Намытая целина

Рост количества населения планеты параллельно сопровождается также и расширением городов, отвоёвывающих всё новые пространства у природы. Человечество не устаёт создавать технологи, служащие как для удовлетворения насущных потребностей, так и для подпитки собственного самолюбия. Однако есть такая сфера развития, где эти две мотивации тесно переплетаются - это создание искусственных намывных территорий различного формата и назначения.

Первооткрыватели искусственных земель

Одной из наиболее насущных проблем развития городов, расположенных в прибрежных и заболоченных местностях, является дефицит свободной земли для строительства. История опыта решения этой проблемы насчитывает уже несколько веков. Хоть сейчас при упоминании словосочетания "намывные территории" чаще всего представляются многомиллиардные футуристичные мегапроекты, нацеленные на богатейшую мировую аудиторию, но у создания искусственных земель есть куда более древние и утилитарные примеры по всему миру.

Пионерами и самыми опытными пользователями этих технологий и строительных решений по праву считаются голландцы. В этой стране около четверти от всех территорий расположены ниже уровня моря. Это вынуждало жителей возводить города на искусственных землях веками. К примеру, центральный вокзал Амстердама возведён на искусственных островах в 70-е годы 19 века. В целом более 40% от обжитых земель Голландии – это земли именно намывные. Мало того, благодаря формированию трех островов, расположенных во внутреннем море, Голландия в 1968 стала обладательницей отдельной новой провинции Флеволенд. На эти работы у государства ушло более 30 лет.

По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL, Чаще всего такие проекты возникают в тех регионах/городах, где по тем или иным причинам высокая стоимость стандартных земельных участков. "Также намывные территории имеют смысл там, где не очень глубокий шельф и где можно без проблем расположить такой участок; где стоимость намывной земли сравнима с рыночной стоимостью покупки обыкновенного земельного участка в аналогичной локации. И еще один вариант местоположения, подходящего под намывную территорию – там, где не много свободных участков под развитие, особенно в центре города", - добавила Никуличева.

Если взглянуть на карту мира, то довольно быстро станет понятно, в какой ещё стране  логично развитие подобной технологии: в Японии намывом земель начали заниматься ещё в средние века. Учитывая высокую плотность населения этого государства и непростые геологические условия, в которых существует данная земля, терроформирование побережий Японии было неизбежно. Первый искусственный остров "Дедзима" был создан японцами в далёком 1634 году. Однако причины, побудившие сформировать этот проект, были, скорее, не утилитарными, а цивилизационными. В то время государство было закрыто для посещения иностранцев, и чтобы чужаки не вступали на землю страны Восходящего солнца, на искусственном острове был открыт порт для торговли с Голландцами. Таким образом, первый международный намывной проект был создан при участии именно тех двух стран, которые чаще других прибегают к подобному опыту и сегодня.

Однако сейчас уже почти треть всех прибрежных морских территорий Японии – это намывные либо насыпные земли. На них реализованы десятки невероятно сложных с технической точки зрения проектов. Из всех них можно выделить два наиболее известных и амбициозных. Первый - это "Остров мечты", расположенный в Токийской бухте. Создан полностью из отходов . Формирование этой территории было начато в конце 1960-х, и должно было помочь решить проблему с утилизацией огромного количества мусора столичной префектуры. Сейчас на острове функционирует спортивный парк с бейсбольным и футбольными полями и спортзалом, тропическая оранжерея, мемориальный музей судна "Фукурую-Мару", масштабная яхтенная марина, установки по хранению и переработке мусора, а также большой стадион.

Другое чудо японских намывных территорий - это остров, на котором расположен международный аэропорт Кансай. Он находится в бухте Осаки, на морском шельфе городов Изумисано, Сеннан и Таири. Длинна этого образования составляет 4 км, а ширина 2,5 км. Остров было предложено создать для того, чтобы избежать проблем со слишком высокими рисками возникновения последствий землетрясений и тайфунов. Работы на данном направлении стартовали в 1987 году и были закончены в 1989 году. При строительстве было применено 48000 бетонных тетраподов. Для намыва был привезён грунт 3-х гор, суммарным объёмом более 21 млн. куб. м. В течение 3-х лет на стройке побывало 10000 рабочих, создавших 30-метровый слой новой земли, и затратив на это более 10 млн. рабочих часов. Данный проект стал одним из наиболее сложных и затратных строительных проектов за всю историю. Однако опыт, который был получен в ходе проектирования и создания Кансай, был успешно усвоен и распространён по всему миру. По схожим технологиям затем в Японии было построено ещё несколько аэропортов, а после такие воздушные гавани на островах появились в Гонконге и Макао и других мегаполисах.

В 2001 году Американским обществом инженеров-строителей проекту Кансай был присужден статус "Монумент гражданского строительства тысячелетия". Помимо этого японцы теперь являются одними из самых востребованных в мире подрядчиков в проектах создания намывных территорий.

