Коммерческие здания – это лишь оболочка вокруг людей, процессов и мест

Рынок только и шепчется, а иногда и говорит в полный голос  о том, как западные инвесторы отворачиваются от России. Многие представители бизнеса пребывают в тревожном ожидании, другие и вовсе готовятся к худшему. Политические и финансовые риски,  истории о которых подогреваются во многих СМИ, делают своё дело, сея негативные настроения среди девелоперов.  Однако не все европейские компании готовы сворачивать или серьёзно урезать свой бизнес в нашей стране.  Среди таких компаний оказалась и давно работающая в россии австрийская IMMOFINANZ Group. Инвестор, разевающий в Москве ряд разноформатных торговых проектов, не только не собирается сворачивать свою деятельность, но и намерен расширить её географически и сегментарно. О том, как выглядит сегодня наша страна газами западного бизнеса, и как приспособиться к меняющейся экономической конъектуре мы побеседовали с Эдуардом Цехетнером, генеральным директором Immofinanz Group.
Расскажите о планах развития инвестиционной деятельности вашей компании в России на ближайшие годы.
Россия является одним из наших важнейших рынков, поэтому в будущем мы продолжим исследовать инвестиционные возможности, причем, не только в сфере торговой недвижимости, но также и в сегменте логистики. Часть нашей стратегии – разогнать нашу «машину недвижимости» путем увеличения объема нашего девелоперского конвейера.  На долю Москвы и Московской области в ближайшие три-пять лет мы планируем  объем инвестиций  в размере до 500 миллионов евро.
Какие районы Московской области наиболее интересны и привлекательны для торгового строительства? Какие форматы ТЦ конкретно вы планируете развивать?
В условиях масштабных планов развития столицы, включая строительство дорожной сети и инфраструктуры, а также расширение метрополитена за пределы Москвы, что будет решать проблему пробок и создания новых рабочих мест, Московская область – это многообещающий  рынок для новых девелоперских проектов. В данный момент мы всесторонне рассматриваем каждый город, оценивая его потенциал, чтобы принять инвестиционное решение.
Что касается торговых центров, в настоящий момент мы рассматриваем несколько вариантов, как представить в России новые форматы, помимо уже существующих классических торговых центров. Возможно, наши магазины STOP.SHOP, которые успешно развиваются в Центральной и Восточной Европе, могут быть подходящим концептом. Это отличная розничная модель, которую можно копировать столько,  сколько  это  нравится.  Местонахождение отличается близостью к главным популярным среди населения центрам с пропускной способностью от 30 тыс. до 150 тыс.  жителей.  Другой возможностью может быть наш формат «Vivo» – одноэтажные торговые центры, смежные с жилыми зонами.

Рассматриваете ли вы возможность выноса бизнеса за пределы столичного региона? Какие Субъекты РФ считаете привлекательными для развития новых торговых  проектов?
Для нас Московская область, которую мы планируем освоить, – уже расширение радиуса бизнеса. Конечно, «никогда не говори никогда», но на данный момент мы остаемся в Москве и Московской области. Здесь достаточно места для роста; в области около 20 миллионов жителей. Покупательская способность значительно выше, чем в среднем по стране, а также есть рост зарплат. Вдобавок к этому, Москва имеет высокую плотность населения, сопоставимую с другими европейскими столицами, такими как Лондон, Париж или Берлин, но существенно  низкую насыщенность в отношении дорог, торговой и офисной недвижимости, а также жилья. В конце концов, есть много причин оставаться в Москве и Московской области.

Как зарубежный инвестор как вы оцениваете текущую привлекательность российского рынка. Разделяете ли точку зрения, что привлекательность эта снизилась?
С 90-х годов московский рынок недвижимости стремительно  переходит от советского антуража к современным превосходным объектам. Прозрачность законодательства и всех процедур, наличие земель (Новая Москва) и вторичной застройки (индустриальные зоны Москвы) делают этот рынок очень интересным. Конечно, недавний отклик, полученный инвесторами от московских властей, об увеличенной и продолжающей рост кадастровой цене может быть интерпретирован как  их желание  снизить поток новых проектов. Такие действия действительно не укрепляют  веру инвесторов. С другой стороны, в свете планов по обустройству города  правительство кажется заинтересованным в привлечении инвесторов на новые проекты в Московской области. Например, должны быть созданы новые индустриальные кластеры.  Также есть планы по перемещению логистической собственности из города в область. Строительство ЦКАД также должно обеспечить  новый импульс во всем регионе. Мы будем рады, если будущим  инвестициям  будут способствовать  административные  нормы и налоги.

Насколько сильно, по-вашему, текущая политическая ситуация  и колебания валют влияют на инвестиционный климат в России, осуществляете ли вы корректировки в планах компании в связи с последними событиями?
Нынешняя политическая напряженность определенно не вдохновляет на привлечение зарубежных инвесторов в Россию. Но ситуация может быстро поменяться. Мы надеемся, что соответствующие меры будут приняты, и дело не дойдет до мер, которые ухудшат экономический подъем и покупательскую способность россиян. Ослабление валюты также характерно для таких напряженных моментов.
Но когда инвестируешь в такой класс долгосрочных активов, как недвижимость, невозможно отказываться от стратегии, какое бы негативное краткосрочное влияние ни возникло.
Хочу отметить, что мы не считаем, что конфликт сможет существенно влиять на взаимоотношения между Европой и Россией в долгосрочной перспективе.

