Муниципальные метры подорожают

Московские власти хотят увеличить доходы от городского имущества. Сейчас ставки, по которым сдаются в аренду муниципальные площади, отстают от рыночных в три раза, но воспользоваться привлекательными условиями могут только арендаторы, обладающие "административным ресурсом". Мэру Юрию Лужкову это не нравится. Вчера городские власти одобрили идею повысить ставки аренды и перевести распределение муниципальных площадей на конкурсную основу.

Московский бюджет теряет доходы, пожаловался на вчерашнем заседании столичного правительства Юрий Лужков. Некоторые налоговые поступления перераспределяются в пользу федерального бюджета, другие, например налог с продаж, упразднены. Один из основных ресурсов в этой ситуации - рациональное использование имущества, заявил Лужков.

Как можно было бы повысить доходы бюджета от муниципальных помещений, рассказал новый руководитель Департамента государственного и муниципального имущества (ДГМИ) столицы Владимир Силкин. Во-первых, городские власти продолжат повышать ставки арендной платы за их использование. Сейчас средняя ставка арендной платы составляет $72 за 1 кв. м, при том что средняя рыночная - $220, отметил Силкин. Согласно одобренному вчера финансовому плану столицы на ближайшие три года, уже в 2005 г. ставки арендной платы по действующим договорам будут повышены - для малых предприятий не более чем на 25% , а для остальных арендаторов - не более чем на 50%. При этом ДГМИ предлагает на конкурсной основе отдавать муниципальные здания в управление частным компаниям - это, по мнению чиновников, повысит качество помещений.

Силкин заявил, что права на заключение инвестконтрактов строительства нежилых площадей и права аренды муниципальных помещений должны распределяться на аукционах. Таким образом, получать в аренду помещения, принадлежащие городу, должен арендатор, предлагающий лучшую ставку. Введение этой системы позволит городу уже в 2005 г. получить дополнительные 500 млн руб.

Владимир Пушкин, руководитель коммерческого отдела Penny Lane Realty, положительно оценивает инициативу чиновников. В случае проведения конкурсов на право аренды или управления муниципальными помещениями возможность выйти на этот рынок появится у более широкого круга арендаторов, говорит он. Сейчас чиновники имеют возможность лично выбирать арендатора и, как правило, отдают предпочтение компаниям, имеющим "административный ресурс", говорит эксперт. Воспользоваться "почти бесплатными" площадями могут только организации, "приближенные к чиновникам управ и официальным структурам по поддержке малого бизнеса", подтверждает Владислав Кочетков, представитель компании "Магазин готового бизнеса" (МГБ) , занимающейся продажей работающих компаний и их недвижимости. Причем именно наличие договора аренды с муниципалами составляет основную ценность многих таких бизнесов, отмечает он. Кочетков считает, что даже с учетом планирующегося повышения ставок на 50% эти площади были бы счастливы арендовать многие предприятия малого бизнеса, ведь и тогда муниципальная ставка будет ниже рыночной минимум в два раза. Впрочем, отмечает он, столь серьезное повышение удастся провести не во всех случаях. "Я сталкивался с тем, что некоторые договоры аренды сроком действия до 2015 - 2017 гг. содержат ограничения роста арендных ставок не более 6 - 7% в год", - говорит он. Впрочем, Кочетков не думает, что аукционы смогут что-то изменить. "Скорее всего, победитель будет определяться на основе неформальных связей", - говорит представитель МГБ.

Опрошенные "Ведомостями" эксперты утверждают, что спрос на муниципальные помещения очень велик, но арендовать их напрямую у города практически невозможно. По оценке Пушкина, муниципальные площади сейчас составляют примерно четвертую часть рынка коммерческой недвижимости. По данным ДГМИ, московские власти сдают в аренду около 10 млн кв. м, принадлежащих городу. Но зарабатывают на этих объемах сейчас компании, арендовавшие площади у города. "Компании берут в аренду муниципальные здания или помещения, находящиеся в плачевном состоянии, ремонтируют их и сдают в субаренду", - рассказывает Пушкин о наиболее распространенном использовании муниципальной недвижимости в Москве.

"Тот, кто имеет доступ к городской недвижимости, получает суперприбыли. Городу было бы выгодно пресечь эту практику и направить поток средств в городской бюджет", - говорит Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle.