15 лет согласований

Градостроительно-земельная комиссия Москвы в конце прошлого года согласовала новые параметры торгово-развлекательного и спортивно-культурного комплекса фонда "Международная спортивная академия Владислава Третьяка" на Дубравной улице в Митино. Историю создания и новые перспективы развития этого непростого проекта обсудили наши эксперты.

Ранее ещё в 2000 году, около 9 га на территории ландшафтного парка в Митино были отданы властями под спортивную академию Владислава Третьяка. На участке планировалось создать проект на 50 000 кв. м, в составе которого долен был быть ледовый дворец, теннисные корты, фитнес-клуб, школу вратарей. Однако работы по возведению комплекса не были запущены даже после вывода земли из территории парка. В 2012 году для проекта был найден инвестор, который расширил объект до 118 245 кв.м., включив в состав торговые площади, что вызвало протесты жителей Митино и строительство было приостановлено. Исходя из новой схемы строительства принятой в декабре 2014 г., суммарная площадь комплекса осталась на уровне 118 500 кв. м. Спортивную часть при этом расширили до 17 200 кв. м. Еще на 24 300 кв. м разместится ТЦ. 22 200 кв. м займёт общественное пространство и технические помещения, 17 000 кв. м — объекты досуга, общественного питания и гастрономии.

Как вы оцениваете общий размер инвестиций в проект?

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE

Объем инвестиций составит не менее 10-11 млрд. рублей

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга, GVA Sawyer

Затраты на торговую составляющую могут составить от 1 500 до 2 000 дол на кв м, однако учитывая наличие в проекте специализированного (спортивного) блока, а также отсутствие информации о стоимости ТУ, общую сумму на весь проект оценить сложно.

Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга Магазин Магазинов

Общий объем инвестиций, необходимый для завершения проекта в текущих параметрах оценивается в 7 млрд.руб.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Затрудняюсь ответить.

Сергей Должников , генеральный "Экспертной Инжиниринговой Компании"

Приблизительный общий размер инвестиций в проект может составить до 7,5 млрд. рублей. При этом необходимо учитывать, что на стоимость проекта повлияет окончательное распределение площадей СКК по их назначению. Стоимость строительства спортивных объектов, в том числе в составе отдельного объекта недвижимости и стоимость строительства торговых площадей может быть одинакова только на стадии общестроительных работ, т.е. во время возведения здания комплекса. В дальнейшем, спортивные объекты могут достраиваться инвестором самостоятельно до финишной отделки, торговые же помещения только до стадии shell&core. Подобные обстоятельства значительно влияют на ценообразование стоимости строительства объекта в целом.

Как вы оцениваете локацию проекта с точки зрения торговли и развлечений? Насколько данный Москвы район обеспечен торговыми объектами?

Полина Жилкина

Проект расположен идеально, рядом – огромный жилой массив, где нет практически никакого современного ритейла, метро – в шаговой доступности. В районе катастрофически не хватает нормального общепита, развлечений (особенно, детских), качественных магазинов. Что касается конкуренции, то отчасти ее можно ожидать со стороны масштабных проектов, реализованных за пределами района (ВЕГАС, Отрада, ритейл-парки и пр.), однако, цели и частота посещений таких объектов совершенно другие. Проект на Дубравной должен сделать акцент на удобстве и комфорте для покупателя, повседневном шоппинге, качественном досуге и развлечениях.

Марианна Романовская

Затрудняюсь ответить.

Андрей Васюткин

Учитывая особенности района расположения ТЦ, его аудитория - исключительно жители района Митино и часть Красногорска.Всего лишь в пятиминутной зоне транспортной доступности проекта проживает 123 тыс. человек - за счет высокой плотности жителей окружающих микрорайонов. Как это часто бывает, с момента запуска проекта конкурентное окружение значительно изменилось. В самом Митино конкурентная обстановка не изменилась - здесь нет крупных торговых центров с сильной развлекательной составляющей и пулом знаковых арендаторов. Наиболее значимый ТРЦ в районе - Ладья, площадью 13,5 тыс.кв.м. В силу расположения прямо у станции метро, на пересечении основных районных магистралей, этот ТРЦ популярный, посещаемый, заполненный арендаторами (равно как и ряд менее крупных ТЦ здесь же, у станции метро Митино). Но уже сейчас потенциальной аудитории Митино Парк есть, где заняться шопингом - это крупный проект Отрада (70 тыс. GLA) и, конечно, Vegas Крокус Сити (114 тыс.кв. м GLA). Оба проекта обладают хорошим набором fashion-якорей, а Отрада - полноценным составом традиционных гипермаркетов (FMCG, DIY). Таким образом, уровень конкуренции достаточно серьезный, но проект может быть успешен за счет своей оригинальной концепции.

Александр Шибаев

На сегодняшний день уровень обеспеченности жителей Митино профессиональными торговыми центрами можно считать относительно высоким: в районе присутствуют как небольшие торговые объекты 2000-х г.г. постройки, так и крупные современные комплексы, например "Отрада".

Сергей Должников

Затрудняюсь ответить.

Как вы оцениваете выбор времени начала строительства торгового объекта, исходя из общей рыночной и экономической ситуации?

Полина Жилкина

Все зависит от того, на какой стадии находится собственник в переговорах с арендаторами, какие были достигнуты условия финансирования проекта, и т.д.

Марианна Романовская

Торгово-развлекательный блок составляет около 40 тыс. кв. м, что немало, однако выйдет объект на рынок примерно в 2017 г., когда ситуация на рынке предположительно выправится. При этом общий размер объекта (свыше 100 тыс. кв. м) предполагает достаточно крупные инвестиции в СМР уже сейчас, при этом условия на рынках капитала сейчас в большинстве своем неблагоприятные: не все банки готовы идти в проектное финансирование, а величина ключевой ставки делает такой кредит "золотым".

Андрей Васюткин

Думаю, на получение разрешения на строительство еще уйдет не менее 3 месяцев, учитывая, что количественные параметры проекта сильно не изменились. Т.е. стройка пока не началась и у девелопера есть время на принятие решения о начале активных трат - оно большей частью будет зависеть от того, как изменилось отношение якорей к проекту.

Александр Шибаев

Если у девелопера уже получено финансирование, то смысла откладывать стройку нет. Такой крупный объект может быть построен за 2-3 года.

Сергей Должников

Если есть средства - почему бы и не начинать? Если говорить о ситуации с ценообразованием, в ближайшее время вряд ли произойдут принципиальные изменения, влияющие на стоимость, например, инженерно-технического оборудования, которое поставляется из-за рубежа. Возможно появление на рынке достаточного количества отдельных видов отечественного оборудования, которое хотя и имеет несколько иные технические характеристики, но, тем не менее, вполне конкурентоспособно и применимо. К тому времени, когда экономисты заговорят о стабилизации экономики и равновесии рыночной ситуации, например это будет 2017-й год - объект будет сдан в эксплуатацию в условиях отсутствия предложения торговых площадей, спрос на которые, так или иначе, сохраняется. Кроме этого необходимо учитывать, что строится все-таки не 118 000 квадратных метров магазинов и кафе, а всего 40 000. Это не так много, чтобы оказаться не востребованным.