Не торгами едиными

Минпромторг России разработал поправки в Земельный кодекс, дающие преимущественное право при продлении аренды для индивидуальных предпринимателей и юрлиц в сфере торговли, промышленности, сельского хозяйства, общественного питания и бытовых услуг. Данная инициатива была вызвана большим количеством обращений представителей малого и среднего бизнеса, в связи с принятыми ранее поправками в Земельный Кодекс РФ о реализации участков только через процедуру торгов.

В марте этого года в силу вступили поправки в ЗК РФ, коснувшиеся распоряжения участками. Как сообщает "Ведомости",  в кодексе появилась новая глава, регламентирующая предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, говорится в пояснительной записке Минпромторга. Такие участки по действующему с марта закону сдаются в аренду как на торгах, так и без них.

Однако перечень случаев предоставления участков является закрытым. С 1 марта 2015 года арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утрачивают преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды. При этом, в связи с высокой социальной значимостью, существует необходимость прописать в кодексе преимущественное право на продление аренды таких участков для торговли, промышленности, аграриев и общепита.

По словам Алексея Коневского, партнера "Пепеляев Групп", на данный момент законодательство во всех сферах реформируется с целью внедрения процедуры торгов, и, соответственно, наличие общих положений Гражданского Кодекса о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок являлось неким препятствием для проведения торгов. "Это правило было устранено в новой редакции Земельного кодекса, которая предусматривает, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок отсутствует. Но при этом бизнес должен иметь стабильные и предсказуемые условия для своего развития. Если арендованный участок используется эффективно и рационально, исполняются все обязанности по договору, то логично предоставить арендатору право перезаключить договор на новый срок. В Москве данный процесс вполне актуален для малого и среднего бизнеса, поскольку представители малого бизнеса арендуют определенные площади и по истечении срока действия договора вынуждены снова получать участок через торги. Я считаю, что данную инициативу можно оценить как положительную, поскольку она дает бизнесу определенные послабления и возможность развиваться и вкладывать деньги в свое дело, будучи уверенными в возможности аренды данной площади в будущем", - отметил Коневский.

Также он добавил, что для участков, предоставляемых для целей строительства, правила о возможности перезаключения договора должны быть одинаковыми для всех категорий арендаторов и вне зависимости от назначения объектов, для строительства которых предоставлены земельные участки.

Данная инициатива, по словам экспертов, является шагом навстречу арендаторам. Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз", говорит, что поправки - это то немногое, что делается параллельно с увеличением налоговой нагрузки и другими усложняющими предпринимателями жизнь инициативами: "Теперь арендатор участка может не беспокоиться о том, что в ходе торгов потеряет площадь, и ему придется перестраивать все логистические цепочки, придется вкладывать дополнительные средства в аренду. Известно, что торги зачастую не основаны на свободной конкуренции, нередки случаи предоставления преимуществ одному из участников торгов. Полагаю, что даже такая небольшая инициатива способна помочь восстановлению экономического роста в РФ, и способствовать росту торговых сетей на лишние 2-3% в год".

На сегодняшний день представляется затруднительным дать оценку "новому режиму". Введение принципа получения участков на основании торгов пока не получило однозначной оценки, однако стоит отметить, что крупный бизнес эти поправки не затронули.  Что касается малого и среднего – тут ситуация не получила развития в полной мере в связи с тем, что далеко не у всех предпринимателей закончились договоры аренды.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE считает, что преимущество не должно быть безусловным, а быть связанным с интенсивностью экономической деятельности прежнего арендатора на данном участке. "Если этот подход не будет соблюден, то, действительно, эффективность торгов, как инструмента стимулирования более эффективного использования земли, заметно снизится", - добавляет Гаврилов. 

Пока сложно говорить о том, что новый режим торгов создал сильные препятствие для бизнеса. Это связано, прежде всего, с тем, что существенно более сильное влияние на бизнес оказал текущий кризис. В настоящих условиях недостатка спроса целесообразность нового строительства в большинстве случае стоит под большим вопросом.

"Инициатива реализации торгов с учетом сохранения преимущества за прежним арендатором это очень пространственная вещь", - считает Яна Гостеева, юрист, партнер компании "Найдем Адвоката" – "так как фактически сохранение преимущества не будет осуществлено, даже при принятии данных поправок, так как механизм изначально не отработан и требует очень большой проработки".

Елена Степанова, партнер Capital Legal Services, полагает, что на данный момент еще довольно сложно говорить о последствиях внесенных изменений в ЗК РФ для бизнеса. Закон пока еще не обкатан в достаточной степени на практике, многие положения вызывают сомнения с точки зрения дальнейшего применения. Судебной и правоприменительной практике по актуальной редакции ЗК РФ еще только предстоит сформироваться, поэтому на данном этапе можно увидеть лишь "верхушку айсберга". Однако уже сейчас можно констатировать, что крупный бизнес от внесенных изменений не пострадал. Развитые торговые и промышленные сети обладают достаточными возможностями для участия в торгах и имеют возможность реализовывать проекты на приобретенных земельных участках. Более того, внесенные изменения в ЗК РФ позволили высвободить многие земельные участки от «неблагополучных» арендаторов, которые лишь занимали большие земельные площади, фактически, не используя их по назначению.

Но несмотря на множество противоречивых моментов, Дмитрий Лукашов, аналитик IFC Markets, напоминает, что весной в Земельный кодекс было введено несколько сотен разнообразных поправок, поэтому влияние каждой из них на условия ведения бизнеса рассмотреть очень сложно. В качестве позитивного фактора можно отметить, что работа над совершенствованием законодательства не прекратилась, и влияние неудачных изменений минимизируются за счет новых поправок.