Восток страны однозначно перспективен для торгового строительства

Рынку коммерческой недвижимости в России фактически более двадцать лет. Он значительно вырос в своих объёмах и качестве. Более профессиональными становятся кадры и более приближенными к европейским аналогам новые проекты в сфере строительства. Однако всё это в большей степени адресовано Москве. Не только малые города, но, часто, и  региональные столицы субъектов федерации, серьёзно отстают в своём развитии от Москвы. Многие игроки российского рынка недвижимости всё ещё опасаются активно разворачивать свою деятельность в регионах, инвестировать туда средства, не говоря уже о зарубежных компаниях. Конечно эта ситуация постепенно выравнивается, и сейчас всё больше взглядов оборачивается на Восток страны, но всё же не так быстро, как хотелось бы. О том, какова специфика работы и ведения бизнеса в регионах,  в чём её плюсы и минусы, а также каковы перспективы этого рынка, мы побеседовали  с Александром Пережогиным, коммерческим директором компании «РосЕвроДевелопмент», развивающей ряд крупных торговых проектов на востоке России.
Какие из регионов страны вы сейчас считаете наиболее перспективными для развития крупной торговой недвижимости и почему?
Однозначно города Дальнего Востока. Во-первых, они мало охвачены вниманием крупных девелоперов, а во-вторых, там существует большой недостаток торговых площадей. Инвестиционно-привлекательными можно назвать такие города как Владивосток и Хабаровск с численностью населения выше 500 тыс. человек и высоким уровнем покупательной способности.
У вас есть несколько крупных ТРЦ на Урале и Сибири. Сейчас многие всё ещё боятся выходить на Восток страны, почему вы сделали ставку на эти регионы?
Наша компания провела исследования, в результате которых выяснилось, что города с населением менее 1 млн жителей не имеют полноценных зон отдыха и развлечений, зачастую здесь некуда сходить и развеяться. Современный торговый центр вполне способен стать местом притяжения горожан в суровых климатических условиях Урала и Сибири, где людям приходиться проводить большую часть времени в помещении, чем на природе. Таким образом, мы предлагаем не только комфортный шопинг, но и широкие возможности для проведения досуга. Это обязательно многозальный кинотеатр, десятки ресторанов и кафе, а также детский развлекательный центр, боулинг, каток или другие «фишки», как например аквапарк в ТРЦ «Планета» в Уфе. Просторные холлы и площадки внутри комплекса используются для проведения праздников городского масштаба. В этом смысле торговая недвижимость в регионах обладает большим потенциалом роста.

Какие из регионов страны вы сейчас считаете наиболее перспективными для развития крупной торговой недвижимости и почему?
Однозначно города Дальнего Востока. Во-первых, они мало охвачены вниманием крупных девелоперов, а во-вторых, там существует большой недостаток торговых площадей. Инвестиционно-привлекательными можно назвать такие города как Владивосток и Хабаровск с численностью населения выше 500 тыс. человек и высоким уровнем покупательной способности.

Разделяете ли вы точку зрения, что существующие крупные региональные центры, выстроенные 5-7 лет назад, морально устарели?
Пути решения – это реновация или создание новых объектов. Мы считаем, что строительство новых соответствующих мировым стандартам качества торгово-развлекательных центров – определенно наилучший вариант, как для города в целом, так и для его жителей в частности. Современные центры обладают уникальной архитектурой и часто становятся украшением населенного пункта. Качество товаров и услуг, уровень сервиса, внутреннее убранство комплекса и новые форматы развлечений способствуют формированию культуры проведения досуга у населения.

