Довели до суда

Отчаявшиеся кредиторы группы АСТ перешли к решительным мерам. Теперь Банк Москвы в суде требуется погасить долг в более чем 13 млрд рублей. Изначально долги структуры Тельмана Исмаилова планировалось погасить во внесудебном порядке, однако сделки по продаже недвижимость в силу определенных причин так и не состоялись.

По словам Дениса Трущенко, управляющего партнера Real Estate Company Bluestone Group, после первой кризисной волны 2008 года, в основе которого как раз лежали проблемы в банковской сфере, тема взысканий задолженности стала наиболее актуальной для кредиторов. Следствием не исполнения своих обязательств перед банками, как ответными мерами воздействия, стали судебные истории и массовый переход прав собственности по объектам, под которые давались кредиты.

Иск о взыскании со стороны Банка Москвы был подан в конце июля, как сообщает "Коммерсант". Сумма претензии составила 13,38 млрд рублей. На данный момент арбитражный суд Москвы оставил это заявление без движения до конца августа.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, отмечает, что большинство вопросов удается так или иначе решать с ограниченным вовлечением судебной системы. "До суда дело доходит в случае крайне резких расхождений позиций собственника и банка, которых можно избежать, если банк своевременно отследил ситуацию в оперативно включился в решение проблем. Если же проблемы долгое время маскировались, либо не привлекали внимание банка, в результате чего величина потерь банка достигла слишком высокого уровня, то тогда вероятность привлечения судебных органов существенно выше", - подчеркнул Гаврилов.

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро "Замоскворечье", поясняет, что существуют различные методики работы с долгами и все зависит от перспектив достичь соглашения, наличия других кредиторов и ряда других моментов. "Если объекты недвижимости находятся в залоге у кредитора, то кредитор, как правило, не спешит с обращением в суд, пытаясь достичь и оформить соглашения во внесудебном порядке. Если в этом направлении не удается добиться результатов, то обращение суд дело неизбежное. В то же время, если кредитор понимает, что его требования не обеспечены имуществом должника в полном объеме, либо обеспечение теряет свою стоимость, то обращение в суд, как правило, происходит в экстренном порядке, зачастую во многом для того, чтобы принять обеспечительные меры в отношении имущества должника и арестовать его. И уже после этого имеет смысл начинать переговоры с должником о гашении долга, предоставлении взамен отступного и прочих вариантах", - уточнил юрист.

Стоит напомнить, что год назад интерес к недвижимому имущество Исмаилова проявляло ЗАО "Прогресс", которое планировало выкупить принадлежащие АСТ торговые центры. В их число входит объект на Измайловском шоссе, общей площадью 16 тыс. кв. м, и объект на Красной Пресне, площадью 15,4 тыс. кв. м соответственно.

Майя Петрова, партнер юридической фирмы "Борениус", отмечает, что вопрос о взыскании задолженности через суд тесно связан с условиями кредитного договора, а также иными договорами, которые могли быть заключены между АКб "Банк Москвы", ООО "КБФ АСТ" и третьими лицами. "Как правило, банки заключают такие договоры, чтобы обеспечить получение задолженности за счет продажи заложенного имущества, либо за счет погашения задолженности должника третьим лицом – поручителем. При отсутствии достаточных денежных средств на счете должника, в рамках исполнительного производства имущество должника (при его наличии) может быть арестовано и реализовано с торгов, организованных судебными приставами-исполнителями. В случае непогашения задолженности в течение 3 месяцев Банк также сможет инициировать процесс о несостоятельности (банкротстве) должника при наличии суммы задолженности более 300 000 рублей. Однако в этом случае, в дело могут вступить иные кредиторы и вопрос фактического получения Банком суммы задолженности и/или продажи имущества должника будет решаться по правилам Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", - комментирует Майя. 

Также юрист дополняет, что согласно информации, доступной на сайте  arbitr.ru  в картотеке арбитражных дел, АКБ "Банк Москвы" были поданы два иска на сумму 213 280 040, 34 долл. США (дела №№ А40-128866/2015 и А40-136038/2015). По одному из поданных исков суд принял исковое заявление к рассмотрению, но отказал 16 июля 2015 года Банку в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на имущество ООО "КБФ АСТ". Второе исковое заявление от 28.07.2015 года на аналогичную сумму было оставлено Арбитражным судом города Москвы без движения на срок до 31 августа 2015 года включительно. С учетом этой информации можно предположить, что исковые требования Банка Москвы основаны на кредитном договоре (или договорах) и образовавшейся задолженности ООО "КБФ АСТ" по погашению кредита (кредитов). Если бы в  обеспечение кредитных договоров с Банком Москвы были заключены договоры залога (ипотеки) недвижимого имущества, то, скорее всего Банку Москвы не пришлось бы просить арбитражный суд наложить арест на имущество ООО "КБФ АСТ", и Банк обратился бы в суд также с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

По оценкам Натальи Кругловой, директора бизнес-направления "Недвижимость" компании Strategy Capital Advisor, в текущих условиях совокупная цена этих объектов составляет не более чем 60 млн долларов. "Если Красная Пресня интересна локацией, то Измайлово - более спорный актив даже с этой точки зрения. С остальных же точек зрения сейчас в целом плохой рынок для продажи этих ТЦ: торговых помещений, существенно более качественных, на рынке профицит, и два идеологически устаревших объекта не могут вызвать широкого интереса", - добавила эксперт. 

Валентин Гаврилов, в свою очередь, полагает, что ТЦ на Измайловском является весьма интересным, так как расположен рядом со станцией метро, находится в условиях относительно низкой конкуренции и достаточно хорошо востребован у арендаторов. По его мнению, данный объект можно оценить примерно в 75 млн. долларов. Что касается БЦ  "Тропикано", то несмотря на очень неплохое расположение, он не настолько востребован у арендаторов. Его можно оценить в 50-60 млн. долларов.

Не лишним будет отметить, что подобные разбирательства не сказываются положительно на имидже объектов. Эксперты отмечают, что пока разбирательство не перетекают в силовые акции, беспокоиться не о чем. Ряд проблем может возникнуть в связи с беспокойством арендатора, но и в этом случае проблема вполне решаема. Когда ситуация набирает обороты и затрагивают работу объектов, то негативное влияние не только на имидж, но и на доходность будет очевидной.

В свое время Тельман Исмаилов считался одним из наиболее влиятельных предпринимателей Москвы. В числе его активов был знаменитый Черкизовский рынок, здание "Военторга", ресторан "Прага" и многое другое. После скандального закрытия рынка, бизнесмен перебрался в Турцию.