Дисконт в окружении

ТРК "Капитолий", расположенный рядом со станцией метро "Пионерская" в Санкт-Петербурге, вскоре подвергнется масштабной реконцепции. Классический торговый проект турецкого холдинга Enka будет переделан в дисконт-центр. В новом формате комплекс должен начать работать уже в 2016 году. При этом уровень конкуренции между действующими ТЦ в этом районе - один из самых высоких в городе.

Петербургский "Капитолий" является единственным девелоперским активом известной турецкой компании на территории Северной столицы. Суммарная площадь комплекса составляет 41,5 тыс. кв. м, а арендопригодная - 21,9 тыс. кв. м. ТЦ начал функционировать в 2004 году. Объект находится на пересечении Коломяжского проспекта и проспекта Королева, в пешеходной доступности от одной из самых загруженных трафиком станций метро Петербурга - "Пионерская".

Популярность "Капитолия" начала снижаться после того как в непосредственной близости от него открылся другой торговый комплекс - "СитиМолл" и из ТЦ турецкого холдинга начался отток потребительского трафика. При этом в последнее время на объекте фиксировался высокий уровень ротации различных арендаторов.

Начиная с 2014 года, в ТЦ стало появляться большое количество незаполненных арендаторами площадей. Так, на последнем, третьем уровне почти не осталось операторов на фуд-корте. Также закрыто множество магазинов и на втором этаже здания. Фактически поддерживать минимальный уровень трафика в объекте помогает только якорный арендатор - гипермаркет "Ашан".

Исходя из схемы реновации ТРК, планируется полностью обновить состав fashion-арендаторов, заменить элементы фасадного оформления, а также несколько видоизменить внутреннюю планировку комплекса. В состав нового проекта, который получит название "Капитолий" Discount, войдет торговая галерея из 50 магазинов по торговле одеждой, обувью и аксессуарами международных и федеральных брендов. Формат работы комплекса подразумевает, что товары будут отпускаться с максимально возможными скидками.

Помимо этого, в число арендаторов обновлённого комплекса войдут продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники и бытовой техники, кинотеатр, а также рестораны, кофейни и большой фуд-корт. Выполнить задачи по проведению арендной кампании планируется в третьем квартале 2016 года.

По мнению Андрея Шувалова, старшего директора отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, концепция в формате дисконт-центра не является панацеей при решении задачи повышения привлекательности проекта в конкурентной борьбе, более того, эффект может быть противоположным, что только понизит уровень торгового центра. "В частности, многие арендаторы, которые работают в среднем сегменте, будут негативно рассматривать этот проект. Если анализировать локацию, то ТРЦ "Сити Молл" отрезает потоки посетителей ТРЦ "Капитолий" от станции метро "Пионерская". Расстояние между торговыми центрами составляет менее 200 м, что позволяет говорить об этих двух проектах, как одном целом. Необходимо использовать поток, который создает "Сити Молл" своими якорными арендаторами "Карусель" и "Леруа Мерлен" и рассматривать эти проекты не как конкуренты, а использовать их синергию, где два плюс два, получается пять, а не четыре", - рассуждает эксперт.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, напротив, уверен, что подобная идея - едва ли не единственное, что потенциально может быть реализовано с сохранением торговой функции в данной локации с учетом насыщенности торговыми центрами Приморского района. "Это касается и наличия ТРК "Сити Молл", и, в перспективе, ТРК Hollywood в непосредственной близости от станции метро "Пионерская". Однако успешность развития этого проекта будет определяться теми условиями, которые готов будет предоставлять собственник объекта для привлечения арендаторов, теми усилиями, которые будут предприниматься для выдерживания формата дисконт-центра. К сожалению, предыдущие попытки реализации реконцепции ТРК "Капитолий" не увенчались успехом", - подчеркнул Фадеев.

По словам Марата Манасяна, генерального директора компании M1 Solutions, учитывая несоответствие торгового центра требованиям арендаторов, реконцепция ТЦ - наиболее удачное решение "В сегодняшних рыночных условиях, когда спрос смещается в более низкие ценовые сегменты, формат discount будет популярен среди посетителей. Деятельность некоторых ритейлеров предполагает реализацию товаров, нераспроданных в основных магазинах, с большим дисконтом. Концентрация их в одном месте станет мощным фактором, который повлияет на привлечение покупательского трафика", - заключил эксперт.

В целом торговый центр планируется сделать самым крупным проектом подобного формата в городе. Потенциальная зона охвата "Капитолий" Discount составит порядка 1,8 млн человек, проживающих в Приморском, Выборгском, Калининском и Красногвардейском районах Санкт-Петербурга.

Сейчас в городе лишь два объекта позиционируют себя как дисконт-центры - это "Румба" около Кировского завода и "Радиус" над метро "Волковская". Север и восток города не охвачены крупными дисконт-центрами, в этих районах они потенциально и могут появиться.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, считает, что сам формат дисконт-центра в Санкт-Петербурге развивается достаточно сложно. "Сказывается как недостаток операторов, которым требуются дисконт-магазины, так и общая практика повсеместного распространения распродаж вне сезонов в магазинах в обычных торговых центрах, в том числе и в ближайших конкурентах "Капитолия", в целом представленная реконцепция не устраняет основные причины упадка торгового центра, поэтому шансы на ее долгосрочную успешность также не слишком высоки", - пояснил Кокорев.

Девелопером проекта выступает компания "Энка ТЦ", которая владеет и управляет сетью ТЦ "Капитолий", МФК "Кунцево Плаза", а также возводимым сейчас многофункциональным комплексом на Каширском шоссе. Все указанные объекты расположены в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.