Вещи несовместные

Совмещение торговых и офисных площадей в одном центре становится актуальной тенденцией для рынка коммерческой недвижимости. Большинство девелоперов считают целесообразным сдавать верхние этажи торгового центра под офисы, а в просторные фойе офисных центров приглашать сетевые магазины.

По такому принципу построены, например, Смоленский пассаж (63 769 кв. м, четыре этажа, средняя ставка аренды — $1260 за 1 кв. м в год, по данным arendetor.ru), “Арбат Центр” (47 225 кв. м, восемь этажей, от $1500 до $3000 за 1 кв. м в год), Новинский пассаж (78 000 кв. м, восемь этажей), “Олимпик Плаза” (22 000 кв. м, девять этажей, от $850 до $1500 за 1 кв. м в год), “Берлинский дом” (около 8000 кв. м, семь этажей, от $1200 до $3000 за 1 кв. м в год) и др.

В этих зданиях торговые операторы не просто обеспечивают инфраструктуру бизнес-центров, но и приносят их владельцам стабильный доход, не менее внушительный, чем от операций с офисной недвижимостью. Совмещать два формата девелоперов заставляет ряд причин. Во-первых, желание диверсифицировать риски, связанные с подбором арендаторов и дальнейшим сотрудничеством с ними; во-вторых, возможность оптимально использовать плюсы каждого помещения. Нижние этажи считаются непрестижными для размещения респектабельных офисов, а сетевые магазины трудно заставить арендовать помещение “под крышей”, куда покупатели обычно не доходят. Наконец, в-третьих, торговые компании предпочитают иметь офис в том же здании, где работает их магазин. Например, один из офисов Торгового дома “Перекресток” размещается в ТЦ XXL, где работает и супермаркет “Перекресток”.

Но профессиональные консультанты в области коммерческой недвижимости все-таки советуют воздерживаться от совмещения форматов. По их мнению, диверсификацию рисков проще обеспечить, выкупив отдельное офисное здание и отдельное торговое. У офисной и торговой недвижимости разные инвестиционные циклы, означающие разное время насыщения рынка. Пик доходности в операциях с офисными помещениями может не совпасть с максимальной прибыльностью в работе с торговыми залами, что затруднит принятие решения о своевременном выходе из проекта. Кроме того, технологии управления этими форматами различаются слишком сильно, чтобы ими могла заниматься одна команда менеджеров.

Считается, что торгово-офисные центры появляются в основном из-за желания владельцев максимально увеличить текущий доход, но о будущей стоимости такой недвижимости они не заботятся. Пренебрежение специализацией может навредить владельцам недвижимости, когда конкуренция между арендодателями усилится и арендаторы станут более разборчивыми.

Разработчики торгово-офисных центров часто рассчитывают, что сотрудники офисов обеспечат магазинам дополнительный покупательский поток. Однако исследования говорят о том, что люди предпочитают проводить досуг вне рабочего помещения и после работы стремятся уйти из офиса. Архитектура и дизайн таких центров редко бывают сбалансированными. Например, совмещение входа в торговую и офисную части создает путаницу среди посетителей. Делить парковку перед центром на зоны, соответствующие офисным и торговым помещениям, кажется владельцам здания нецелесообразным, но это создает дополнительные трудности для посетителей.