Офисы загонят в фонд

Инвестиционная группа “Открытие” создает открытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. На привлеченные $100 млн компания планирует приобрести несколько офисных комплексов в Москве. Пайщики фонда будут получать доход от арендных платежей. Участники рынка недвижимости говорят, что такая схема инвестиций в России пока применяется редко.

О создании паевого инвестфонда недвижимости “Ведомостям” рассказал гендиректор ИГ “Открытие” Вадим Беляев. По его словам, компания уже приобрела за $28 млн у ЗАО “Концерн Арбат” офисный комплекс (7700 кв. м) в Луковом переулке. В “Концерне Арбат” эту информацию подтвердили. “Сейчас мы рассматриваем возможность приобретения еще трех комплексов площадью 3000-5000 кв. м. Переговоры по ним идут. Все они будут включены в фонд, размер которого в итоге составит около $100 млн”, — говорит Беляев. На покупку этих объектов планируется привлечь средства пайщиков. “У нас есть большой соблазн включить в фонд и наш поселок "Рублево-Ближнее", но тут вопрос еще не решен. В этом случае размер фонда может вырасти до $300 млн”, — добавляет Беляев.

“Подобная схема практически не развита в России, хотя идея очень хорошая”, — говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК “Blackwood Фонды Недвижимости”. По его словам, основная проблема таких фондов в том, что управляющие компании хотят купить уже готовое офисное здание, а не строить его самостоятельно. “Однако на рынке существует дефицит таких предложений. Сегодня мало кто хочет продавать подобные объекты”, — добавляет он. Подобный фонд создала компания “Альянс Росно управление активами”, вложившая $50 млн в офисную недвижимость. Ее гендиректор Михаил Хабаров также отмечает, что такие фонды очень перспективны. “Конечно, существуют риски при покупке здания невысокого класса. В этом случае может возникнуть проблема незаполнения комплекса или бегства арендаторов”, — говорит он. “Главный риск — это купить плохое здание, управление которым не позволит обеспечить обещанную пайщикам доходность”, — соглашается Цогоев.

Томас Дукала, замдиректора Jones Lang LaSalle, среди возможных рисков отмечает вероятное снижение арендных ставок, а Валентина Волкова, генеральный директор “Регион Девелопмент”, — “изменение экономической погоды вокруг комплекса”. “С другой стороны, участие в таких фондах приносит небольшой, но стабильный доход. Скорее всего такие фонды будут интересовать консервативных инвесторов”, — говорит она. А пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век” Сергей Лядов отмечает, что риски в этих фондах ниже, чем в инвестиционных. “Правда, и доходность в них тоже ниже. Такие фонды могут быть интересны страховым компаниям и пенсионным фондам”, — полагает он. По мнению Цогоева, доходность такого фонда может составить около 15% годовых. “Если управляющая компания купит региональную недвижимость, то доходность может увеличиться до 20%, но вырастут и риски”, — говорит он. Дукала говорит о 10-12%, а Хабаров — о 14%. В “Открытии” рассчитывают на похожую доходность — в районе 20% годовых.