Собиратель промзон

"Купили промзону за копейки, обшили здания бывшего завода сайдингом, разбили их на офисные блоки, обозвали бизнес-парком, а теперь сдают помещения в аренду по шестьсот долларов за квадратный метр в год", - с досадой отзывался о бизнес-парке "Дербеневский" один из столичных брокеров. Но тут же добавил, что собственнику вообще-то можно позавидовать - ему удалось получить максимум прибыли при минимуме затрат. А еще, заметим, собрать целую коллекцию регалий. В этом году бизнес-парк "Дербеневский" был признан победителем премии Commercial Real Estate Awards в номинации "Лучший бизнес-центр класса В"; участники VII Национального конгресса назвали его лучшим реализованным девелоперским проектом 2004 года. Тем не менее лет через десять президент группы компаний "Экоофис", а заодно и девелопер проекта Андрей Ковалев намерен сровнять "Дербеневский" с землей и построить на его месте новое здание.

- Что же вы планируете построить на месте "Дербеневского"?

- Мы построим современный торгово-офисный комплекс, уже разрабатываем концепцию. Сейчас над проектом, который условно называется "Дом на набережной 2", работает известный архитектор Михаил Белов. Кстати, недавно этот проект был представлен на выставке "АрхМосква" и получил хорошие отзывы специалистов. Его прототип - некогда самый элитный дом Москвы, но новый проект не унылый, он состоит из нескольких разноцветных башен. Общая площадь комплекса, ориентировочно, сто шестьдесят тысяч квадратных метров. Он будет включать в себя торговые и офисные площади, подземную парковку и много еще чего. Хотя, конечно, жизнь и архитекторы, скорее всего, еще внесут свои коррективы в эту концепцию.

- Бизнес-парк к тому времени уже окупится?

- Конечно, мы рассчитываем окупить этот проект за два года. Каждый год при средней арендной ставке в пятьсот долларов за квадратный метр он будет приносить примерно десять миллионов долларов. Кстати, один из наших объектов вообще за год окупился - это торговый комплекс "Мебель России" на Большой Семеновской.

- Как вам досталась промзона под бизнес-парк? Вы один из тех, кого московский мэр упрекает в искусственном банкротстве предприятий?

- Нет, что вы. Меня интересуют только территории "мертвых" предприятий. Это принципиальная позиция: действующее производство взять не могу, хотя очень часто предлагают. Иногда экономически целесообразно построить на месте какого-нибудь на ладан дышащего заводика какой-нибудь другой объект, но выгонять людей на улицу я не могу. Пусть сами решают. Мы же покупаем остановившиеся полуразрушенные заводы и фабрики и делаем из них офисные и торговые комплексы. Это - наша ниша, на мой взгляд, одна из самых трудных. Считается, что капитальный ремонт сложнее, чем новое строительство. Но нам удается быстро, качественно и недорого реконструировать старые здания. И не в последнюю очередь благодаря тому, что система управления компанией выстроена особым образом.

- Каким же?

- У нас руководитель каждого структурного подразделения вправе оперативно принимать решения. Это позволяет нам быть мобильными - реализация каждого проекта площадью двадцать-сорок тысяч квадратных метров занимает не более года. К тому же "Экоофис" - девелоперская компания полного цикла. Мы сами разрабатываем проекты, сами строим, сами управляем недвижимостью. У нас есть свое проектное бюро, служба заказчика, подрядная организация, служба эксплуатации, клининговая и охранная фирма. Это позволяет нам предоставлять арендаторам весь комплекс услуг. Сейчас в группе компаний работает около тысячи человек, в собственности и управлении находится сто двадцать тысяч квадратных метров офисных и торговых площадей. К 2009 году мы планируем увеличить этот показатель в десять раз, то есть иметь в собственности около миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости в Москве.

- И все-таки вернемся к истории приобретения промзоны.

- Никакого секрета здесь нет. Здания бывшего предприятия площадью двадцать пять тысяч квадратных метров, расположенные на участке в 2,8 гектара, мы купили у акционеров. Примерно триста долларов на квадрат мы вложили в реконструкцию. Итого - себестоимость составила шестьсот долларов. На Дербеневке были серьезные проблемы с коммуникациями, пришлось перекладывать инженерные сети, ремонтировать котельную. Здесь через всю территорию проходила труба тепловой магистрали - так у нас полгода ушло на согласования, чтобы спрятать ее в землю. Мы меняли системы отопления, электрику, проводили обследование территории, укрепляли здания, делали перепланировку.

Сейчас арендные ставки - около шестисот долларов с НДС. Если компания берет большой объем, например две с половиной тысячи квадратных метров, арендная ставка снижается. Некоторые компании заключали с нами арендные договоры еще на этапе строительных работ. Мы им делали скидку за то, что они жили не в очень комфортных условиях.

