Номерной парадокс

Сегодня на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация: рост доходности гостиничного бизнеса сопровождается нехваткой номеров в отелях. Гостиничный дефицит возник в связи с ведущейся реконструкцией крупных гостиниц в Москве и Санкт-Петербурге, которые раньше принимали на себя основной поток туристов. Сейчас ситуация в столице дошла до того, что в день приезда практически невозможно найти номер с адекватным соотношением «цена—качество».

Несмотря на кажущийся простор в этой бизнес-нише, проблем — и очень специфических — здесь хватает. Краеугольный камень гостиничных объектов — долгие сроки окупаемости. Многие инвесторы не входят в проекты, поскольку отдача происходит не сразу.

Бизнес-центры, к примеру, окупаются в разы быстрее.

Но в перспективе отель более прибылен, чем другие объекты коммерческой недвижимости. Гостиница категории «пять звезд» в среднем окупается за шесть лет, а «три звезды» — за семь-восемь лет. Эффективное управление позволяет сократить период окупаемости, хотя и незначительно. Приходится придумывать другие приемы. Мы, например, используем концепцию многофункциональных комплексов: на одном участке помимо отеля строим бизнес-центр, продаем «непрофильные площади», а финансирование направляем на развитие гостиничных проектов.

Сейчас на гостиничном рынке заявлена масса проектов, однако могу с уверенностью сказать, что многие из них так и не будут реализованы. Во-первых, в 90% случаев вызывают сомнения технологии заявленных объектов. Во-вторых, нужно затратить годы и разработать не один проект, чтобы понять, как работает гостиница. Кроме того, при развитии гостиничного проекта необходимо учесть большое количество факторов, таких как «звездность», объем номерного фонда, оборудование, дополнительные услуги и прочие.

Создание отеля — процесс сложный. Конструирование успешного гостиничного бизнеса — это совместная работа хотельера, архитектора и маркетолога.

Первое, с чем сталкивается девелопер,— поиск архитектора. Это должен быть профессионал, работающий именно на рынке гостиниц, а таких сегодня крайне мало.

Параллельно с проектированием идет разработка концепции будущего отеля. Она опирается на местоположение площадки, возможные туристические потоки, инфраструктуру района. С советских времен сохранился стереотип о том, что в гостинице можно только спать и ходить в ресторан. Но это не так! Сегодня львиную долю доходов отелю приносят дополнительные площади — конференц-залы, бары, рестораны, торговые и развлекательные зоны. В концепцию закладываются не только количество гостевых номеров, но и оснащение дополнительных зон, их ориентировочная прибыльность.

Кроме того, необходимо учитывать «входящий поток» посетителей, не останавливающихся в отеле. Если гостиничный девелопер просчитается в концепции или проектировании, то уровень капитальных затрат превысит адекватный и проект будет нерентабельным, потому что уже к моменту окупаемости отеля потребуется реконструкция здания.