Меню для "голубой фишки"

В сентябре 2002 г. на рынке появился новый игрок - ОАО "Открытые инвестиции", компания, консолидировавшая проекты "Интерроса" на рынке недвижимости и строительства. В уставный фонд компания получила от "Интерроса" $55 млн, включая права на бизнес-центр на ул. Новослободской и 70% акций Novotel Moscow Centre.

Аппетиту формирующейся "голубой фишки" вполне подошли все сегменты рынка недвижимости - от офисных и торговых центров до коттеджных поселков. Совокупные активы компании оцениваются в $117 млн, собственный капитал - в $74 млн. Сейчас она намерена привлечь новых инвесторов и проводит дополнительную эмиссию акций. В феврале 2003 г. для управления акционерным обществом "Открытые инвестиции" была создана еще одна 100%-ная "дочка" холдинга - "ОИ - Управляющая компания". С.Бачин, ее гендиректор, намерен оправдать надежды акционеров и завоевать "Открытым инвестициям" лидирующие позиции на рынке сначала московского региона, а в будущем - в масштабе России.

Он отметил: "В соответствии со своей стратегией создания "голубых фишек" в перспективных отраслях отечественного реального сектора "Интеррос" принял решение о консолидации активов и операций, связанных с коммерческой недвижимостью. Нашей задачей является капитализация уникальных возможностей рынка недвижимости в Москве и Московской области, а в дальнейшем - в перспективных регионах России путем реализации портфеля высокоэффективных инвестиционных проектов. Цель, которая поставлена перед менеджментом компании, - стать одним из крупнейших игроков на московском рынке недвижимости, а в перспективе - в масштабе России.

"Фонд" - модное сейчас слово, но к нашей компании он не имеет никакого отношения. "Открытые инвестиции" по российскому законодательству - открытое акционерное общество. Что же касается инвесторов, то первоначальные инвестиции "Интерроса" в бизнес компании составили $55 млн. Часть инвестиций была осуществлена в виде денежных средств, часть - путем внесения в уставный капитал компании готовых объектов недвижимости. Прежде всего это бизнес-центр класса А на Новослободской ул. и 70% акций гостиницы Novotel Moscow Centre, находящейся под управлением французской компанией ACCOR. Также "Интеррос" предполагает проинвестировать в компанию из своих средств еще около $15 млн в рамках дополнительной эмиссии акций в объеме около $60 млн.

"Интеррос" в отношении "Открытых инвестиций" принял решение о постепенном (в течение 2-4 лет) увеличении объема свободно обращающихся акций до 75% минус 1 акция. По нашему мнению, 25% плюс 1 акция необходимы для подтверждения долгосрочной заинтересованности "Интерроса" в развитии бизнеса компании. В целях максимального расширения круга потенциальных инвесторов наша компания планирует включение ее в листинги фондовых бирж - РТС и ММВБ.

Мы предполагаем, что уже в этом году доля сторонних инвестиций будет составлять около 40-45%. За счет этих средств компания профинансирует развитие существующих проектов, а также приобретение новых перспективных земельных участков.

Уверенность в том, что наши акции будут востребованы, связана не в последнюю очередь и с составом совета директоров компании. В состав компании входят не только представители "Интерроса", но и двое независимых директоров. Это Е.Ясин, научный руководитель Гocyдарственного университета Высшей школы экономики, и П.Теплухин, президент управляющей компании "Тройка Диалог". В будущем мы планируем расширить совет директоров до семи человек. Инвесторы, пришедшие до конца этого года, будут иметь возможность номинировать до трех персоналий из своего числа, что позволит

создать сбалансированную структуру.

Пока что недвижимость - перспективный и растущий сектор отечественной экономики - фактически не представлена на фондовом рынке. По нашим оценкам, дивидендная доходность наших акций составит порядка 7-9% годовых. Общая эффективная доходность вложений ожидается на уровне 33-35% годовых. В целом же московский рынок недвижимости сейчас характеризуется высоким уровнем доходности - ориентировочно 16-23% годовых в долларах США при инвестициях в существующие объекты и 20-45% годовых при реализации

девелоперских проектов.

В целом мы рассчитываем на существенный рост капитализации компании. На наш взгляд, этому будут способствовать высокая норма доходности проектов при сбалансированном инвестиционном портфеле, диверсифицированном по географии и по типу развиваемых объектов, прозрачная и привлекательная для миноритарных акционеров корпоративная структура.

Мы стремимся к тому, чтобы создать диверсифицированный портфель инвестиционных проектов. В секторе коммерческой недвижимости наша стратегия включает в себя строительство, сдачу в аренду и продажу объектов коммерческой недвижимости институциональным инвесторам, в первую очередь зарубежным. Главным приоритетом является развитие офисных центров классов А и В, отвечающих международным стандартам. Нам также кажутся интересными инвестиции в торгово-развлекательные центры.

В этом году мы планируем начать строительство комплекса на ул. Шереметьевской в Северо-Восточном округе. Общая стоимость проекта ориентировочно составит $60 млн. В состав комплекса войдут театральные помещения, торговые площади, офисы и мультиплекс на 10 кинозалов.

В планы компании на 2004 г. входит начало строительства офисного комплекса класса А на проспекте Академика Сахарова, в составе которого будет находиться штаб-квартира Росбанка. Для реализации столь масштабного проекта, совокупная стоимость которого составит около $170 млн, "Открытые инвестиции" заключили соглашение о стратегических намерениях с международной инвестиционной компанией Brunswick Capital. В рамках проекта будут построены три офисных здания площадью более 132 000 кв. м, одно из которых отойдет к Росбанку, также участвующему в инвестировании строительства. В планы компании входит и строительство коттеджного поселка по аналогии с поселком "Павлово".