты девелопмента в комплексе, чтобы не повторять примера строительства в районе метро Белорусская, где возведение инфраструктурной части не было доведено до конца, что вызвало общественную критику и нарекания. Такие градостроительные травмы тяжело переносятся городом, тем более с такой богатой историей.

Достаточно хорошо и успешно развивается район Якиманки – здесь практически нет зданий, выбивающихся из общего массива застройки, и есть достаточное количество жилых и офисных объектов. Однако стоит отметить, что все они относятся, как правило, к очень высокому ценовому сегменту. Городские власти имеют возможность предложить более широкую бюджетную линейку жилья и инфраструктуры, но это должна быть масштабная стратегическая задача.

Михаил Якубов, Заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, считает, что в центре ощущается дефицит жилых объектов. «В основном, жилье строится на окраинах города, а в центре сосредоточены офисные здания. Текущие нормативы проектирования, к сожалению, не позволяют создавать достаточно компактные и эффективные многофункциональные комплексы, объединяющие в себе как жилую, так и офисную составляющую. Торговую функцию в ЦАО надо развивать, но преимущественно за счет замены устаревшего фонда и с ориентацией на локальный спрос», - заключил эксперт.

Новый формат застройки ЦАО объясняют относительно низкой существующей плотностью. Ближе к МКАД плотность застройки составляет примерно 40-50тыс кв. м на га, а в центре этот показатель равняется 16 тыс. кв.м.

Сергй Михайлов