Тезисы со стройплощадки

В реализации любого строительного проекта чаще всего на слуху оказывается имя инвестора или девелопера, генподрядчик же в основном остается за кадром. На мой взгляд, несправедливо. Ведь именно от правильного выбора подрядчика зависит качество и сроки строительства, будет ли выдержан бюджет проекта и др.

А заказчик кто?

Инвесторов в офисную недвижимость сегодня можно разделить на две основные категории. Стоит признать, что на рынке все еще остались непрофессиональные заказчики. Чаще всего это отечественные компании, для которых девелоперский и/или арендный бизнес не является профильным, а реализуемый проект – первый опыт в этой сфере. Причины их выхода на рынок могут быть разными: подвернулся "недорого" подходящий участок или здание, появились свободные средства, которые нужно куда-то инвестировать и пр. Такие заказчики при выборе генподрядчика в основном руководствуются критерием низкой цены. Отсюда возникают проблемы со сроками строительства, качеством стройматериалов, эффективностью планировочных и инженерных решений и др. Я не берусь утверждать, что дешевый проект – заведомо некачественный, ведь цена складывается из многих параметров. Но должен предостеречь: как показывает практика, работа с заказчиками, которые изначально пытаются на всем сэкономить, вызывает сложности практически на всех этапах реализации проекта и часто заканчивается разрывом отношений с генподрядчиком.

Другой класс инвесторов – профессиональные девелоперы, в том числе иностранные, которые изначально работают в связке с техзаказчиком или управляющей компанией. При таком раскладе, российскому генподрядчику по сути на аутсорсинг отдается координация работы с субподрядчиками на объекте.

Работать, конечно, можно и с теми, и с другими. Но в последнем случае, хоть и жестче контроль, работать проще, поскольку заказчик четко знает, чего хочет, и внесения изменений в проект на этапах его реализации – минимальны. В последние годы основным драйвером рынка офисной недвижимости в Петербурге стали окологосударственные или крупные сырьевые компании. С одной стороны, работать с таким заказчиком комфортно, хотя бы потому, что он строит объект под себя, требовательно подходит к выбору архитектурного проекта, стройматериалов и систем жизнеобеспечения здания и др. Он действительно строит здание на долгие годы. С другой стороны, порой возникают сложности в коммуникации, в силу того, что крупные компании имеют разветвленную систему управления и этапы согласования тех или иных изменений в проект (а они случаются, каким бы продуманным он ни был) занимают очень много времени.

Без самодеятельности

Рынок генподряда в Петербурге пока нельзя назвать окончательно сформированным. Далеко не все инвесторы, реализуя тот или иной проект, работают с профессиональными генподрядными организациями. Однако благодаря крупным (в том числе иностранным) компаниям переход от подрядной самодеятельности к профессиональному ведению объектов строительства постепенно становится общей тенденцией.

Сегодня на рынке генподряда Северной столицы фигурирует около десяти значимых игроков. При этом генподрядные компании делятся на две большие группы: это "чистые" генподрядчики, не использующие собственные производственные силы, а именно управляющие стройкой, и вторая категория – крупные холдинги, работающие в узком сегменте строительного рынка. Компании второй категории обычно сами выступают генподрядчиками через свои "карманные" структуры, поскольку доля строительных работ в общем бюджете проекта составляет большую часть. В сегменте офисной недвижимости ярким примером таких компаний являются УК "Сенатор" и "Теорема", развивающие сети бизнес-центров и имеющие в своей структуре генподрядные организации. Иметь "карманных" генподрядчиков таким компаниям проще и дешевле, благодаря объемам строительства.

Мода на качество

За последние годы существенно повысились требования к объектам недвижимости. Во многом это произошло из-за того, что на рынке появились классические девелоперы, ориентированные на выход из проекта путем его продажи. Такие инвесторы уже рассматривают здания в далекой перспективе – до 50 лет. Существенно усилилась конкуренция среди собственников бизнес-центров, что оказало позитивное влияние на качество предложения. Изменились стандарты планировочных решений: если раньше в бизнес-центрах наблюдалась "коридорная" нарезка площадей, то сейчас возобладает формат open space. Современные бизнес-центры отличаются мобильными планировками, качественным исполнением фасадов, наличием просторных паркингов и др. Такое здание выглядит современным долгие годы. Объекты снабжены богатой инженерной начинкой, в частности, особое внимание уделяется климатическим системам. Инвесторы готовы вкладывать средства в проект, чтобы обеспечить конкурентоспособность площадей и не возникало проблем с дальнейшей эксплуатацией и ремонтом здания. Немаловажным становится имя архитектора. Несколько бизнес-центров в Петербурге возведено по проектам известных зарубежных архитекторов: "Санкт-Петербург Плаза", "Малоохтинский, 45". Здание "Экспофорума" тоже проектировалось зарубежными архитекторами. Это повышает капитализацию проекта и является модной тенденцией.

