Постановка на якорь

Рынок торговых помещений представляет собой один из самых быстро развивающихся секторов коммерческой недвижимости Москвы. По данным компании Colliers International, только в первом квартале этого года в Москве было открыто четыре торговых центра.

Это ТЦ "БУМ" в Люблине, "Новинский, 31", ТД "Весна" на Новом Арбате и "Александр Лэнд" на улице Пришвина. Тем не менее на сегодняшний день Москва по-прежнему отстает от европейских городов по соотношению количества торговых площадей на тысячу жителей. Поэтому пока среди столичных торговых центров нет жесткой конкуренции - приток покупателей обеспечивают не столько концепция и линейка арендаторов, cколько "новизна" самого ТЦ, его местоположение и хорошая реклама. Но скоро ситуация на рынке может кардинально измениться.

В ожидании

На IV Международной конференции "Концепция российского торгового центра", проходившей в рамках выставки "Молл-2004", было заявлено, что до конца 2007 года в Москве откроется не менее 30 новых торговых центров, общая площадь которых превысит 1,5 млн кв. м, т. е. количество торговых площадей увеличится почти вдвое. Специалисты рынка все увереннее говорят о постепенном насыщении Москвы крупными центрами (различные моллы и мегамоллы) и об усилении конкурентной борьбы между ними не только за покупателей, но и за арендаторов.

Однако здоровая конкуренция - не единственная причина, которая заставляет владельцев центров задумываться над позиционированием своей недвижимости. По прогнозам специалистов рынка, масштабное строительство торговых центров в 2003-2005 годах приведет к снижению средних ставок арендной платы в столице. А ведь большинство современных ТЦ существует именно за счет высоких арендных платежей и частой смены мелких арендаторов.

Кроме того, рынок торговой недвижимости ждет массового прихода крупных западных ритейлеров. Логично было бы предположить, что иностранные гиганты появятся в момент насыщения столичного рынка и станут пионерами в формировании вторичного рынка торговой недвижимости. Очевидно, что конкурентоспособными в этой гонке окажутся не все: останутся центры, организованные по западному принципу, т. е. приносящие прибыль от объема торговых операций арендаторов, а не от взимания арендных платежей. Объем торговых операций способен создать только правильно подобранный якорный арендатор.

Якорный вопрос

Якорными арендаторами, или "якорями", называют торговых операторов значительной (от 1000 кв. м) площади. "Якорей" в ТЦ может быть несколько, но при одном необходимом условии: все они занимают непересекающиеся сферы рынка и не вступают в прямую конкуренцию. В качестве примера "многоякорного" торгового центра можно привести торговый центр "Гвоздь", в котором находятся "Седьмой континент", "Старик Хоттабыч" и "Спортмастер".

Однако подобная концепция отнюдь не гарантирует успеха. Тот же "Гвоздь" до сих пор не может выйти на запланированные при строительстве мощности. И скорее всего дело не только в сложностях с подъездом к нему на личном или общественном транспорте.

Все-таки классический ТЦ - это один "якорь". Как правило, им становится либо продуктовый супер- или гипермаркет, либо оператор развлекательного сектора, например мультиплекс. Гораздо реже встречаются варианты с "якорем" в виде магазина спортивных товаров или бытовой техники, поскольку их посещаемость на порядок ниже, чем в продуктовом или развлекательном секторе.

Несмотря на большие объемы занимаемых площадей, якорные арендаторы не являются для собственников ТЦ основным источником дохода: арендные ставки для этих компаний крайне низки и практически соответствуют значениям месячной амортизации квадратного метра. Но якорный арендатор во всех смыслах является "дойной коровой" ТЦ. По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, от якорного арендатора в большей степени и зависит численность посетителей торгового центра. Мелкие арендаторы не обеспечивают необходимого для прибыльной деятельности количества клиентов, а вот известный бренд "якоря" работает на привлечение людей в торговый центр. Получается, что мелкие арендаторы живут за счет потока покупателей, создаваемого якорным арендатором, а владелец ТЦ - за счет мелких арендаторов с максимальными арендными ставками.

