Великий «подсад»

Несомненно, одно из главных событий года на рынке коммерческой недвижимости - старт ММДЦ «Москва-Сити». В октябре компания «Энка» сдала в эксплуатацию первый небоскреб «Набережная Тауэр». Кроме того, на строительную площадку ММДЦ вышли компании «Капитал Груп», Mirax и «Северная башня». Практически одновременно столичные власти представили девелоперов, планирующих освоить оставшиеся свободные участки под строительство. А ведь до нынешнего года за почти 12-летнюю историю проекта на огромной территории «Москвы-Сити» появились лишь два объекта: 34-этажный офисный комплекс «Башня 2000» и пешеходно-торговый мост «Багратион».

Столь резкое изменение ситуации не могло не всколыхнуть рынок. Ведь в итоге ММДЦ «Москва-Сити» даст столице 2,5 млн кв. м высококлассных офисных площадей, что составляет почти две трети от существующего сейчас рынка офисов классов А и В. Более того, мэр Москвы, являющийся одним из главных инициаторов этого ММДЦ, планирует переселить в «Сити» мэрию и Государственную думу и переименовать космополитичный «Сити» во что-нибудь более понятное, например, «Великий посад».

Участники рынка гадают: нужно ли рынку такое количество офисных площадей, либо произойдет лишь процесс переезда арендаторов из существующих бизнес-центров в «Москву-Сити». Возможен и такой вариант - самый амбициозный проект коммерческой недвижимости будет стоять полупустым.

В Багдаде все спокойно?

Пока состояние сектора коммерческой недвижимости в Москве можно охарактеризовать как крайне спокойное. Рынок офисных помещений вступает в стадию насыщения и приближается к точке равновесия, когда ставки аренды стабильны. Стоимость аренды офисных площадей в течение года почти не изменилась. Арендная ставка в зданиях класса А (не включающая НДС и операционные расходы) варьируется от $550 до $750 за кв. м в год, для класса В - от $350 до $550 за кв. м в год. Ставка аренды здания класса А за 2004 год выросла на 1,5–2%. Аренда помещения класса B где-то не изменилась, где-то понизилась на несколько процентов. В будущем году эксперты не прогнозируют никаких потрясений, предполагая возможное незначительное снижение арендных ставок по офисам класса А на 2–5%. Стабилизация арендных ставок в классе А и некоторое их падение в классе B будут связаны со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции коммерческих площадей в Москве.

Неудивительно, что в перспективах реализации ММДЦ участники рынка узрели единственную серьезную угрозу сложившемуся равновесию. «Выход такого большого количества площадей на рынок может быть воспринят его игроками по-разному. Более того, пока совсем непонятно, насколько они будут востребованы»,- говорит руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин.

Построенный в срок, «Москва-Сити» может оказать заметное влияние на цену коммерческой недвижимости. По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, к 2007 году, когда по плану ожидается ввод основных объемов офисных площадей, цены могут упасть до $300–350 за кв. м для офисов класса А, то есть до уровня офисов класса В. Однако такое развитие событий возможно лишь в случае одновременного выброса на рынок сразу нескольких объектов в ММДЦ. Впрочем, сами застройщики предпримут все усилия, чтобы избежать подобного развития ситуации. Сегодня вопрос в другом: в состоянии ли нынешние участники проекта века вообще что-то построить.

Объективные сложности проекта

Случилось так, что Юрию Лужкову удалось практически в одночасье найти необходимое количество крупных инвестиционных компаний, которые с радостью взялись за реализацию объектов в ММДЦ. Теперь можно наблюдать, как будет происходить «естественный отбор» настоящих участников. Например, эксперты рынка настроены крайне скептически. По словам аналитиков компании ABN Realty, основная проблема «Москвы-Сити» - это нерешительность самих инвесторов и девелоперов. Большинство из них не хочет или не имеет возможности строить на свои деньги, и многое будет зависеть от умения привлечь кредитное финансирование для проектов. «Судя по всему, имеющиеся ресурсы в стране недостаточны для реализации такого рода проектов и ММДЦ нужны западные инвестиции»,- говорит аналитик ABN Realty.

Например, в этом году компания Mirax (бывший «Строймонтаж») подписала соглашение с китайским девелопером Shanghai Construction General Corporation о совместном инвестировании в строительство небоскреба «Федерация». Смогут ли привлечь иностранных инвесторов другие участники, не факт. Но то, что с проблемами финансирования миллиардных проектов столкнутся многие - очевидно.

Кроме того, далеко не все инвесторы захотят вкладывать деньги в ММДЦ. События, происходящие вокруг ММДЦ, продолжают понижать инвестиционную привлекательность проекта. Скандалы с бывшими участниками строительства «Москвы–Сити» и баталии вокруг ОАО «Сити», управляющей компании ММДЦ, могут привести к тому, что стройка века снова затянется. Эксперты не отрицают, что может поменяться немалая часть современных участников проекта.

Пока очевидно, что компании, жаждущие строить небоскребы «Москвы-Сити», скорее заинтересованы в раскрутке собственного имени, а не в финансировании и управлении своими проектами. Никто из них не спешит приступать к строительству.

Что будет с рынком

Предположим, что несмотря на все «против», первая очередь «Москва-Сити» будет реализована по плану, что к 2007 году даст Москве, помимо других проектов, еще порядка 2 млн высококлассных офисных площадей. Различные руководители московского стройкомплекса уверяют, что рынок без проблем поглотит эти площади, да еще останется порядка 3 млн кв. м резерва. Утверждение это по меньшей мере спорное. «Рынок в ближайшие два-три года не будет готов поглотить дополнительные 2 млн кв. м без значительного снижения процента загрузки площадей и падения ставок аренды, если развитие экономики останется на прежнем уровне»,- говорит консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова. По прогнозам компании Colliers International, общее предложение офисов классов А и В в 2007 году приблизится к отметке 7 млн кв. м.

Помимо этого, в 2007 году, когда большинство объектов ММДЦ будет вводиться в эксплуатацию, возникнет проблема конкуренции между ними, что также может привести к снижению ставок аренды и продажи. С другой стороны, единовременный выход площадей ММДЦ на рынок не будет опасен тем, что наличие любой стройки под окнами способно отпугнуть наиболее интересных и крупных арендаторов.

Вполне вероятно, что ввод ММДЦ спровоцирует падение ставок аренды офисных помещений в Москве. Проще говоря, чтобы привлечь арендаторов в «Москву-Сити», владельцы небоскребов будут вынуждены «уронить» ставки аренды. Уже сейчас эксперты говорят, что успех или фиаско проекта будут зависеть именно от ценовой политики основных застройщиков. Вынужденное снижение ставок аренды, несомненно, приведет к увеличению сроков окупаемости проектов в рамках «Москвы-Сити», что вряд ли входит в планы девелоперов. Кстати, первоначальные заявления участников ММДЦ ориентированы как раз на максимальные для рынка цены.

Конечно, у арендаторов может появиться «фишка» - жить и работать в условиях, идентичных тем, которые существуют в «Сити» Парижа и Лондона, и тогда желание перевесит все остальные доводы, прежде всего ценовые. В этом случае, конечно, «миграционная волна» крупнейших и знаковых арендаторов пойдет на ММДЦ из других московских бизнес-центров.