Опережая спрос

Быстрый рост количества офисных площадей, по мнению экспертов, не в полной мере подкреплен увеличением спроса на них. Уже сегодня соотношение спроса и предложения на рынке офисной недвижимости приближается к паритетному.

«Заоблачных арендных ставок на офисы уже не будет, - сказал Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании «Penny Lane Realty», - напротив, цены будут корректироваться».

По прогнозам специалистов компании, рост арендных ставок на офисные помещения прекратится уже в текущем году. Незначительным повышением - максимум 5% - смогут похвастаться только наиболее востребованные объекты. В течение же ближайших двух-трех лет ввиду ввода в эксплуатацию большого количества офисных центров, можно ожидать снижения ставок аренды на 20%.

Ежегодно объем строительства офисной недвижимости в Москве практически удваивается. В 2002 году он составил около 200 тыс. кв.м. В следующем, 2003 – было сдано уже 397 000 кв.м. Ожидается, что в течение текущего года на рынок будет выведено более 750 тыс. кв. м. офисных площадей международного уровня.

Если в ближайшие годы темпы строительства сохранятся, то и общий объем предложения по сравнению с сегодняшним показателем (2,9 млн. кв.м.,) уже в ближайшие два-три года как минимум удвоится.

В одном только комплексе «Москва-Сити» к 2007 году запланирована сдача около 1 400 000 кв.м. площадей. Но и помимо «Сити» в столице будет возведено множество других, довольно масштабных объектов, которые расположатся преимущественно в районе третьего транспортного кольца, а также на территориях, освобождающихся в результате вывода с территории Москвы промышленных предприятий.

Более того, в Москве появляются новые виды офисных комплексов: в этом году смогут принять арендаторов первые два здания бизнес-парка «Крылатские холмы» (это первый объект такого типа в Москве), а также бизнес-центр Ducat-3, проект компании «Hines», позиционирующийся в новом классе «prime A сlass» (высший A класс).

В недавнем прошлом недостаток офисного пространства провоцировал значительный рост ставок аренды и появление множества объектов, качество которых не соответствует явно завышенным ценам.

Эксперты «Penny Lane» считают, что сегодня дефицита на офисы практически нет. В этой связи, а также ввиду того, что рынок офисной недвижимости постепенно становится более конкурентным, роста цен ожидать не приходится. Показательной тенденцией является растущее стремление собственников заключать с арендаторами относительно долгосрочные контракты – сроком на три-пять лет – с фиксированной ставкой.

Вполне возможно, что ожидаемое в будущем снижение цен коснется и строящегося делового района «Москва-Сити». Концентрация в едином комплексе, на относительно небольшой площадке столь значительного количества офисных, торговых и жилых помещений чревата тем, что будущие обитатели «Сити» столкнутся с серьезными транспортными и инфраструктурными проблемами.

При общей тенденции рынка к насыщению, а цен к стабилизации, каждый сегмент рынка, конечно, имеет свои особенности. Многие бизнес-центры класса А уже в прошлом году столкнулись со сложностями в процессе поиска арендаторов. В то же время, дефицит на отдельно стоящие особняки ощущается довольно остро и едва ли будет преодолен. Как всегда, не хватает офисных помещений небольшой площади – 100-150 кв.м. Это связано с нежеланием собственников иметь дело с большим количеством мелких арендаторов. Некоторое превышение спроса над предложением наблюдается и в такой нише, как добротные, соответствующие международным стандартам помещения В-класса по приемлемым ценам.