Какое место Россия занимает в совокупном объеме ваших проектов и интересов в бизнесе в Европе?
Открытие нашего пятого торгового центра в России – ГУДЗОНа – повысило общее количество площади в московском портфеле до примерно 280 тыс. кв. м. Объекты, которыми владеет IMMOFINANZ Group в России, представляют  18,5% от общего портфеля. После отделения западноевропейского сегмента жилой недвижимости около 26% нашего портфеля располагается в России.
Как я сказал ранее, у нас есть дополнительные инвестиционные планы на Россию. В соответствии с нашей бизнес-моделью «машины недвижимости», мы также заинтересованы в циклически оптимизированных продажах наших российских активов. Но в настоящий момент время еще не подошло. Возможно, миноритарные акционеры могут купить долю в наших российских активах.

По вашему опыту, в чём отличительные особенности развития и работы торговых проектов в России от Европы?
 Мы должны рассматривать  различные стадии  развития  в России и Европе. Рыночное насыщение, конкуренция и общество -  совершенно разные. Режим «copy and paste» ранее реализованных проектов на развивающихся рынках работает до тех пор, пока низко насыщение торговых зон. В некоторых районах Москвы мы видим растущую конкуренцию и ситуацию, когда у людей есть выбор.  Здесь важно  не просто копировать, а понимать и предвидеть, как люди будут совершать покупки при высокой конкуренции и как преподнести продукт, чтобы он был успешным. Вообще, мы видим, что покупатели в Европе и России очень похожи. Поэтому удобные и комфортные решения стоят превыше всего. Получается, что фактор развлечений (кинотеатры, рестораны)  очень важны в России. Другая важная часть – позиционирование: покажите наглядно   при позиционировании, кто вы в вопросах цены, филиалов  и форматов.

Как вы оцениваете текущий уровень присутствия международных брендов ритейла в Московских ТЦ?  Каких магазинов не хватает рынку?
Безусловно, мы хотим открыть наши двери как можно большему количеству зарубежных брендов в России, как, например, в ситуации с Deichmann. Этот ведущий европейский бренд выбрал ТЦ ГУДЗОН для открытия первого магазина в России. Российский рынок стал очень важным для растущего числа брендов. Наш список арендаторов в ГУДЗОНе: Adidas, H&M, Inditex, Lacoste и Mango.

Разделяете ли вы точку зрения о близости перенасыщения столицы крупными торговыми центрами?  Есть ли ещё потенциально привлекательные районы для крупного торгового строительства внутри МКАД?
Мы все еще видим, что Москва далека от насыщения качественными проектами. Как я уже сказал выше, в настоящий момент мы рассматриваем различные варианты  для вывода новых форматов на российский рынок – форматов, которые позволяют лучшую стандартизацию. Используя пример  STOP.SHOP, нужно сказать, что их лучшее преимущество – это унифицированные стандарты качества, функциональность и  высокое признание на рынке. Дальнейшие инвестиции в ТЦ класса А будут исследованы на выборочной  основе.

Почему второй особо интересующей вас сферой стала именно логистическая недвижимость?
Логистика остается для нас одним из ключевых классов. Строительство ЦКАД и планы муниципальных властей по городской инфраструктуре, которые включают перемещение объектов логистики из города в область, подчеркивают привлекательность этого сегмента.
Каким вы видите будущее сегмента профессиональной Торговой недвижимости в России, какие тренды прослеживаются и получают развитие?
Конечно, сектор недвижимости и строительства может быть драйвером в макроэкономическом контексте, но в целом здания – это всего лишь оболочка вокруг людей, процессов и мест. Всеобщее строительство будет сильно зависеть от макроэкономического девелопмента и импульсах от правительства и главных строительных холдингов. Это – мета-уровень. В то же время города и регионы, в особенности Москва и область, разрабатывают более четкое понимание и показывают, как они видят развитие Москвы и Московской области. Мы наблюдаем сильный толчок в логистике, где ожидается много проектов, а «умная» логистика все еще не разработана. В то же время мы чувствуем сильный толчок в индустриальный сфере, где требуется много новых и современных объектов.  Главный фокус будет на торговой недвижимости, а также офисной и логистической. Офисная недвижимость будет все еще очень централизована в Москве, торговая недвижимость будет интересна в регионах, а логистический сектор сфокусируется вокруг потока товаров и инфраструктуры. В зависимости от того, как активно  правительство будет  продвигать  политику по каждому из  сегментов, и как будут развиваться макроэкономические условия, инвесторы будут реагировать и пытаться предугадать  развитие  до тех пор, пока риск/ коэффициент окупаемости это  позволяет.
Беседу вёл Сергей Михайлов