Сейчас покупатель становится всё более избалованным, каков ваш взгляд на то, как привлечь и удержать его в ТРЦ, каковы тренды при формировании концепции крупных профессиональных проектов?
Да, действительно, удержать сегодня посетителя большим кинотеатром или разнообразными кафе в фуд-зоне практически невозможно. Поэтому, помимо максимально комфортного шопинга (удобный подъезд к торговому центру и вместительный паркинг, разнообразие товаров и услуг, качество обслуживания) и развлекательной составляющей (мультиплексы), мы проводим массовые спортивно-зрелищные и культурно-просветительные мероприятия. В одном из наших объектов функционирует семейный клуб. Каждые выходные семейные пары с детьми и будущие родители могут получить актуальную информацию от профессионалов в сфере детского образования и семейного досуга, им предоставляют также бонусы и выгодные предложения от магазинов-участников проекта.

Считаете ли вы, что девелоперы сейчас стараются строить торговые центры максимально большими по размеру и появилась некая мода на гигантские объекты? Каков ваш взгляд этот аспект строительства?
Это очень интересный и сложный вопрос. Вы, скорее всего, знаете, что в 2014 году в Москве планируется открытие торгово-развлекательного центра «Авиапарк» общей площадью 290 000 кв. м. На сегодняшний день это крупнейший молл на территории РФ. Однако брокеридж ТРЦ затягивается, так как размер комплекса вызывает у ритейлеров большие опасения. Ставки аренды в проекте достаточно высокие, а какой будет посещаемость пока не ясно. Поэтому если даже в столице гигантомания чревата серьезными последствиями, то, что говорить о регионах? Сегодня в миллионниках активно строятся крупноформатные торговые комплексы, но в ряде городов мы наблюдаем перенасыщение рынка торговой недвижимости. Например, в Краснодаре или, скажем, в Екатеринбурге.

Таким образом, в среднесрочной перспективе предложение будет пополняться преимущественно объектами районного масштаба. Данный формат позволит девелоперам минимизировать риски и сократить сроки окупаемости. Кроме того ТЦ небольшой площади могут быть узко сегментированными, рассчитанными на определенную целевую аудиторию. В Москве уже давно работают и доказали свою успешность детские, спортивные, мебельные, электронные и другие специализированные центры. Но в регионах и по сей день наблюдается явная нехватка подобного предложения.
В прошлом году в Москве открылось сразу несколько аутлет-центров. Это новый для России формат шоппинга и пока его дальнейшие перспективы весьма туманны. Многие эксперты относятся к нему скептически. Я не думаю, что в текущем году в регионах начнется строительство аутлетов. А вот появления ритейл парков не исключаю. У них более короткие сроки реализации. Кроме того на строительство ритейл парка потребуется гораздо меньше инвестиций, чем на возведение классического торгового центра.

Какой у вас любимый объект в портфеле компании?
Каждый проект уникален. Я бы отметил наш первый торговый центр, который мы построили в Красноярске. Вокруг ТРЦ, возведенного практически на пустыре, за 6 лет его существования вырос целый жилой микрорайон и превратился в деловой центр города. Горожане приходят сюда отдохнуть и культурно провести свободное время. В течение последних четырех лет мы видим стабильный рост количества посетителей, а также развитие экономики ТРЦ в целом. Сегодня посещаемость торгового центра составляет по данным компании WATCOM Group порядка 1,5 млн. человек в месяц.

Наступил новый 2014 год. Каким вы видите путь и перспективы рынка крупной торговой недвижимости в России в этом году?
К сожалению, говорить о стабильности сегодня не приходится. Это касается не только России, но и всего мира в целом. Поэтому сделать точные прогнозы, касающиеся перспектив рынка крупной торговой недвижимости в наступившем году, несколько сложно. Но, подводя итоги, в 2013 году на рынке торговой недвижимости мы отмечали оживление девелоперов и при этом снижение покупательской активности. В 2013 году многие девелоперы обратили свои взор на региональный рынок — появилось несколько новых проектов, ранее замороженные объекты получили финансирование. Кроме того, российским рынком заинтересовались международные сетевые бренды, которые не были представлены в стране ранее. В 2014 году мы предполагаем, что произойдет некоторое снижение арендных ставок за счет усиления конкуренции между старыми торговыми центрами и новыми.
Беседу вёл Сергей Михайлов