Переулки роста

Недвижимость на Тверской улице не только перестала расти в цене, но продемонстрировала падение арендных ставок. Торговые площади потеряли 2,9%, ставка по ним составила $3,4 тыс. за кв. м в год. Эксперты уверены, что главный торговый коридор Москвы начнет активно расширяться в сторону прилегающих улиц и переулков, где как раз и будет отмечаться бурный рост ставок.

Тверская улица потеряла место в числе самых дорогих улиц мира. По данным исследования Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, она выбыла из списка, переместившись с седьмого места на 11-е.

В ближайшие пять лет в районе улицы Тверской не будет реализовано ни одного крупного проекта. После того как группа компаний «Уникор» начала работы по разборке гостиницы «Минск», компания «Стройинком-К» — реконструкцию площади Белорусского вокзала, а «СТ групп» приступила к освоению площадки на углу 1-й Тверской-Ямской и Большой Грузинской, свободных площадок в районе не осталось — соответственно и новых площадей на рынок выходить не будет.

Исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко отмечает, что участок на Большой Грузинской — последняя столь крупная свободная площадка на Тверской, где можно начать новое строительство. С ним соглашаются и другие участники рынка. «В ближайшие пять лет здесь вряд ли появятся новые участки под застройку»,— считает ведущий аналитик компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. «Осталось только некоторое количество не отремонтированных помещений, которые должны быть приведены в надлежащее состояние примерно в течение двух лет»,— говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood Михаил Гец.

«Можно прогнозировать, что к моменту открытия новых крупных комплексов на Тверской — концу 2007–началу 2008 года — 80% всех площадей будут сданы в аренду»,— уверен старший консультант компании Leeds Property Group Юрий Мереминский.

В результате к 2007 году участники рынка прогнозируют дефицит вакантных торговых площадей, что приведет, однако, скорее к расширению торгового коридора Тверской, чем к росту арендных ставок.

Специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Малюшкин считает, что Тверская как торговый коридор будет расширяться за счет реконструкции первых нежилых этажей второй линии в сторону Столешникова и Камергерского переулков. В результате, по его прогнозам, уровень арендных ставок на Тверской будет повышаться лишь на 2–5% в год. Торговый коридор будет расширяться за счет 1-й Тверской-Ямской и прилегающих к Тверской переулков. Именно там и вырастут ставки.

С освоением подземного пространства под Белорусской площадью ставки по торговым площадям на 1-й Тверской-Ямской достигнут уровня Тверской (сейчас они на 20–30% ниже), считает Юлия Никуличева.

Скромный рост ставок ожидается также и в офисном сегменте. Здесь тоже наблюдается схожий эффект: спрос на офисы на Тверской будет замещен спросом в районе Лесной, где активно формируется крупный деловой район. «С выходом на рынок таких объектов, как совместный проект „СТ групп” и „Стройинком-К”, а также бизнес-центра „Белая площадь” Coalco и AIG Lincoln на Лесной улице, арендные ставки на всем протяжении Тверской на офисные помещения стабилизируются. Ежегодный рост составит лишь 3– 5%»,— уверяет Никуличева.

В настоящее время, по оценкам руководителя группы аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регины Лочмеле, средний уровень арендных ставок на офисы класса А в этом районе составляет $650-$750 за кв. м в год.