Девелоперы шагнули на фондовый рынок

Инвестиции в компании недвижимости станут доступнее российским биржевым игрокам. В ближайшее время две девелоперские компании намерены разместить акции на бирже. Это сделают «Система-Галс» и «Открытые инвестиции».

Пока настороженно относятся к этому сектору фондовые аналитики, ожидая более точных данных, прежде чем давать рекомендации. Однако эти бумаги могли бы предоставить хорошую возможность портфельным инвесторам для диверсификации своих вложений и участия в быстро развивающемся бизнесе.

«Система-Галс», подразделение АФК «Система», специализирующееся на инвестициях в коммерческую недвижимость, заявляла о своем намерении выйти на рынок акций с IPO еще весной 2006 года. «Дочка» «Системы» собирается разместить 25% акций на российской и Лондонской биржах (LSE) и выручить примерно $1 млрд.

«Открытые инвестиции» (развивают проекты холдинга «Интеррос» в сфере недвижимости) объявили о своем намерении провести размещение дополнительного выпуска акций на прошедшей неделе. «Девелоперская компания сообщила о планах увеличить уставный капитал вдвое путем размещения 4,875 млн акций. Однако условия этого размещения пока неясны, – комментирует аналитик ИГ «Атон» Рустам Баташев. – В настоящее время в свободном обращении находятся примерно 40% акций «Открытых инвестиций», которые торгуются на уровне $175 за акцию».

Большая часть free float (акции в свободном обращении) торгуется на западных биржах, а на отечественных площадках торги по ним малоликвидны. По оценкам аналитика, размещение может пройти на уровне рыночных цен.

«Спрос в Москве на коммерческую недвижимость растет существенно более высокими темпами, чем предложение, при этом ликвидных акций девелоперских компаний на российском рынке нет, - говорит Рустам Баташев. - Оба эмитента зарабатывают не только за счет строительства, но и за счет эксплуатации зданий, и их доходы зависят от рентных платежей и новых проектов, число которых, по нашим оценкам, будет увеличиваться». Непосредственно от роста цен на недвижимость девелоперы тоже выигрывают, но этот фактор – не самый важный в структуре доходов, считает аналитик.

Детали размещений и их условия пока неизвестны, и аналитикам особенно сложно оценить перспективы таких эмитентов.

«Неизвестно, с чем сравнивать подобные компании, – говорит начальник аналитического отдела «Брокерского дома «Открытие» Халиль Шехмаметьев. – По финансовым потокам они близки к финансовым эмитентам, хотя непрозрачность сектора недвижимости, а также нестабильное ценообразование на рынке требуют учитывать дополнительные риски. В отрасли проходят сделки, слияния и поглощения, однако цены подобных покупок зачастую не становятся публичными».

На российских биржах также торгуются паи девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Два из них – «Перспектива Инвест» под управлением компании «Витус» и «Эй Джи Капитал Интерра», управляемый компанией «Эй Джи Инвестмент», – предлагают инвестировать в девелоперские фонды. Торгов паями последней фактически не проходит, паи первого фонда также малоликвидны, последняя сделка по ним прошла в четверг на ММВБ по 24 400 руб. за пай.

Преимуществом акций девелоперских компаний перед паями фондов, вкладывающих средства в различные проекты, может стать прозрачность эмитентов, выходящих на западные биржи. «Если компания решила проводить IPO, она обязана соблюдать необходимые правила размещения, предоставить всю необходимую информацию и обеспечить права инвесторов», – говорит начальник аналитического отдела «Промышленно-строительного банка» Олег Соломин.