Постройки века

В Москве, где каждый земельный участок под строительство ценится буквально на вес золота, одновременно насчитываются сотни недостроенных и брошенных объектов. Как такое возможно?

Условно московский "долгострой" можно поделить на три части. Первая - это бывшие советские проекты, начатые еще в 80-е годы прошлого века. Как правило, основную часть такого "недостроя" составляют НИИ, больницы и предприятия. Риэлтеры признают, что такие объекты являются самыми "трудными".

Вторая часть - это мегапроекты, стартовавшие в начале и середине 1990-х. Инвесторам тогда казалось, что любой девелоперский проект при существующем дефиците современных площадей (как жилых, так и коммерческих) растрогает банки и те выделят под здания такие же мегакредиты. Очень скоро выяснялось, что инвесторы не могут потянуть даже оплату собственного офиса, а потому собранных ими долевым способом денег хватало только на фундамент и отливку пары этажей. Случались в такой схеме и исключения: почуяв запах "живых" денег, инвестор скрывался с ними в неизвестном направлении. Именно так в середине 1990-х и поступило руководство бизнес-центра "Царев Сад". Сейчас, спустя десять лет, остов строения в 200 м от Кремля служит немым укором тому времени.

Третий пласт "недостроя" - это земельные участки, тем или иным путем "добытые" в новейшее время. Именно "добытые" - через постановления правительства Москвы, а не на открытых тендерах, что практикуется сегодня. Подавляющая часть таких площадок приобреталась в надежде на то, что впоследствии на них будут найдены инвесторы. Не беда, если поиски инвесторов затягивались, за это время земля успевала вырасти в цене в разы. Нередко собственник участка, не торопясь, даже начинал что-то строить на нем - такая имитация деятельности являлась лишь своего рода "отчетностью" перед московскими властями.

Федеральный "недострой"

В апреле 2005 года глава МЭРТ Герман Греф и мэр Москвы Юрий Лужков парафировали соглашение о разграничении прав собственности на исторические объекты в столице. В итоге каждой стороне досталось примерно по 500 объектов. Представители строительного комплекса города ранее настаивали, чтобы в этом документе была прописана и судьба федеральных недостроенных объектов. Таковых в Москве, по информации Комплекса строительства, архитектуры, реконструкции и развития города, насчитывается около сотни. Однако и на этот раз судьба "недостроя" решена не была.

Самыми показательными случаями, демонстрирующими остроту проблемы, практически все риэлтеры признают два объекта. Первый - это бизнес-центр "Зенит" на проспекте Вернадского (на рынке его часто называют "голубой кристалл" или "синий зуб"). По словам Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International, на строительство комплекса было потрачено около $100 млн, что, учитывая набежавшие проценты, делает сегодня выкуп этого проекта нерентабельным. "Кредит был предоставлен итальянскими инвесторами под гарантии еще советского правительства. Попытки реанимировать бизнес-центр предпринимались несколько лет назад, однако успехом не увенчались: реструктуризировать долги Академии наук оказалось непросто. Комплекс даже был оснащен техникой, например лифтами, однако вся она уже пришла в негодность - у здания отсутствует крыша",- говорит Мышкин. "Не удивлюсь, если "Зенит" попросту придется снести",- печально добавляет он. По словам Мышкина, на проспекте Вернадского хватает и других недостроенных объектов - в основном это башни, построенные еще в советское время. "Найти им употребление вряд ли будет возможно - такие объекты проще сносить",- уверен он.

Другой пример - офисно-торговый центр "Черри Тауэр" на Профсоюзной улице общей площадью около 100 тыс. кв. м. Хотя справедливости ради следует сказать, что это практически единственный объект, по которому федеральным и городским властям удалось найти взаимопонимание. "Еще в 1970-х годах здесь начали возводить "Дом книги", однако "недострой" удалось довести до логического завершения лишь в 2004 году, соответственно изменив концепцию проекта",- говорит Антонина Лаирова, аналитик ABN Realty. По ее словам, в 2002 году Минимущество отдало "недострой" компании "Оптиматехностимул". На каких условиях - неизвестно: во всяком случае ни один риэлтер не смог ничего рассказать об этом "Бизнесу". Известно только то, что одним из соучредителей "Оптиматехностимула" через несколько дочерних фирм числится бывший заместитель Минимущества Шалва Бреус. "Пожалуй, только таким путем и можно было решить судьбу "лежачего недостроя"",- полагает один из риэлтеров, пожелавший остаться неизвестным.

