Деньги текут в офисы

Московская недвижимость всегда в цене, но инвестиции в жилье уже не столь популярны, как прежде. После более чем 100%-ной отдачи от вложений в жилые квадратные метры средняя доходность в 20% выглядит не столь впечатляюще. Инвесторы жилищных проектов все чаще интересуются коммерческой недвижимостью. И все равно коммерческий инвестиционный рынок развивается медленно.

В жилье вкладывают меньше

Инвестирующие в жилую недвижимость рассчитывают на рост стоимости жилья в будущем, а его точно предсказать сложно, говорит заместитель председателя правления Москоммерцбанка Алексей Годованец. По прогнозам аналитического центра IRN.ru, темпы роста цен на московское жилье будут составлять около 1% в месяц, а уровень доходности квартирного рынка примерно вдвое превысит номинальную доходность по долгосрочным банковским валютным депозитам.

“Теоретически инвестиции в жилую недвижимость Москвы остаются привлекательными для граждан, однако инвестируют на сегодняшний день гораздо меньше, чем в 2003 г.”, — отмечает Геннадий Стерник, директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости”. По его данным, доля покупателей, которые приобретали квартиры на первичном рынке Москвы с инвестиционной целью, еще в январе — марте 2004 г. составляла 8-10%, а в 2005 г. — менее 5%. Примерно так же оценивают долю инвестпокупок в компаниях “Пересвет-Инвест” (3-6% по объектам бизнес-класса), “Квартира.Ру” (1-3%), “Сити-XXI век” (2-3%), “Дружба”. В среднем уровень доходности от вложений в жилую недвижимость оценивается в 20%.

Сейчас крупнейшие строительные компании диверсифицируют источники привлечения средств. “Кризис научил строительные компании не полагаться только на деньги соинвесторов, которые могут в любой момент перестать поступать из-за изменения ситуации на рынке. Поэтому крупнейшие компании выходят или готовятся к выходу на рынок публичных заимствований”, — говорит Годованец. Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникациям концерна “Крост”, также считает, что проведение IPO — неизбежный путь для столичных застройщиков.

Нужен продукт

Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости формируется медленно, говорят эксперты. За весь период, так сказать, новейшей истории было осуществлено лишь около 10 крупных сделок купли-продажи объектов как действующего бизнеса. Такие сделки на вторичном рынке могут происходить при достаточном объеме инвестиционного продукта, считает Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers Int. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL), дефицит объектов инвестиционного качества вызван не только ограниченным предложением самих зданий, но и низким качеством юридического оформления документов на них, в том числе договоров аренды. Другие причины, тормозящие развитие сектора, на взгляд Мышкина, — это недостаток числа российских потенциальных покупателей — пенсионных, инвестиционных, паевых фондов, страховых компаний; нежелание местных девелоперов продавать успешные объекты. А также неторопливость зарубежных игроков, которых привлекает возможная доходность, но отпугивают политические и административные риски.

До сих пор не было зафиксировано инвестиционных сделок со складской недвижимостью. Но, по словам Алексея Новикова, старшего консультанта компании Knight Frank, все склады класса А сейчас строятся с учетом фактора инвестиционной привлекательности. По его данным, в ближайшие 9-12 месяцев должны состояться первые сделки купли-продажи. Подходящее предложение оценивается в $400-500 млн.

Среди крупных российских потенциальных покупателей недвижимости специалисты Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (CWSR) и ABN Realty называют, например, пенсионный фонд “Allianz РОСНО”, УК “Тройка Диалог”, инвестфонд Amerop, а из зарубежных — Invesco, GER, Deutsche Bank Real Estate. “Для иностранных инвесторов решающим фактором является соотношение риска и доходности, — комментирует Елена Винокурова, инвестиционный аналитик FF&P. — Спрос на Россию формируют инвесторы, заинтересованные именно в высокой доходности, а не в минимизации рисков. Но часто их ожидания не совпадают с реальной доходностью”. Тем не менее доходность на московском рынке остается высокой по сравнению с показателями в городах Европы. По данным JLL, ставки минимальной доходности в 2004 г. в Москве составили для качественных бизнес-центров 12-14%, для торгцентров — 13-16%, в секторе складов — 14-16%. В Праге, Будапеште и Варшаве ставки для тех же сегментов рынка находятся в диапазоне 7,5-9,5%.