Главное - правильный выбор

Отсутствие якорного арендатора или неправильный его выбор могут привести к тому, что уровень посещаемости торгового центра будет крайне низким и мелкие арендаторы будут вынуждены просить значительных скидок по арендной плате либо "уйдут" из ТЦ. По словам аналитика компании Colliers International Натальи Сазоновой, отсутствие в проекте якорного арендатора грозит серьезными переделками уже отстроенному торговому центру, когда "якорь" наконец найдется.

"Профессиональный девелопер еще на стадии проектирования ТЦ должен иметь предварительную договоренность с предполагаемым якорным арендатором, поскольку концепция и архитектурно-планировочные характеристики торгового центра в идеале должны "подгоняться" под такого арендатора. В противном случае долгое отсутствие якорного арендатора может сказаться на доходности проекта в целом, увеличив сроки его окупаемости", - говорит С. Колегов. Сейчас на рынке становится все меньше случаев, когда якорный арендатор подключается к проекту в последний момент. Девелоперы "образумились" и стараются действовать профессионально, да и "якоря" опасаются участвовать в проектах, в которых уже на начальной стадии допускаются столь грубые ошибки.

Кроме того, важную роль играет размещение якорного арендатора в ТЦ. "Если посадить "якорь" в помещение с отдельным входом с первого этажа, а выше - на втором, третьем этажах - не будет интересных "несетевых" магазинов, то якорный арендатор будет процветать, а все остальные - нет", - отмечает консультант по торговой недвижимости Knight Frank Russia Юлия Дальнова. Например, одна из серьезных проблем торгового комплекса "Веймарт-1" связана как раз с этой ошибкой при планировании: к якорным арендаторам можно попасть, не проходя через торговые галереи мелких арендаторов.

Технология привлечения якорных арендаторов не имеет значительных расхождений с обычной процедурой брокериджа, просто "якоря" появляются на самой ранней стадии проекта, чтобы при необходимости внести в него изменения. Помимо этого зачастую "якоря" заключают не типовой, предоставляемый девелопером договор, а собственный. "У крупных сетевых компаний, арендующих значительные площади, как правило, есть своя юридическая служба, и девелопер идет ей навстречу, подписывая их редакцию договора аренды", - говорит Н. Сазонова.

В редких случаях владельцы торговых центров не требуют с якорного арендатора страхового депозита, но только при условии, что договор подписывается на собственную компанию арендатора, имеющую на балансе оборудование, объекты недвижимости и другие активы, а не на вновь зарегистрированное специально для этой сделки юридическое лицо.

О ценах на "якорь" замолвите слово

Ставки аренды, как и ставки эксплуатационных расходов, для якорных арендаторов значительно (от 2 до 10 раз) меньше тех, что платят арендаторы небольших магазинов торговой галереи. Во многом это связано с огромной площадью арендуемых помещений. Поэтому все чаще девелоперы предпочитают заключать с якорными арендаторами договоры, в которых в качестве исходной арендной ставки (помимо фиксированного минимума) фигурирует и процент от оборота арендатора.

В принципе это нормальная практика взаимоотношений между арендаторами и управляющими компаниями ТЦ на Западе. Удобна она тем, что заставляет обе стороны более эффективно работать, поскольку прибыль собственника ТЦ оказывается в прямой зависимости от доходности его арендаторов. Однако российская специфика ведения бухгалтерской отчетности по торговым операциям пока серьезно мешает развитию этой системы в нашей стране.

Да и в других аспектах взаимодействия управляющих компаний и арендаторов мы по-прежнему находимся как будто в пещерном веке. Большинство управленцев жалуются, что сподвигнуть одновременно всех арендаторов ТЦ на проведение какой-либо единой рекламной акции либо заявить о начале действия "всеобщей скидочной кампании" практически нереально. Уговоры и примеры удачного проведения маркетинговых кампаний не помогают - каждый сам за себя: "У меня и так все нормально, сосед пусть и думает". Видимо, не в характере российских людей задумываться сегодня о том, что будет завтра.

Тем временем на московском рынке многие владельцы ТЦ по-прежнему игнорируют "якорей", несмотря на их значимость для успешной работы.

Сложившейся ситуации есть и другое объяснение: по словам специалистов Colliers International, сейчас в ритейле очень мало российских сетевых операторов, готовых качественно освоить тяжелый формат якорного арендатора. Те, кто действительно имеет опыт и финансовые возможности это сделать - иностранные сетевые ритейлеры, - предпочитают строить собственные торговые центры.