Большинство строящихся сегодня бизнес-центров в Петербурге – это две категории зданий: стилизованные под старину или современные "стекляшки". И тут причина не в скудности архитектурных решений, а скорее в специфике Петербурга: это строгий регламент застройки, слабый грунт, нехватка света. Пятен под новую застройку в центральных локациях не так много, потому приходится прибегать к реконструкции исторических зданий. Как раз из-за светового дефицита и для возможности создания дополнительной рекреационной площади петербургские архитекторы и девелоперы очень любят атриумы – остекленные исторические дворы. Вместе с тем, такие "стекляшки" эргономичны, экономичны и полностью решают проблему светодефицита.

Приспособление большинства исторических зданий в центре города под бизнес-центры, отвечающие всем современным требованиям, сложно по определению. В этом отношении весьма характерен пример бизнес-центра "Кватро Корти" на Почтамтской улице. Собственнику удалось выполнить все охранные обязательства, сохранив фасады исторического здания, углубившись для паркинга, накрыв внутренние дворы стеклом и сделав в них атриумы, которые не имеют никакой практической пользы. Все это привело к значительному увеличению затрат. Однако экономика этого проекта не выдерживает никакой критики, еще не скоро удастся его этот проект.

Еще одна особенность новых бизнес-центров – это отсутствие торговых помещений. Раньше существовала тенденция строить бизнес-центр с торговыми площадями на первых этажах, сегодняшние проекты строго дифференцированы, а первые этажи в основном приспособлены под зоны обслуживания – банковские отделения, столовые и рестораны. Изменился в этом году и размер строящихся объектов. Площадь самого крупного из введенных бизнес-центров не превышает 26 тыс. кв. м. Для сравнения, общая площадь того же "Пулково Скай" составляет 76 тыс. кв. м. Масштабы несопоставимые.

Назад в будущее

Если немного заглянуть в будущее коммерческой недвижимости Петербурга, то в последние месяцы 2014 года на рынке складывается не очень оптимистичная тенденция. Арендаторы склонны покидать бизнес-центры класса А, переезжая в здания более низкой классности (В+ или В) с целью сокращения операционных расходов. Также многие арендаторы, не меняя бизнес-центров, сокращают занимаемые площади, отказываясь от необязательных метров. Таким образом, доля площадей класса А в будущем скорее всего снизится, что полностью сориентирует рынок на бизнес-центры В и В+.

География возведения офисных объектов будет сжиматься. В "тучные" годы высококлассные и большие по площадям бизнес-центры появились в удаленных от центра Петербурга районах: "Технополис", "Пулково Скай" и "Аэропортсити" – в Московском районе, в зоне аэропорта Пулково, "Атлантик-Сити" и "РЕСО" – в Приморском районе и др. Уверен, что в ближайшие несколько лет децентрализа-ция офисного рынка приостановится. Как бы ни хотелось, а возводить бизнес-центр класса А и В+ за пределами КАД сейчас нерационально. Инвестировать крупные средства в удаленные объекты не имеет экономического смысла, по-скольку арендные ставки здесь будут снижаться. Инвесторам снова интересны в основном центральные локации.

Но стоит обратить внимание на районы, которые исторически не были точками роста офисной недвижимости. Пока, к примеру, новые офисные здания не возводятся в Пушкинском, Курортном, Петродворцовом и Кронштадтском районах. Однако, на мой взгляд, это не означает, что бизнес-центры здесь не пользовались бы спросом, будь они возведены. Понятно, что исторически за тем же Пушкином, Петродворцом, Сестрорецком или Зеленогорском закреплены туристическая и культурно-рекреационная функции. Но имеющаяся здесь сфера услуг нуждается не только в торговых, но и в офисных помещениях. Более того, я уверен, что многие крупные арендаторы, особенно ориентированные на экостандарты западные компании, также могут быть заинтересованы в качественных офисах в этих районах. Скорее наоборот, отсутствие здесь сколько-нибудь качественного предложе-ния делают их недосягаемыми для бизнеса. Но это, вероятно, перспектива даже не ближайших 3-5 лет, учитывая текущую экономическую ситуацию в стране.

В целом же, говоря о перспективах развития рынка генподряда, следует отметить тенденцию перехода инвесторов в цивилизованную среду, то есть к привлечению профессиональных генподрядчиков. Связано это, прежде всего, с возможностью привлечения кредитных средств. Кризис пройдет, и потребность в новых качественных объектах снова появится. А в нашем бизнесе едва ли не решающую роль играет опыт, который выливается в хорошую репутацию и далее – в реальные проекты.

Михаил Лиханов, директор направления коммерческого строительства компании STEP