Обзор рынка торговой недвижимости за 3 квартал 2014 года

В 3-м квартале в целом по рынку ставки сохранились на уровне 2-го квартала. Но при этом арендаторы продолжали рассчитывать на уступки в коммерческих условиях со стороны собственников.

Новые пешеходные зоны были открыты в 3-м квартале 2014 года. Закончилась реконструкция пешеходных зон улиц Маросейка и Покровка. Также открылся самый протяженный пешеходный маршрут в городе от площади Гагарина до площади Киевского вокзала.

Москва сохранила позиции в тройке лидеров среди европейских городов по стоимости аренды. Несмотря на текущую экономическую ситуацию ставки аренды в основных торговых коридорах до сих пор держатся на достаточно высоком уровне. Учитывая экономическую ситуацию, если собственники не будут готовы пересматривать коммерческие условия, существует высокая вероятность дальнейшего снижения ставок.

Количество улиц, вошедших в зону платной парковки было увеличено до 153. Кроме того, на 24 улицах был введен запрет на парковку. Это может привести к падению ставок на этих улицах.


Предложение
Ожидается, что в связи с ухудшением экономической ситуации в стране, ротация арендаторов и сроки экспонирования площадей в стрит-ритейле будут расти. На рынок будут выходить переоцененные помещения, собственники которых не идут на уступки арендаторам. Особенно это коснется второстепенных коридоров.

Зона платной парковки будет расширена за пределы Садового кольца. С 25 декабря 2014 года она будет увеличена почти в два раза. Список улиц, состоящий из 153 на данный момент, будет увеличен до 405. Стоимость парковки за Садовым кольцом составит 40 рублей в час. В то время как в пределах Бульварного кольца стоимость составляет 80 рублей, а Садового кольца − 60 рублей. Самая высокая цена за парковку в ММДЦ «Москва-Сити» – первые два часа она составляет 80 рублей в час, а далее 130 рублей в час.

Спрос
Ослабление экономики России уже привело к падению розничных оборотов компаний. Ввиду последних событий, мы не ожидаем, что ситуация на российском рынке стабилизуется в ближайшее время. Возрастающее давление на потребительский спрос на товары и услуги повлечет за собой сокращение планов развития компаний в 2015 году.

Некоторые секторы будут расти, несмотря на слабый рынок. На наш взгляд, в ближайшее время в помещения стрит-ритейла будут возвращаться шоу-румы и бренд-шопы. Компании, которые испытывают снижение своих продаж и доли на рынке, будут заинтересованы в таких помещениях для позиционирования своего бренда.

Баланс рынка
До конца 2014 года заявленные ставки аренды на помещения площадью 100 кв. м, по нашим прогнозам, останутся на прежнем уровне 4 000–5 500 долл. США/кв. м/год на основных торговых коридорах и 1 300–2 700 долл. США/кв. м/год на второстепенных (ставки аренды для конкретных улиц даны в таблице). Но при этом коммерческие условия будут меняться. Уже сейчас наблюдается, что рынок стрит-ритейла становится более гибким, так как игроки становятся все более осторожными при заключение договоров аренды.

Такие улицы, как Столешников и Петровка традиционно считаются премиальными локациями, на которых представлены самые дорогие и качественные фэшн-бренды и рестораны. Пока они продолжают удерживать статус люксовых коридоров Москвы и пользуются спросом у арендаторов данного сегмента, ротация в этой зоне минимальна. Ожидается, что в ближайшей перспективе ставки на эти локации не будут значительно снижаться даже несмотря на тренд демократизации, сложившийся на фоне последних событий на российском рынке. В то время как на Тверской улице снижение ставок продолжится.

Дальнейший рост доли свободных площадей в стрит-ритейле будет зависеть от готовности собственников идти на уступки арендаторам. К концу года доля свободных площадей на основных торговых коридорах составит 8% и до 20% - на второстепенных. Однако многое будет зависеть от желания собственников адаптироваться к требованиям арендаторов.


