Редевелопмент – спасение для промзон

Основной тенденцией последних лет является редевелопмент промышленных территорий. Однако никто не может гарантировать тот факт, что после освоения промзоны будут пригодными для работы. И тем не менее, столичные девелоперы прилагают все усилия для того чтобы вернуть промышленным зонам высокий статус и сделать их пригодными для арендаторов и покупателей коммерческих площадей.

Потребность города в качественных торговых, офисных и складских центрах сохраняется на очень высоком уровне, что и было продемонстрированно в 2013 году, который явился рекордсменом по крупным сделкам. И основной тенденцией последних лет является редевелопмент промышленных территорий. Этому есть простое объяснение: свободных земель под застройку в границах старой Москвы практически не осталось. На сегодняшний день промзоны занимают более 15% от территории города, и некоторые из них очень выгодно расположены, например, «Павелецкая» в ЦАО г. Москвы или «ЗИЛ» и «Южный порт» на первой береговой линии Москвы-реки. Эти территории неэффективно используются, и в основном представляют собой низкокачественные офисы и склады, на территории которых уже многие годы не ведется профильного производства. Редко, когда эти объекты представляют собой какую-либо историческую ценность. В большинстве случаев они также абсолютно непримечательны и с точки зрения архитектуры. Кроме того, старые заводы и фабрики в абсолютном большинстве случаев представляют собой строения не более 5-7 этажей, а чаще и вовсе малоэтажные – в 2-3 этажа. Я считаю, что столь нерациональная застройка на несколько порядков снижает ее плотность.

В мае текущего года заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил о реорганизации 4 тыс. га промзон. Таким образом, до 2020 года планируется ликвидация 16 и частичное сокращение 20 промзон, расположенных внутри МКАД. Этот даст возможность построить в городе порядка 30 млн кв. м жилья. Одним из самых масштабных проектов реновации промзон является территория завода «ЗИЛ», расположенного в Нагатинской пойме. На 450 га планируется реконструировать и построить около 1,5 млн кв. м жилья и 2 млн кв. м нежилых объектов – гостиниц, офисов, медцетров, спортивных и образовательных учреждений.

Еще один крупный проект освоения промзоны – аэродром в Тушино, на котором построят порядка 2,5 млн кв. м недвижимости, в том числе стадион «Спартак». На 28 га на Бережковской набережной планируется строительство офисно-жилого квартала площадью более 1 млн кв. м. Также много промышленных площадок под реконструкцию запланировано ГЗК в Филевском районе столицы: Западный речной порт, завод ЖБИ и складской комплекс на Береговом проезде, территория завода по производству космических аппаратов НПЦ имени Хруничева тоже будет застроена жильем, а само предприятие вынесено за пределы МКАД. На 24 га земли здесь планируется строительство 500 тыс. кв. м жилья. Аналогичный проект будет реализован на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте у пл. Белорусского вокзала. Среди крупнейших проектов нужно упомянуть территорию Бадаевского пивного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти на Кутузовском проспекте, 12. Правда, плотность застройки этих предприятий ниже – 200 тыс. кв. м.

Отмечу, что кроме неоспоримых плюсов освоения промышленных территорий таких как: обеспеченность сетями и мощностями, интегрированность в уже развитые районы города, возможность, в некоторых случаях использовать существующий конструктив зданий, для девелоперов освоение промзон таит и многие сложности. В первую очередь, конечно, необходимость для застройщика проектироваться с учетом существующего окружения, дорожной сети, инженерных коммуникаций или в случае с реновацией – существующих строений. Во вторую очередь проблемой может явиться экологическая загрязненность территории, ведь в зависимости от профиля предприятия почва и грунт могут быть сильно загрязнены. Но это актуально для предприятий переработки нефтепродуктов, химического производства, тяжелого машиностроения и т.д. В зависимости от масштаба «бедствия», эта проблема может выйти на первый план. Поэтому до начала реализации проекта девелоперу необходимо произвести экологические изыскания на проекте, получить заключение лицензированных экспертов о предельно допустимой концентрации вредных веществ. И уже по результатам экспертизы провести необходимые работы по очистке, вплоть до снятия нескольких метров грунта и завоза нового, что в случае с большой площадью освоения, например территории «ЗИЛа» может стать достаточно затратной статьей расходов.

Тем не менее, «вредное производство» как таковое на территории старой Москвы широко не распространено, и большинство бывших промышленных предприятий все же могут обрести новую жизнь и без радикальных мер. Приведу пример из практики: проект бизнес-парка Techno Loft в ЮВАО столицы, который в прошлом являлся фабрикой по производству упаковки из картона. Весь процесс производства заключался в том, что на предприятие доставлялась целлюлоза, которая перерабатывалась в бумажную массу и с помощью пресс-форм изготавливалась готовая продукция. Такое более-менее экологически чистое производство существенно упростило нашу задачу по редевелопменту этой зоны, существенно снизив расходы на строительство проекта.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom