«Потёмкинские» торги

ОАО «Фонд имущества Петербурга» реализует на торгах с понижением первоначальной цены в 950 млн рублей четырехзвездный парк-отель «Потемкин» в Пушкине по адресу Красносельское шоссе, 85, являющийся  собственностью ОАО «Международный банк Санкт-Петербурга» (МБСП). Гостиница, которая  была открыта в 2008 году, расположена в 15 минутах езды от аэропорта Пулково. Совокупная площадь здания составляет порядка 10,5 тыс. кв. м. Номерной фонд отеля состоит из 114 номеров площадью от 14 до 40 кв. м. Отель будет продан вместе с земельным участком площадью 25,44 тыс. кв. м. Особенности этой сделки и перспективы  загородного гостиничного сегмента обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете потенциальную привлекательность данного объекта и его заявленную стоимость?
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
Отель «Потемкин» расположен в не самом оптимальном месте. Для туристов, которых могла бы привлечь близость к достопримечательностям Царского села, объект слишком далеко расположен от Екатерининского и Александровского парков, а ближайшая достопримечательность - Баболовский дворец представляет собой пусть и живописную, но руину. Также расположение вне сложившейся городской застройки осложняет привлечение других гостевых потоков, то есть основные клиенты отеля – отдыхающие из СПб. В связи с этим отель конкурирует с объектами Карельского перешейка и, в первую очередь, наиболее «раскрученного» Курортного района. На загрузку отеля потенциально может оказать положительное влияние открытие конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум». Однако в составе комплекса, а также рядом в аэропортом «Пулково» располагаются достаточно сильные объекты-конкуренты.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Стоимость объекта в ходе торгов может быть существенно снижена. Ключевое преимущество отеля  – расположение в непосредственной близости от аэропорта. Ожидаемое открытие конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» в Пушкинском районе также благотворно скажется на количестве посетителей. Однако, в целом, локация отеля существенно ограничивает спектр клиентов.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real
Локация объекта хорошая, но удаленность от Петербурга, скорее всего, приводит к сложностям с заполняемостью даже в высокий сезон. В целом, доходность гостиничной недвижимости уступает показателям офисной и торговой недвижимости. Учитывая это, заявленная цена объекта находится выше рынка.
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге
«Отель будет иметь достаточно долгие сроки экспозиции, так как он небольшой, находится на удалении от транспортных хабов и не в Курортном направлении. Тем не менее, объект качественный и по инфраструктуре отвечает заявленному уровню 4 звезды. По нашим оценкам, отелю необходимо четкая концепция – какого рода услуги станут для него основными – конференц-отель, спа-отель или что-то другое. Это поможет быстрее определить целевую аудиторию и найти покупателя, хотя основной интерес инвесторов сосредоточен на объектах в центре города, где меньше ощущается влияние фактора сезонности на заполняемость.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге
Потенциальную привлекательность данного актива я оцениваю крайне высоко, но лишь в случае снижения стоимости объекта до 30%. Гостиничный сегмент всегда считался достаточно специфичным, поэтому рядовой инвестор, ориентированный на сегмент коммерческой недвижимости, вряд ли бы заинтересовался данным объектом. Тем не менее, преимуществом проекта, которое может повлиять на спрос, является близость к Петергофу, аэропорту и центру города.
Насколько эффективно сейчас действует и развивается крупный гостиничный бизнес в пригородах Петербурга, как оценивается его перспективность?
Игорь Кокорев
Развитие гостиничного сегмента в окрестностях СПб - направление перспективное, но требующее поиска своей ниши в условиях достаточно активной конкуренции со стороны большого количества существующих гостиничных/санаторно-курортных комплексов.
Алексей Гулевский
Крупные гостиничные операторы предпочитают открывать свои филиалы в центре Петербурга, а также вблизи основных транспортных магистралей, вокзалов, аэропорта. В пригородах представлены преимущественно несетевые отели.
Альберт Харченко
В целом развитие туризма и гостиничного бизнеса в пригородах Петербурга предусматривается в рамках программы «Развитие сферы туризма и рекреации Ленинградской области на 2010-2015 годы», в которую входят и задачи по формированию и развитию гостиничной инфраструктуры. Но, как показывает практика, сегодня инвесторы не заинтересованы вкладывать средства в развитие таких проектов, поскольку высок уровень вложений и вместе с тем сроки окупаемости.
Евгения Тучкова
В целом, рынок отелей выглядит наиболее перспективно в самом Санкт-Петербурге. К 2015 г. количество международных операторов, присутствующих в Петербурге, увеличится с 12-и до как минимум 14-и, в том числе за счет операторов ценового сегмента luxury, первый из которых, Four Seasons Hotels and Resorts, уже открыл гостиницу в Санкт-Петербурге».
Андрей Бойков
Для развития гостиничного сектора подходят абсолютно любые туристические города, такие, как Выборг, Пушкин, Гатчина и другие.
Какие города Ленобласти, по-вашему,  обладают сейчас наибольшим потенциалом для развития туризма и строительства соответствующей недвижимости?
Игорь Кокорев
Затрудняюсь ответить.
Алексей Гулевский
Наибольшим потенциалом для развития отельного бизнеса обладают пригороды, включающие рекреационную составляющую: гостиничные объекты выгодно располагать на берегу Финского залива либо рядом с историко-культурными достопримечательностями. Наиболее перспективные в данном случае пригороды Петербурга – Пушкин, Петергоф, среди городов Ленобласти стоит отметить Выборг.
Альберт Харченко
Сегодня новые гостиничные объекты реализуются в основном в Приморском районе Ленобласти, Петродворце и Стрельне. Также, стоит отметить, что достаточно востребованы как в высокий, так и в низкий сезон небольшие спа-отели, расположенные в Курортном районе. Но поскольку, в целом, туристические маршруты сосредоточены в самом Петербурге, гостиничная недвижимость области значительно уступает городской.
Евгения Тучкова
Затрудняюсь ответить
Андрей Бойков
Наибольший потенциал на текущий момент я наблюдаю у Выборга из-за стремительного развития города с точки зрения привлечения туристических потоков.