- Бизнес-парк быстро заполнился?

- Да, и что интересно, среди арендаторов оказалось много известных и крупных компаний, хотя изначально мы ориентировались на малый и средний бизнес. Даже специально "резали" площади на блоки по сто-двести квадратных метров. Но некоторым арендаторам потребовались офисы в две с половиной-пять тысяч метров. Кстати, первым арендатором у нас было кафе, - вот это самое, где мы с вами сейчас сидим. Были и такие фирмы, которые приходили, слушали наши рассказы, но в успех проекта не верили - уходили. Зато потом, когда мы первую очередь ввели, некоторые из скептиков вернулись и взяли в аренду помещения. Правда, уже по более высоким ставкам.

- Наверняка положили глаз на еще какие-нибудь промзоны?

- Во-первых, у нас на Павелецкой есть еще один проект - технопарк "Кожевники". Это офисно-складской комплекс общей площадью сорок восемь тысяч квадратных метров, он расположен на закрытой охраняемой территории. Здесь удобный подъезд для фур и железнодорожных составов. Единственный недостаток технопарка - он "зажат" между дрожжевым заводом и холодильником, поэтому новое строительство здесь не развернуть. Правда, руководители предприятий понимают, что с этим надо что-то делать, как-то развивать территорию. Сейчас в НИПИ Генплана разрабатывается проект, объединенный общим замыслом, вскоре он будет представлен городским властям. Кстати, Павелецкая промзона - одна из последних промышленных площадок в Москве, которая находится в хорошем месте и у которой приличные размеры - несколько десятков гектаров.

Еще мы присматриваемся к старой территории АЗЛК. Сейчас там полузаброшенные здания общей площадью двести тысяч квадратных метров. С Волгоградского проспекта они напоминают здания осажденного Сталинграда - выбитые стекла, нет ни отопления, ни электричества. Мы бы эти старые здания могли реконструировать, привести в порядок, разбить на небольшие по площади офисные блоки (тридцать-сто метров) и сдавать по двести-двести пятьдесят долларов за квадратный метр в год средним и малым предприятиям. В новых зданиях о таких арендных ставках мечтать не приходится. При себестоимости в тысячу-полторы тысячи долларов за квадратный метр вряд ли кто-то в обозримой перспективе будет сдавать офисы по двести долларов за квадрат. А вот если старые здания АЗЛК реконструировать, то вполне возможно сделать офисный парк для малых предприятий. Достаточно отремонтировать фасады, сделать внутреннюю отделку, озеленить территорию. За счет минимизации издержек и большого объема площадей проект окупится. Скепсиса некоторых консультантов по недвижимости относительно месторасположения зданий - на Волгоградском-де проспекте - не разделяю. Это вполне нормальное место - рядом метро, третье транспортное кольцо. Такой комплекс заполнится и окупится быстро. Другое дело, что здесь запутанная ситуация с правами собственности - тут и федеральное правительство, и московское, и акционеры, и кредиторы, все переплелось. И тем не менее мы на эту площадку претендуем.

- И какова цена вопроса?

- Разные цифры называют - до тридцати миллионов долларов, но это неофициальные данные. Если будет проводиться конкурс, то неизвестно, какой будет окончательная цена.

- Вы реализуете проекты на собственные средства?

- И на собственные, и на заемные. Очень часто мы оформляем в залог свои объекты. Купили, реконструировали, сдали в аренду, заложили и получили кредит.

- В других регионах не планируете работать?

- Я присматриваюсь к площадкам в Ростове, Краснодаре, Туле и Уфе. В этих городах есть потенциально интересные земли на территориях заводов, расположенных в центре. Так что не исключено, что наш портфель пополнится региональными проектами. В провинции, конечно, арендные ставки ниже, чем в Москве. Но и цена покупки и ремонта совсем иная, меньше накладных расходов, затрат на коммуникации. Скорее всего, мы начнем с реализации проектов в сегменте торговой недвижимости.

- Интересно, почему ни у вас, ни у конкурентов нет проектов строительства бизнес-парков за городом?

- Потому что девелоперам пока выгоднее строить офисы в центре Москвы, здесь сохраняется высокая доходность. Но примеры строительства бизнес-центров на окраине уже есть. Вот в Химках построен бизнес-центр класса А и сдан в аренду. Вообще мне кажется, что если построить офисный парк где-нибудь за городом, многие туда согласятся переехать. Когда я в 1990 году в Германии учился, то мы стажировались в страховой компании Allianz. Как сейчас помню, у них офис располагался за городом и до него было очень удобно добираться. Кстати, мой московский офис тоже не в центре города, а в районе третьего кольца. На переговоры в центр, особенно ближе к вечеру, стараюсь не выезжать. Не хочется тратить время в пробках.