«Система-Галс» превратит НИИ в мини-город

На месте НИИДАРа появится торгово-офисный центр общей площадью в 500 тыс. кв. м

Как стало известно «Бизнесу», компания «Система-Галс» на базе опытного завода ОАО НПК НИИДАР (НИИ дальней радиосвязи) построит 500 тыс. кв. м жилой, офисной и торговой недвижимости. В новом проекте также найдется место технопарку и выставочному комплексу. По оценке представителей «Системы-Галс», только себестоимость строительства объекта составит не менее $750 млн.

О возможных вариантах реконструкции здания НИИДАРа по 1-й улице Бухвостова, д. 12/11 «Бизнес» писал еще 28 января 2005 года. Тогда «Система-Галс» планировала создать на базе НИИ комплекс площадью 150 тыс. кв. м. Однако затем инвестором была пересмотрена концепция преобразования НИИ.

Как рассказал «Бизнесу» Андрей Закревский, вице-президент ЗАО «Система-Галс», многофункциональный комплекс расположится не менее чем на 500 тыс. кв. м и, вероятно, частично займет и соседние с НИИДАРом участки, ныне занимаемые сторонними пользователями. Как предусмотрено в предварительном проекте, на этой территории будут размещены технопарк, выставочный комплекс, конференц-зал, торгово-развлекательный центр с кинотеатром, офисный центр, гостиница и жилые дома. «Таким образом, мы планируем возвести здесь автономный, полностью обеспечивающий себя с точки зрения инфраструктуры квартал»,- рассказал «Бизнесу» Закревский. Сдачу объекта планируется разбить на несколько стадий, при этом полный срок его строительства может занять около десяти лет.

Напомним, что ОАО НПК НИИДАР в 2000 году вошло в состав ОАО «Концерн „Радиотехнические и информационные системы”», основным акционером которого является АФК «Система». Ранее Алексей Бруцкий, заместитель директора ОАО НПК НИИДАР по реконструкции и развитию заявлял «Бизнесу», что «речь идет о глобальной реконструкции всей нашей территории, связанной и с реконструкцией Преображенской площади. Что касается перепрофилирования предприятия, об этом не может быть речи. Мы - крупный институт и в своей отрасли являемся головным предприятием, работающим по госзаказам».

И действительно, как сообщили в «Системе-Галс», научная часть института останется в будущем технопарке. Правда, производственная часть предприятия, судя по всему, переедет в один из подмосковных городов еще до конца 2005 года. Закревский не исключает, что строительство комплекса начнется в 2006 году: «В конце текущего года будут выпущены новые нормативы высотного строительства, позволяющие нам построить на этой площадке объем, превышающий разрешенные 150 тыс. кв. м»,- поясняет он. По оценке Закревского, приблизительную стоимость строительства комплекса на данном этапе можно оценить в $1500 за квадратный метр (около $750 млн за 500 тыс. кв. м). Впрочем, окончательная смета еще не составлена. Позже будет проведен и тендер на выбор проектировщика и подрядчика. Так, по информации «Бизнеса», не исключено, что в проекте примет участие известное английское архитектурное бюро Chapman Taylor (только в 2004 году в разных странах Европы бюро получило четыре архитектурные награды за лучшие проекты торговых центров).

Участники рынка неоднозначно оценили проект «Системы-Галс». Так, Юрий Мереминский, старший консультант Leeds Property Group, считает, что район Преображенки нельзя отнести ни к деловому, ни к спальному, ни к промышленному. «А наличие промзоны в районе метро „Преображенская площадь” и „Электрозаводская” снижает привлекательность объекта с точки зрения жилищного строительства»,- полагает он.

По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости Blackwood, на этом участке целесообразнее строить офисы класса B и жилье бизнес-класса, при этом предполагаемая стоимость аренды офисов составит $400 за квадратный метр в год.

По словам Марины Смирновой, замдиректора по маркетингу HCD Group, в новом комплексе целесообразнее всего обустраивать трех–четырехзвездную гостиницу. Стоимость строительства гостиницы на 300–350 номеров составит $8–10 млн. В отделе брокериджа УКНД «МИЭЛЬ-недвижимость» ставят под сомнение доходность и окупаемость аппарт-отеля: «По этой трассе нет ни одного аэропорта и ни одной крупной транспортной магистрали, связывающей столицу с крупными городами России. Недалеко находятся три вокзала на Комсомольской площади, однако это недостаточный резон для того, чтобы в этом месте строить отель»,- считает представитель компании Сергей Блохин.

Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик Paul`s Yard, оценивает стоимость жилья в таком комплексе на начало продаж в $1500–2100 за квадратный метр. Как предполагают в Jones Lang LaSalle, именно жилая часть будет сдаваться застройщиком в первую очередь.