По словам Ильи Тюкина, директора ГК "Арт-фасад", очевидно, что намыв - это довольно радикальное решение, продиктованное градостроительными нуждами. "В некоторых странах намывы используют для расширения территорий, в первую очередь это касается регионов, где существует явный дефицит земельных участков. Также это может быть актуально для отдельных локаций, мест, имеющих высокий спрос и характеризующихся дефицитом площадей, как в масштабах отдельных городов, так и в масштабах целых стран. Однако существует и ряд других причин для проведения таких мероприятий. Например, существуют места, где такие проекты необходимы для климатической или иной защиты более крупных территорий", - добавил Тюкин.

Песок на вес золота

На сегодняшний день наиболее деятельными и известными пропагандистами и инвесторами проектов по созданию намывных территорий стали страны ближневосточного региона. В отличие от средневековых японцев, которые свой первый остров создали, чтобы отгородить страну от иностранцев, арабы, напротив, задумывая свои мега проекты, стараются привлечь к себе богатейших и наиболее влиятельных иностранцев со всего мира. От чистой утилитарности, присущей практичным голландцам и трудолюбивым японцам нефтяные страны пришли к понятию поражающей воображение роскоши. Намывные территории в зоне Персидского залива самые большие, дорогие, необычные, красивые и амбициозные. Впрочем, такой стиль строительства в этом регионе применяется повсеместно.

Пожалуй, самыми известными проектами намывов территорий на Ближнем востоке стали – остова "Кроны пальм" Джебель-Али, Пальма-Дейра, Пальма-Джумейра. Такая форма была выбрана не только из эстетических соображений, но и по причине того, то этот контур помогал организовать наилучшее соотношение длины берега и площади под возведение элитных жилых объектов с индивидуальным выходом к морю с каждого частного владения. На Главной линии островов размещены многоэтажные отели, а на ответвлениях в виде листьев – виллы. Для сообщения с большой землей к островам проведён монорельс.

Сосед Арабских Эмиратов - Катар - также создал в водах Персидского залива неподалеку от Доха искусственный остров "Жемчужина Катара". Он был намыт в 2010 году. Суммарная территория образования составляет 4 млн. кв. м. Это первая территория государства, находящаяся в собственности у иностранцев.

Однако, пожалуй, самый сложный и поражающий воображение намывной проект в Персидском заливе - это архипелаг "Мир". Эта группа из более чем 300 островов по общему очертанию копирует контур карты мира и всех материков. Проект расположен в 4 км от побережья Дубаи. Такая отдалённость от берега связана с тем, что ближнее побережье уже было занято "Пальмами" и достаточно свободного места под столь масштабный намыв найти, просто не удалось. "Мир" никак не связан с континентом, поэтому добраться туда можно только по воздуху или воде. Строительный материал также доставлялся кораблями. При этом из-за интенсивной деятельности по созданию намывных территорий рядом с Дубаи строителям было крайне трудно найти по близости подходящий песок, его запасы уже были довольно сильно истощены. Также инженерам нужно было решить проблему размыва волнами насыпаемого материала. Чтобы оградить острова от морской стихии, потребовалась крепкая дамба. За основу был взят увеличенный волнорез от "Пальмовых островов". Волнорез помог оградить проект от двухметровых волн, которые приходят в залив дважды в году. При этом дамба не закрывает вид на море, как это случилось с "Пальмовыми островами".

Все острова искусственного архипелага "Мир" делятся на коммерческие и частные. Однако купить остров частному лицу не так-то просто: компания-застройщик сама выбирает возможных покупателей и высылает им приглашения – по 50 штук в год. По замыслу создателей, здесь должны находиться самые элитные и роскошные виллы, отели и жилые дома мира.

Атлантиды наоборот

В разных странах мира насчитываются сотни интересных и сложных проектов намывов новых территорий. В Канаде, на реке Святого Лаврентия, в 1965 году как подарок к столетию страны был поднят остров "Нотр-дам". Для его строительства, был использован грунт, выработанный при сооружении Монреальского метро. Количество грунта исчислялось 15 миллионами тонн, а постройка его заняла 10 месяцев. В Дании при строительстве моста, соединяющего страну со Швецией, был намыт ещё один искусственный остров под названием Пеберхольм. Он используется в качестве транзитной точки на переходе из подводного тоннеля на платформу моста. К расширению своей территории за счёт водных территорий возвращается стеснённое в землях княжество Монако. На шести намывных гектарах должны появиться дома класса "люкс" и концертный зал. Знаменитая сиднейская опера также возведена на искусственных намывных землях. Перечислять подобные примеры можно очень долго. Каждый из них не только в чём-то продвинул инженерное искусство человечества, но и принёс весомые инфраструктурные и репутационные дивиденды.

Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит о том, что затраты на намыв одного гектара составляют 2 млн. долларов и более. "Столь высокая стоимость работ оказывает существенное влияние на стоимость продажи новой земли в будущем. Поэтому так часто на таких территориях и строятся именно элитные жилые и коммерческие объекты, либо стратегически важные в государственном масштабе инфраструктурные проекты", - добавил Гулевский.

Максим Палт, старший консультант отдела исследований рыка CBRE, отмечает две основные проблемы с подобными проектами – это отсутствие инженерной инфраструктуры и сложности с транспортной инфраструктурой. "Поэтому девелопер вынужден создавать (самостоятельно или в партнерстве с городом) заново все коммуникации и решать вопросы формирования транспортной сети. Также часто могут возникать сложности с экологическими нормами и протестами местных жителей, которые теряют доступ к воде и прогулочным зонам на набережных", - заключил специалист.

Пока не в одном ряду

Глядя на эти выдающиеся достижения международной инженерии, невольно задумываешься о том, как обстоят дела с намывными проектами в России. Надо сказать, что и побережий с бухтами, и полноводных рек в нашей стране хватает, однако при сравнении РФ с назваными ранее примерами возникает диссонанс. Наша страна всё ещё серьёзно отстаёт на этом направлении. Однако было бы несправедливо говорить о том, что работы в этом направлении не велись и не ведутся вовсе. Искусственные земли появлялись ещё в дореволюционный период, а затем и в советской России. Конечно же, почти все эти проекты связаны с историей роста и развития Санкт-Петербурга. Дельта Невы и окружающие её территории были изменены руками человека за три столетия до неузнаваемости. Изначально все работы на этом направлении были обусловлены необходимостью снижения угрозы затопления города, укрепляя болотистые берега.

В советский период истории Северной столицы на намывных землях были основаны Приморский парк Победы, Южно-Приморский парк и парк 300-летия города. В 70-х годах прошлого века намыли территории около острова Декабристов, есть свой намыв и в Лахте. Уже в новейшей истории на западе Васильевского острова, закончив со строительством нового морского пассажирского терминала, начали намыв под жильё. Сегодня в Петербурге реализуется также проект "Морской фасад" на площади 466 га. Перспективным считается и намыв в Сестрорецке.

Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architect, говорит о том, что динамичное развитие городских пространств приводит к нехватке свободных земель под строительство. "Так, в связи с этим на настоящий момент активно застраивается Московская область, в частности за МКАД. В Санкт-Петербурге, благодаря географическому положению, девелоперы могут создавать намывные территории, которые в значительной степени решают проблему дефицита свободных пространств. Однако возведение намыва сопряжено с рядом трудностей: отсутствие инженерных коммуникаций, дорогостоящие технологии строительства, проблемы согласования проекта с органами государственной власти. Кроме этого, остро стоит вопрос транспортной доступности", - добавил специалист.

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, отмечает, что в Москве и Петербурге есть компании, которые занимаются подобными проектами. "Однако, конечно, западные коллеги (в частности, японские) обладают большим опытом, но преимущество отечественных в том, что им лучше известна процедура прохождения согласований и в целом осуществления таких проектов в России. При этом у Петербурга потенциала и будущих проектов в этой области больше, чем в Москве, поэтому столичные компании сейчас устремили свои интересы в Петербург", - подчеркнул Богданчиков.

Сегодня в Петербурге реализуется также проект "Морской фасад" на площади 466 га и проект намывных территорий на площади 470 га планируется под Сестрорецком. На намывной территории Васильевского острова планируется построить 4 млн. кв. м недвижимости, в Сестрорецке предполагается возведение 3,5 млн. кв. м недвижимости, в т.ч. 2 млн. кв. м жилья. Разработан проект намыва на Крестовском острове рядом со строящейся "Зенит-Ареной.

Законодательно работы по намыву земель регулируются Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В этом законодательном акте указывается, что понимается под понятием "искусственный земельный участок", как должна проводиться процедура намыва, условия заключения торгов и т.д. При этом намыв искусственных земельных участков на водных объектах законом должен в обязательном порядке проходить государственную экологическую экспертизу, которая выявляет возможные негативные последствия для природы.

И это часто является камнем преткновения между девелоперами и общественностью. Ввиду сложности подобных технологий и вполне осязаемой перспективы негативного воздействия на природу, такие проекты часто приводят к широким дискуссиям, затягивающим реализацию работ. И всё же перспективность данных технологий неоспорима. Тем более, что человечество занимает новые пространства и расширяет города с неимоверной скоростью.

Пускай в России так и не состоялся проект создания намывного архипелага возле Хостинской бухты в Сочи, да и в Петербурге с новыми намывами всё проходит далеко не гладко, но в любом случае забрасывать такие проекты не стоит. Международный опыт показывает, что намывы пусть и не сразу, но практически всегда с лихвой окупают себя интеллектуально, экономически и с точки зрения общего статуса строительной индустрии государства.