Предложение
На фоне изменений условий аренды на рынке Москвы экспонируются помещения потенциально интересные для арендаторов, как на основных коридорах, так и на второстепенных. За счет того, что некоторые арендаторы по разным причинам закрывают свой бизнес, освобождаются помещения в хороших локациях. Другие же, в свою очередь, ищут возможности быстрее арендовать освобождающиеся помещения по приемлемым ценам. В связи с чем на рынке наблюдается активная ротация.

Новые пешеходные зоны были открыты в 3-м квартале 2014 года. Закончилась реконструкция пешеходных зон улиц Маросейка и Покровка. Также открылся самый протяженный пешеходный маршрут в городе от площади Гагарина до площади Киевского вокзала. Мы наблюдаем наполнение прилегающих к основным пешеходным улицам территорий ресторанными операторами, как, например, в районе Никольской, Покровки, Маросейки и Мясницкой, где преобразуются наиболее уютные переулки.

Спрос
В данный момент ритейлеры в большей степени настроены на оптимизацию своего бизнеса в России, а не на его развитие. Они более избирательны в выборе площадок и отдают предпочтение помещениям с наибольшей эффективностью для их бизнеса, те, в которых собственник будет идти на уступки.

Владельцы помещений тоже реагируют на новые условия рынка. Собственники, ориентированные на стабильность отношений с арендаторами, стали более гибкими и готовы к переговорам.

Собственники все чаще готовы к переговорам, чтобы сохранить арендаторов. Они начинают рассматривать увеличение сроков арендных каникул, закрепление валютного коридора на определенный период времени, варианты совмещения фиксированной ставки аренды и процента от оборота арендатора, что уже давно практикуется в сделках аренды площадей в торговых центрах.

Наиболее активный спрос на помещения в Москве в 3-м квартале наблюдался со стороны представителей сегмента общественного питания (41%). Сети супермаркетов и продуктовые магазины сформировали 22% общего спроса, а магазины косметики и бытовой химии – 19%. Небольшую долю в структуре спроса сейчас занимают ранее более активные компании банковского сектора и магазины одежды и обуви (по 3%).

В 3-м квартале 2014 года несколько международных брендов открыли свои первые магазины в Москве. Два из которых находятся в стрит-ритейле. Немецкий бренд A.Lange&Sohne открыл свой магазин элитных часов в Столешниковом переулке, а первая кондитерская известной американской сети Magnolia Bakery появилась на Кузнецком Мосту.

Баланс рынка
В 3-м квартале в целом по рынку ставки сохранились на уровне 2-го квартала. Но при этом арендаторы рассчитывают на уступки в коммерческих условиях со стороны собственников. Максимальные ставки аренды на основных коридорах в Москве составляют 4 000 – 5 500 долл. США за кв. м в год, что примерно на 10% ниже, чем в прошлом году.

Согласно динамике максимальных ставок аренды за последние годы можно отметить, что лидеры рынка стрит-ритейла меняются. Столешников переулок является самым дорогим и пока пользуется высоким спросом даже в текущих рыночных условиях – на данный момент стоимость аренды здесь варьируется от 3 000-7 000 долл. США за кв. м в год. В этом году Тверская уступила Петровке, Кузнецкому Мосту и Пятницкой. Петровка продолжает удерживать статус премиального коридора Москвы и пользуется спросом у арендаторов данного сегмента, ротация на этой улице минимальна.

Существенный рост заявленных максимальных ставок за последние два года наблюдался на Пятницкой. Такие резкие изменения ставок на отдельных улицах могут быть обусловлены несколькими причинами, которые не связаны с общей экономической ситуацией: например, появление более качественного предложения на определенных участках улицы; редевелопмент улицы, фрагментация большого объекта на маленькие; появление нового собственника, который хочет повысить рентабельность объекта; строительство нового жилого комплекса; развитие транспортной инфраструктуры; появление определенного «якоря», который притягивает потоки людей к данной локации. В случае с Пятницкой, расширение пешеходной зоны стало основным драйвером повышения привлекательности улицы. Интерес арендаторов к подобным улицам достаточно стабилен, и на данный момент доля вакантных площадей на пешеходных улицах составляет менее 5%, что ниже среднего показателя по рынку основных коридоров, который составил 8% по итогам 3-го квартала 2014 года. На второстепенных торговых коридорах показатель увеличился с 16% до 17% .