Получить права на реконструкцию "долгостроя", по мнению Олега Мышкина, довольно сложно - слишком закрытым является этот рынок. Теоретически власти должны устраивать тендеры на подбор инвестора, но на практике стать этим инвестором, получить все документы и права на участок не так просто. Впрочем, добавляет один строитель, в Москве уже прижилась схема реализации "недостроя". "Очень часто такой объект оформляется просто как земельный участок - инвестор платит властям деньги не за здание, а просто за землю. В этом случае инвестор покупает "недострой" за 30% от его рыночной цены. Еще 20% получает высокопоставленный муниципальный или федеральный чиновник",- говорит он.

Частный "долгострой"

Самая многочисленная, хотя и не такая масштабная группа недостроенных зданий - это частные проекты. Характерный пример - уже упоминавшийся бизнес-центр "Царев Сад", общая площадь которого должна была составить 83 тыс. кв. м. "Комплекс "Царев Сад" уже стал синонимом неверно разработанной концепции строительства и осуществления проектных работ",- рассказывает Андрей Патрушев, PR-директор агентства Knight Frank. "На рынке считается, что основной целью его возведения было просто желание заработать деньги в процессе строительства",- добавляет Олег Мышкин.

Общее число частных недостроенных объектов в Москве перевалило за сотню, хотя значительная их часть уже нашла инвесторов. "В данном случае требуется только добрая воля двух сторон. К тому же значительная часть "недостроя" была в залоге у банков",- говорит Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty.

Действительно, собственниками таких объектов часто являются именно банки, которые получили их после дефолта заемщиков, не "потянувших" проект. Однако нередко кредитные учреждения сами оказывались в роли банкротов, особенно после кризиса 1998 года. Тогда в разряд "недостроя" попадали и их объекты. "Банками было брошено немало строительных объектов. В частности, строительство административного здания, принадлежащего банку "Российский кредит", было заморожено на семь лет еще в 1998 году, несмотря на то что оно находилось в высокой степени готовности. Еще один подобный объект расположен на пересечении улиц Валовой и Пятницкой - здесь долгое время находился лишь остов здания, правда, сейчас вроде бы начались строительные работы",- говорит Мышкин.

На судьбу такого "недостроя", по словам участников рынка, ни московское, ни федеральное правительства повлиять никак не могут. "Власти тут вообще ни при чем. Взаимодействуют частники. Единственный пример, когда чиновники вмешались в судьбу "недостроя",- строительство "Социальной инициативой" бизнес-центра на Большой Набережной. В строительном комплексе Москвы эту компанию в конце концов "запинали", у "Социальной инициативы" взыграла совесть, и этот бизнес-центр она наконец достроила",- полушутя-полусерьезно говорит Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга "Правового центра жилья".

"Нестрой"

Земельные участки, на которых строительство так и не началось,- самый массовый сегмент "недостроя". "Владельцы таких участков отказываются от реализации намеченных проектов по ряду причин. Как правило, это финансовые трудности самих владельцев, проблемы с властями района или коммуникациями. Все это приводит к простою земли с одновременным интенсивным поиском путей выхода из сложившейся ситуации. Тем более что эти земельные участки отданы местными органами в краткосрочную аренду на период разработки документации и строительных работ, что в итоге приводит к взиманию высокой арендной платы с владельцев",- рассказывает Андрей Патрушев.

Московское правительство обычно следит за исполнением сроков начала и окончания строительства по всем объектам и отслеживает проекты, где эти сроки нарушаются. "Смена инвестора - достаточно длительный, болезненный процесс,- говорит Лариса Кулагина, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".- Новый инвестор может уже получить права на объект, а судебные разбирательства по правам как юридических лиц - бывших собственников, так и физических лиц (что случается реже) могут еще продолжаться. При неблагоприятном решении может быть подана апелляция, затем кассационная жалоба, старый инвестор может посылать протесты по различным инстанциям - разбирательства и судебные процессы иногда длятся годами". "Есть случаи выделения площадок, которые до сих пор держатся "под паром",- добавляет Кочетков.- Однако здесь застройщик идет на риск, особенно если площадка получена без проведения конкурса или аукциона. Правительство Москвы может отобрать такой участок, и инвесторы прекрасно знают об этом".

