Набитый деньгами ситец

Проект по строительству на месте Московской ситценабивной фабрики бизнес-парка площадью 100 тыс. кв. м в ближайшее время получит новое развитие. На этой неделе было подписано соглашение между акционерами фабрики компанией "Промсвязьнедвижимость" и МДМ-банком о выделении последним кредита под реконструкцию объемом $81 млн. Кредит выделен на срок 5,5 года, однако ряд экспертов уверены, что он будет погашен раньше, после продажи комплекса.

О своих планах по реализации столь масштабного проекта ЗАО "Промсвязьнедвижимость" объявило около года назад. Сейчас там уже ведутся подготовительные работы к реставрации 14 корпусов фабрики, однако, по мнению экспертов, основная стадия реконструкции начнется только сейчас, после подписания договора с МДМ-банком. О выделении кредита в $81 млн сообщили в пресс-службе "Промсвязьнедвижимости", уточнив, что он рассчитан на 5,5 года.

"Кредит в $81 млн для строительства 100 тыс. кв. м офисов класса В+ - это достаточный объем финансирования, учитывая, что заемные средства, как правило, составляют около 60-65% от общей стоимости девелоперского проекта",- считает генеральный директор компании "БЭЛ девелопмент" Игорь Жуков. Старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Евгений Борисов отмечает, что кредит наиболее целесообразно рефинансировать под залог готового, сданного в аренду объекта. "Это позволит высвободить сразу часть инвестированных средств и снизить нагрузку на денежные потоки проекта со стороны платежей по обслуживанию кредита. Однако в случае если кредитный договор предусматривает существенные штрафные санкции за досрочное погашение, сразу рефинансировать кредит с помощью более агрессивных западных банков не получится",- считает Борисов.

В компании "Промсвязьнедвижимость" выбор кредитора объясняют тем, что МДМбанк предложил лучшие условия кредитования: его срок составил 5,5 года, процентную ставку в компании не раскрывают, однако эксперты рынка считают, что она находится в рамках около 12%. Выбор банка, не аффилированного с компанией, эксперты называют естественным ходом. "Холдинг не хочет или не может вкладывать большесвоих активов и берет деньги у стороннего банка, это совершенно естественно",- считает старший консультант компании Penny Lane Realty Сергей Кошинский.

"Промсвязьнедвижимость" намерена реализовать на территории ситценабивной фабрики бизнес-парк класса В+. По словам пресс-секретаря компании "Промсвязьнедвижимость" Ольги Кулагиной, основной акцент при выборе арендаторов делается на крупные компании, заключающие договоры на аренду от 1 тыс. кв. м. "Конечно, мы найдем площади и для менее крупных компаний, однако основу бизнес-парка будут составлять крупные игроки",- заявила Кулагина. В случае если компании удастся привлечь именно таких арендаторов, бизнес-парк можно будет успешно продать, считает Сергей Кошинский.

Игорь Жуков, напротив, предполагает, что найти покупателя на офисный парк площадью 100 тыс. кв. м будет непросто.

Авот частично офисные площади в таком комплексе могут быть распроданы. В компании "Промсвязьнедвижимость" отмечают, что говорить о продаже комплекса пока рано, однако Ольга Кулагина добавила, что если поступит интересное предложение, компания его обязательно рассмотрит.