К счастью, глубоко проблемных объектов в этом сегменте немного, говорит Лариса Кулагина. По ее словам, некоторые из таких проектов достались банкам в качестве залога, какие-то организации получили эти земельные участки во время передела имущественных прав, а грамотно реализовать проект не сумели. Какие-то фирмы из-за неопытности сделали глобальные ошибки. "Стоит отметить также, что год от года количество "недостроя" в столице сокращается. Число площадок, пригодных для застройки, в Москве становится все меньше, крупные застройщики и инвесторы известны поименно, и случайному ненадежному инвестору получить права на строительство того или иного объекта уже практически невозможно",- уверена она.

Самый крупный недострой

«Аквадром»

Один из самых сложных объектов в Москве - «Аквадром» на Аминьевском шоссе - начали строить еще в 1997 году. Решение о его возведении было принято в связи с проведением Всемирных юношеских игр, к началу которых он и должен был открыться. Но из-за спора между хозяйствующими субъектами практически готовое 12-этажное здание до сих пор не введено в эксплуатацию. Площадь застройки составила 1,7 га, площадь самого здания - 43 тыс. кв. м. «Аквадром», согласно плану, включает три подземных и девять наземных этажей, пять бассейнов, водные горки, легкоатлетический манеж, дворец игровых видов спорта, гостиницу для иногородних спортсменов, офисы, кафе, центр лечебной физкультуры и медицины.

Бизнес-центр «Зенит»

Другой крупный московский недострой - зеркально-голубое здание на перекрестке улиц Академика Анохина и Коштоянца, которое должно было превратиться в бизнес-центр «Зенит». Его строительство, стартовавшее в 1993 году, по данным Агентства по федеральному имуществу, началось по протекции академика Абела Аганбегяна, который тогда был ректором Академии народного хозяйства при правительстве России (АНХ). Согласно проекту, общая площадь здания составляет 100 тыс. кв. м. Строительство вела итальянская строительная компания, которая по до сих пор не уточненным обстоятельствам исчезла с места строительства в 1995 году. К тому времени деловой центр был готов приблизительно на 80%. Позднее генпрокуратура завела на господина Аганбегяна уголовное дело, подозревая его в «злоупотреблении служебными полномочиями» и «незаконном участии в предпринимательской деятельности». Это было связано с выводом активов, в том числе и «стекляшки», из АНХ. Проблемы с кредиторами пришлось решать правительству РФ. Тогда Минфин предъявил к АНХ иск о взыскании 37,3 млн евро. В суде стороны предпочли заключить мировое соглашение, передав недостроенный деловой центр в федеральную собственность в качестве отступного. Перед этой операцией имущество необходимо было оценить, а для этого требуется документация, которую сейчас удерживает один из кредиторов строительства. Суд решил предоставить время на урегулирование вопроса, однако бизнес-центр «Зенит» до сих пор остается под арестом.

«Царев сад»

На берегу Москвы-реки напротив Кремля, в Кокоревом подворье, до сих пор не достроен комплекс «Царев сад». Вокруг этого объекта также идут постоянные споры. ОАО «ФСК Кейстоун» еще в 1997 году взялось построить на этом месте «висячие сады» с фруктовыми деревьями, цветами и фонтанами. Тогда проект оценивался в $180 млн. Для этих целей Сбербанк открыл кредитную линию в $150 млн. Соинвесторами проекта также стали Московский банк и ЗАО «Линн», специально созданное для строительства «Царева сада» акционерами «Кейстоуна». В начале 2001 года Сбербанк неожиданно прекратил финансирование стройки, сославшись на то, что кредитная линия «Кейстоуну» была в 1997 году открыта без залога (на этот период объем выплаченных средств составил около $89 млн). Позднее главное следственное управление при ГУВД Москвы возбудило в отношении Елены Клименковой, владелицы «Кейстоуна», уголовное дело по статье «мошенничество» о хищении $46,56 млн. Развязкой истории стал переход Сбербанку офисного центра на Якиманке и комплекса «Царев сад». При этом, по оценкам участников рынка, даже реализовав объекты, Сбербанк не сможет полностью вернуть одолженные деньги.